2016物業(yè)管理師考試《經(jīng)營管理》考點：物業(yè)經(jīng)營管理的層次

　　物業(yè)經(jīng)營管理的內容與物業(yè)類型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關，物業(yè)經(jīng)營管理通常分為物業(yè)管理或設施管理、房地產資產管理和房地產組合投資管理三個層次。其中，物業(yè)管理和設施管理以運行管理為主，房地產資產管理和房地產投資組合管理以策略性管理為主。

　　【例題13：10年單選】物業(yè)經(jīng)營管理的內容與物業(yè)類型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關，通常將其分為物業(yè)管理或設施管理、房地產資產管理和( )三個層次。

　　A.房地產組合投資管理

　　B.房地產融資管理

　　C.房地產開發(fā)管理

　　D.房地產租售管理

　　答案：A

　　1.物業(yè)管理

　　物業(yè)管理的核心工作：對物業(yè)進行日常的維護與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務，以保障其始終處在正常的運行狀態(tài)。

　　【例題14：10年單選】物業(yè)管理向入住的客戶或業(yè)主提供服務，其核心工作是( )。

　　A.物業(yè)區(qū)域內公共秩序的維護

　　B.對物業(yè)進行日常的維護與維修

　　C.保安和保潔

　　D.對物業(yè)進行資產管理

　　答案：B

　　對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營管理的全部內容。對于收益性物業(yè)或大型非房地產企業(yè)擁有的自用物業(yè)，除了物業(yè)管理，還要進行相應的資產管理和組合投資管理工作。

　　2.設施管理

　　設施管理是一種新型的房地產服務業(yè)務，其主要功能是通過對人和工作的協(xié)調，為某一機構(企業(yè)或事業(yè)單位)創(chuàng)造一個良好的生產、辦公環(huán)境。

　　設施的管理對象主要是高新技術企業(yè)用房、醫(yī)院、科研教學設施、大型公共文體設施、政府和企業(yè)辦公樓等物業(yè)。服務對象通常為擁有房地產的非房地產企業(yè)或機構。

　　良好的設施管理有利于創(chuàng)造一個有益于員工健康的高效生產辦公環(huán)境;降低房地產使用成本;保持房地產價值;配合機構實現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略。

　　設施管理表達了一種新的發(fā)展觀念，即對于大型建筑物及建筑群的管理，要求采用一種全面的、綜合的成本觀念和效益觀念，從而達到設施壽命周期經(jīng)營費用與使用效率的最優(yōu)結合。很顯然設施管理和一般概念的物業(yè)管理是有區(qū)別的,傳統(tǒng)的物業(yè)管理側重于現(xiàn)場管理，主要是在使用過程中對設施設備進行維護保養(yǎng)，將維持其正常運行作為工作目標，體現(xiàn)的是事后處理的特點;而設施管理注重從設施的全生命周期角度出發(fā)，對資源耗費和使用年限進行綜合考慮，使設備和系統(tǒng)的平均年費用達到最小。

　　3.房地產資產管理

　　房地產資產管理聘用多個物業(yè)管理企業(yè)和設施管理公司來同時管理多宗物業(yè)。房地產資產管理公司負責管理物業(yè)管理企業(yè)和設施管理公司，監(jiān)督它們的行為，指導它們?yōu)槲飿I(yè)發(fā)展制定戰(zhàn)略計劃，以便使這些物業(yè)在所處的房地產子市場內實現(xiàn)價值最大化的目標，滿足房地產組合投資管理者的要求。

　　4.房地產組合投資管理

　　房地產組合投資管理的視野更加廣闊，包括理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標;評價資產管理公司的表現(xiàn);審批資產管理公司為維護物業(yè)資產結構安全、功能先進，保持其市場競爭地位而提出的更新改造計劃;以經(jīng)風險調整后的組合投資回報最大化為目標來管理資產;以及在合適的時機購置和處置物業(yè)資產。

　　房地產投資的利潤是通過三種基本途徑創(chuàng)造出來的：一是在極好的條件下購買物業(yè)(從開發(fā)商或原業(yè)主手中);二是在持有期間以現(xiàn)金流量的現(xiàn)值最大化為目標來經(jīng)營物業(yè);三是在合適的時機售出物業(yè)。

　　【例題15：11年單選】關于房地產組合投資管理的說法，正確的是( )。

　　A.房地產組合投資管理是物業(yè)管理中的最基礎性工作

　　B.房地產組合投資管理包括物業(yè)管理、設施管理和房地產資產管理三個部分

　　C.房地產組合投資管理以運行管理和服務為主

　　D.房地產組合投資管理以經(jīng)風險調整后的組合投資回報最大化為目標來管理資產

　　答案：D