一、房地產(chǎn)市場分析的概念與作用

　　(一)房地產(chǎn)市場分析的概念

　　指通過信息將市場的參與者與房地產(chǎn)市場聯(lián)系起來的一種活動，即通過房地產(chǎn)市場信息的收集、分析和加工處理，尋找出其內(nèi)在的規(guī)律和含義，預測市場未來的發(fā)展趨勢，用心幫助房地產(chǎn)市場參與者掌握市場動態(tài)、把握市場機會或調(diào)整其市場行為。

　　(二)市場分析的目的

　　將風險降到最低，并盡可能通過及時、準確的市場分析，爭取最大的盈利機會。

　　(三)市場分析的作用

　　房地產(chǎn)市場分析對不同的使用者來說，市場分析應該起到的作用也有差別的。

　　1、開發(fā)商

　　(1)幫助開發(fā)商選擇合適的項目位置，確定滿足市場需求的產(chǎn)品類型。

　　(2)幫助開發(fā)商尋找目標使用者或購買者，根據(jù)市場需求的變化調(diào)整產(chǎn)品。

　　(3)向金融機構(gòu)說明項目的財務可行性以獲取貸款、尋找投資合作伙伴。

　　2、置業(yè)投資者

　　(1)了解當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展的趨勢。

　　(2)判斷擬購置物業(yè)或已購置物業(yè)的投資收益情況是否正常，以及物業(yè)的未來升前景。

　　3、金融機構(gòu)

　　通過市場分析，金融機構(gòu)可以把握未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀走勢，為其制定參與房地產(chǎn)市場的策略和戰(zhàn)略服務。

　　4、設計人員

　　建筑師、規(guī)劃師必須了解開發(fā)項目所面對的目標市場，以便在建筑風格、戶型、配套設施、建筑設備等方面的設計，滿足市場需求。

　　5、營銷經(jīng)理

　　市場分析的基礎上，把握市場目標的特征，并在此基礎上有針對性地制定銷售策略、廣告宣傳策略等。

　　6、地方政府

　　不論是對市場進行宏觀調(diào)控，還是房地產(chǎn)開發(fā)過程涉及的開發(fā)項目立項，土地使用權(quán)出讓、規(guī)劃審批、開工許可證等環(huán)節(jié)，都需要市場分析結(jié)果的支持。

　　7、租戶和使用者

　　租戶和使用者在進行租買選擇、位置選擇、物業(yè)選擇和判斷租買時機與價格時，需要市場分析的支持。

　　8、物業(yè)管理者

　　幫助物業(yè)管理者了解不同物業(yè)類型的市場供求狀況，需求特征及發(fā)展趨勢，預沒市場發(fā)展前景，把握主要租戶和使用者的產(chǎn)業(yè)分布及產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況。

　　(四)市場區(qū)域的確定

　　1、影響市場區(qū)域形狀和大小的關鍵因素

　　(1)自然特征;建筑阻礙、高速公路或鐵路。

　　(2)人口密度的大小;政治區(qū)域，市區(qū)和郊區(qū)，學校間的區(qū)域。

　　(3)鄰里關系和人口統(tǒng)計特征;發(fā)展的類型和范圍。

　　(4)競爭性項目的區(qū)域。

　　2、物業(yè)類型和市場分析目的對確定市場區(qū)域的影響

　　二、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容

　　(一)宏觀因素分析

　　房地產(chǎn)市場分析首先要就影響房地產(chǎn)市場的宏觀因素進行分析。要收集和分析的數(shù)據(jù)包括：

　　1、國家和地方的國民生產(chǎn)總值及增長速度、人均國民生產(chǎn)總值。

　　2、人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)、居民收入、就業(yè)狀況、投資收益率、通貨膨脹率等。

　　3、國內(nèi)外投資規(guī)模及比例、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、三資企業(yè)數(shù)量及結(jié)構(gòu)。4、社會政治穩(wěn)定性、政府法規(guī)政策程度和連續(xù)性程度。

　　(二)市場供求分析

　　市場供求分析是介于宏觀和微觀的分析，分析一般要從以下方面進行：

　　1、供給分析

　　(1)調(diào)查房地產(chǎn)當前的存量、過去的走勢和未來可能的供給。

　　(2)分析當前城市規(guī)劃及其可能的變化和土利用、交通、基本建筑投資計劃等。

　　(3)分析房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運動情況、未來相關市場區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。

　　2、需求分析

　　(1)需求預測

　　(2)分析建設和運營中的主要物業(yè)項目。

　　(3)吸納率分析。

　　(4)市場租戶對產(chǎn)品功能需求。

　　3、競爭分析

　　(1)列出與競爭有關物業(yè)的功能和特點。

　　(2)市場細分，明確目標物業(yè)的目標使用者。

　　4、市場占有率分析

　　(1)基于競爭分析的結(jié)果，按各細分市場，估算市場供給總吸納量和吸納速度和目標物業(yè)的市場份額。

　　(2)市場占有率分析結(jié)果，要求計算出目標物業(yè)的市場占有率、出租進度、租賃價格和達到穩(wěn)定出租率水平所需要的時間，提出有利提高市場占有率的建議。

　　(三)相關因素分析

　　把握總體背景情況后，還需要針對某一具體物業(yè)類型和地點進行更為詳盡的分析。不同類型物業(yè)需要重點分析的內(nèi)容包括：

　　1、居住物業(yè)

　　(1)目標物業(yè)周圍地區(qū)住宅供求狀況、價格水平。

　　(2)對現(xiàn)有住宅滿意程度和對未來住房的希望，確定目標物業(yè)裝修、室內(nèi)設備配置標準。

　　2、寫字樓項目

　　(1)項目所處地段交通、周邊環(huán)境、商業(yè)設施。

　　(2)考慮室內(nèi)外設計的平面布局、特色與格調(diào)、裝修標準、大廈內(nèi)提供公共服務的內(nèi)容等。

　　3、商業(yè)零售物業(yè)

　　(1)物業(yè)所處地區(qū)流動人口和常住人口的數(shù)量、購買力水平、對零售物業(yè)的特殊要求。

　　(2)購物中心的服務半徑、附近其他購物中心、中小商鋪分布情況。

　　4、工業(yè)或倉儲物業(yè)

　　重點考察未來入住意見，大型運輸車通道和生產(chǎn)工藝的特殊要求，防火、防災等設備的安裝要求。