2016物業(yè)管理師考試《經(jīng)營(yíng)管理》考點(diǎn)：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不同層次之間的關(guān)系

　　1.物業(yè)管理和設(shè)施管理

　　物業(yè)管理和設(shè)施管理定位在現(xiàn)場(chǎng)操作層面的管理，其主要作用是為租戶提供及時(shí)的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流。物業(yè)管理的主要職責(zé)是租戶關(guān)系管理(保持與租戶的聯(lián)系、收租);物業(yè)維護(hù);控制運(yùn)營(yíng)成本;財(cái)務(wù)報(bào)告和記錄的保存;資本性支出計(jì)劃;危機(jī)管理;安全管理;公共關(guān)系。

　　2.資產(chǎn)管理

　　資產(chǎn)管理通常不在現(xiàn)場(chǎng)，它們通常負(fù)責(zé)幾處不同的物業(yè)。資產(chǎn)管理一般按照物業(yè)類型、地理位置或兩者結(jié)合起來(lái)的分類原則來(lái)管理物業(yè)，因此比現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理具有更廣闊的視角。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司通過(guò)考察資本開(kāi)支是否能有效提升物業(yè)價(jià)值，來(lái)決定是否批準(zhǔn)物業(yè)管理企業(yè)提出的更新改造計(jì)劃。

　　資產(chǎn)管理公司通過(guò)監(jiān)控物業(yè)的運(yùn)行績(jī)效，來(lái)聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)管理企業(yè)。資產(chǎn)管理通過(guò)物業(yè)管理的工作來(lái)實(shí)施自己的戰(zhàn)略計(jì)劃，并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報(bào)目標(biāo)。

　　資產(chǎn)管理的主要職責(zé)是制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃;持有/出售分析;物業(yè)更新改造等主要開(kāi)支決策;監(jiān)控物業(yè)績(jī)效;管理和評(píng)價(jià)物業(yè)管理企業(yè);協(xié)助物業(yè)管理的租戶關(guān)系工作;定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營(yíng)狀況分析。

　　3.房地產(chǎn)組合投資管理

　　房地產(chǎn)組合投資管理公司以投資者的目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)、回報(bào)參數(shù)特征為基礎(chǔ)，來(lái)詳細(xì)制定和執(zhí)行一個(gè)投資組合戰(zhàn)略。

　　在一宗大型的投資組合中，房地產(chǎn)組合投資管理公司會(huì)在物業(yè)類型或地域分布上努力地分散投資，以減少投資組合的整體風(fēng)險(xiǎn)。

　　房地產(chǎn)組合投資管理公司還必須協(xié)調(diào)不同的資產(chǎn)管理公司，以平衡整個(gè)投資組合的現(xiàn)金流需求。

　　對(duì)組合投資管理公司來(lái)說(shuō)，其出售物業(yè)的決策往往是基于對(duì)組合投資績(jī)效評(píng)價(jià)的結(jié)果，而不會(huì)偏愛(ài)某宗具體的物業(yè)。

　　房地產(chǎn)組合投資的主要職責(zé)：制定投資組合目標(biāo)與投資準(zhǔn)則;制定并執(zhí)行組合投資策略;設(shè)計(jì)和調(diào)整物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu);負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用;監(jiān)督資產(chǎn)購(gòu)置、資產(chǎn)處置、資產(chǎn)管理和再投資決策;負(fù)責(zé)投資組合的績(jī)效;監(jiān)督現(xiàn)金的管理并向其服務(wù)的客戶定期匯報(bào)。

　　為了實(shí)現(xiàn)投資者所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值最大化的目標(biāo)，三個(gè)層次的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理必須進(jìn)行有效的協(xié)調(diào)，并根據(jù)市場(chǎng)需求的變化主動(dòng)地調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略。