物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作

　　持有股票等證券的成本不過是支付給財務顧問的咨詢費用、傭金和買賣時的印花稅等費用。相比之下，擁有和管理物業(yè)則需要支出各種各樣的成本和費用，這些支付不僅數(shù)額較大，而且是維持物業(yè)正常使用和保證其保值升值不可缺少的組成部分。物業(yè)業(yè)主希望讓最終使用者承擔盡可能多的費用，因此業(yè)主不僅盡量避免各種不確定性支出，還要節(jié)省發(fā)生在組織、管理和監(jiān)管過程中的各種支出。但即使租戶或者使用者承擔了大部分的成本和費用，業(yè)主仍然有必要確保租戶履行租約，保證物業(yè)收益達到預期的水平。資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容本質(zhì)上就是對成本和收益的控制，主要包括對物業(yè)的物理形態(tài)和財務狀況的管理。

　　對物業(yè)的權(quán)力伴隨著必須承擔的義務。不像證券投資者，在未來某一時間處置其證券之前，可以暫時不必考慮和關(guān)心證券的情況;而對于物業(yè)投資者來說，即使是最基本的物業(yè)收益也要求必要的管理工作，這種工作還很可能伴隨一定的成本支出。

　　例如，有一宗在已開發(fā)物業(yè)旁邊的一小塊土地，它本身可能適合進行某種開發(fā)，但可能因為排水系統(tǒng)或者其他某項關(guān)鍵服務無法實現(xiàn)，也可能因為規(guī)劃管理部門認為它沒有達到開發(fā)要求的成熟度，這塊土地無法進行實際的開發(fā)運作。即使這樣，謹慎的業(yè)主也將會每隔一段時間去看看這塊土地，以保證沒有什么負面因素作用在土地上。他們或者其指定的代理人會檢查土地的欄護情況，確保臨近土地的使用者沒有侵占其土地;他們也要防止他人的某些權(quán)利或者名義對自己的土地所有權(quán)造成的侵害，因為這些行為可能會造成他們今后對土地的開發(fā)計劃受損或者破產(chǎn)。他們還要對土地進行等級評定和保險。如果土地的面積比較大，特別是上面有建筑物或者其他東西存在時，往往需要特別的監(jiān)護和合適的管理，這同時也增加了成本和費用。

　　(一)常規(guī)工作內(nèi)容概述

　　從日常工作的角度看，具體負責資產(chǎn)管理的物業(yè)管理師要使物業(yè)處于正常并可以接受的水平上，保持合理的開支水平，盡量減少給使用者帶來的不便。

　　在建筑物的經(jīng)濟壽命周期中，累積起來的維修成本很可能大大超過初始投資水平。雖然常規(guī)檢查可以減少意外損失發(fā)生的概率和造成的損失，但仍需要必要的替代措施隨時處理意外事件。技術(shù)手冊、錄像資料、承包商和分包商提供的技術(shù)資料都非常重要，它們可以給維護隊伍提供比較精確的信息和有效的指導。

　　在大多數(shù)情況下，物業(yè)管理師是在物業(yè)業(yè)主授權(quán)的工作范圍內(nèi)工作，但如果租戶沒有很好地履行義務，影響建筑物的使用，那么他們也必須進行一定的應急處理。在這種情況下，必須留有一定的可支配資金來進行調(diào)查、拍照、復印資料、搜集整理電話記錄等。

　　(二)現(xiàn)金流和成本管理

　　支出的分配、組織和管理是物業(yè)管理師工作的一個重要方面，它完成的質(zhì)量好壞很可能會對物業(yè)的凈運營收益和資本價值產(chǎn)生影響。因此，有必要回顧一下支出的幾個重要方面：日常維修費用、計提維修準備金、設(shè)施維護費用、保險費、法律和財務費用、工作成本和地方性稅收。

　　相對于總收入，物業(yè)業(yè)主或投資者更關(guān)心凈運營收益。因為總收入還必須支付各種運營費用，這些費用不僅包括正常的工作費用和在時間與數(shù)量上不可預測的支出，還包括監(jiān)督和檢查工作的組織成本。

　　1.支出的分配

　　當投資者將物業(yè)出租的時候，他們希望讓租戶在租金之外承擔盡可能多的費用。這不僅可以降低各種管理成本，還可以降低各種風險和不確定性帶來的意外成本。

　　但把所有的成本負擔都轉(zhuǎn)移給租戶既不現(xiàn)實，也不明智。特別是在下列三種情況下，一般不會采用這種方式：

　　(1)對用于出租的住宅，一些法律要求使得物業(yè)業(yè)主必須對物業(yè)進行某種程度的直接投資。

　　(2)由于短期的商業(yè)租戶會盡量減少對物業(yè)的投入，因此業(yè)主一般更希望簽署一次性包含全部內(nèi)容的租約，將預期收費納入租約中。

　　(3)租戶可能對物業(yè)的建筑或者某一部分表示不滿意，這時為了留住租戶，業(yè)主不得不降低條件，允許租戶承擔較低的維修責任，而由他自己負擔大部分。

　　2.費用和成本

　　物業(yè)業(yè)主及其代理人一直企圖建立一種由租戶支付律師簽約費、履行租約的相關(guān)費用和印花稅等費用的習慣。但實際上，一般都是通過各國的法律和雙方的協(xié)商，來確定具體由哪一方來支付這些費用或雙方分擔的比例。

　　3.租金

　　一般來說，按照租約規(guī)定進行開支的一方需要說明提供的具體工作或者服務內(nèi)容，也需要為其分包商的支出行為負責。但是以下四種情況除外：

　　(1)物業(yè)有多個租戶，每個租戶提供一定比例的租金，作為整體物業(yè)的開支來源。實踐證明具體操作過程中惟一可行的方法，是由業(yè)主統(tǒng)一對各種開支進行管理，并從每個租戶那里收取相應比例的租金。寫字樓基本都采用這種方式。在這種情況下，各個租戶在事先都要支付給業(yè)主或其物業(yè)管理者一定金額的服務費。

　　(2)租戶要各自支付保險費，但不必向業(yè)主另外支付一筆用來補償業(yè)主為整體物業(yè)提供風險庇護的費用，即租戶可能會從業(yè)主的物業(yè)資產(chǎn)組合中獲得降低風險等方面的益處，但他們不必為此而專門付費。