物業(yè)管理服務風險的類型

　　根據(jù)國務院頒布的《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)，物業(yè)管理足指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。從《條例》對物業(yè)管理的概念和定義來看，界定了物業(yè)管理服務的主要內(nèi)容和物業(yè)管理服務單位的主要義務，風險是與責任、義務相對應的，義務人因為應承擔相應的義務，根據(jù)《條例》第二十六條"物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。"的規(guī)定，將由于為按照法定和約定全面履行義務給權利人造成直接或間接經(jīng)濟損失和人身損害，即產(chǎn)生了相應的法律風險和賠償?shù)姆�律責任�?/P>

　　物業(yè)管理服務的風險足因物業(yè)管理單位的義務產(chǎn)生的，風險的類型可以依據(jù)管理服務的具體義務內(nèi)容劃分而確定。具體來說可以分為治安風險、車輛管理中車輛的損壞和滅失、消防事故和隱患、物業(yè)及公共設施設備造成的風險和公共環(huán)境不安全因素造成的風險。當然這并不能涵蓋全部的風險，但基本包括了風險的主要方面。

　　一、治安風險

　　所謂治安風險主要是指由于外界第三人的過錯和違法行為，給物業(yè)管理服務范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人造成人身損害、喪失生命和財產(chǎn)損失等風險，即導致了物業(yè)管理服務的風險。目前因改革開放和市場經(jīng)濟的深入發(fā)展，我國人口的流動率日益增高，社會各層次的收入差距急劇增大，該社會問題產(chǎn)生的社會治安問題已明顯體現(xiàn)在小區(qū)中和物業(yè)管理服務行業(yè)里。入室盜竊、搶奪、搶劫和故意傷害、故意殺人等各類治安事件相繼發(fā)生在各個小區(qū)，給物業(yè)管理服務工作帶來。

　　二、車輛管理風險

　　所謂車輛管理中車輛的損壞和滅失主要指在物業(yè)小區(qū)中的停車場經(jīng)營車輛停放服務過程中，車輛發(fā)生車身受損、車輛滅失等損壞。車輛停放服務是由小區(qū)物業(yè)管理服務附帶產(chǎn)生的附加服務，通常由物業(yè)管理單位另行受發(fā)展商或小區(qū)業(yè)主委員會的委托進行停車場的經(jīng)營管理。車輛停放服務另行向車輛停放人在物業(yè)服務費本身以外、收取車輛停放服務費。車輛停放期間，車輛可能遭故意或過失損壞，也可能在停放期間被盜竊或搶劫。該類事件和訴訟爭議也是長期以來物業(yè)管理單位面臨可能賠付金額較大的風險。

　　三、消防風險

　　消防事故和隱患其實也是小區(qū)或大廈公共設施管理服務風險之一，但由于消防設施自身的特殊性，同時消防往往影響廣大業(yè)主重大生命財產(chǎn)安全，將此項風險單獨列明更有利于物業(yè)管理服務風險的防范和廣大業(yè)主公共安全利益的維護。

　　消防設施的日常維修和養(yǎng)護以及確�；馂陌l(fā)生時，消防設施能夠發(fā)揮正常功效滿足消防部門處理消防事故的要求。消防設施的維修保養(yǎng)不善、無消防用水供應、消防系警系統(tǒng)失靈都可能導致重大人身和巨大財產(chǎn)損失，如此物業(yè)管理單位面臨的風險不僅是經(jīng)濟賠償?shù)拿袷路�律責任，直接責任人和單位主要負責人等個人還可能因此而承擔刑事法律責任。

　　四、設備風險

　　物業(yè)本身及公共設備和設施的管理不善都可能造成業(yè)主或非業(yè)主使用人的人身和財產(chǎn)損失，此項管理服務義務是物業(yè)管理單位主要的義務之一，同時因為物業(yè)、公共設施和設備的多樣性和分布的分散性特點，隨之而來產(chǎn)生了風險的頻繁發(fā)生。物業(yè)本身主要包括房屋本體公共部位及屬于物業(yè)管理服務范圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物;公共設施和設備包括供水、供電、安全報警系統(tǒng)、排水和排污系統(tǒng)、配套的娛樂活動設施等。如果概括地講可以認為是小區(qū)或大廈內(nèi)不屬于全體業(yè)主共有和承擔管理責任的其他部分。

　　五、公共環(huán)境風險

　　物業(yè)管理單位依據(jù)法律規(guī)定和合同約定從事物業(yè)管理服務，物業(yè)管理服務的范圍通常是大廈和小區(qū)的紅線范圍內(nèi)，物業(yè)管理單位的義務是依據(jù)合同，對小區(qū)和大廈內(nèi)的公共區(qū)域和場地進行管理和維護服務，維護正常的使用和功能。公共區(qū)域的綠化、消殺、環(huán)境污染的整改都是消除公共環(huán)境不安全因素和隱患的必要工作。

　　物業(yè)管理服務的依據(jù)是《條例》及其他的法律規(guī)定和物業(yè)管理合同的約定，在具體的風險防范中，主要操作規(guī)范就是小區(qū)和大廈的各項規(guī)章制度。