第二節(jié)：租賃管理和租賃方案

　　一、租賃管理的概念與內(nèi)容

　　指針對(duì)包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租公寓等在內(nèi)的收益性物業(yè)租賃活動(dòng)的管理，包括租約簽訂前、租約執(zhí)行中和租約期滿三個(gè)階段，各階段工作內(nèi)容如下：

　　(一)租約簽訂前：

　　包括制定租賃方案與策略、租戶選擇、租金確定、租約談判、簽約管理。

　　(二)租約執(zhí)行中：

　　包括房屋空間交付、收取租金、租金調(diào)整、租戶關(guān)系管理。

　　(三)租賃期滿時(shí)：

　　包括租金結(jié)算、租約續(xù)期或房屋空間收回管理。

　　二、租賃方案與策略

　　租賃方案是對(duì)租賃過程中主要事項(xiàng)的安排，租賃策略是為提升物業(yè)吸引力而制定的一些特殊手段。租賃方案和策略主要涉及如下內(nèi)容：

　　(一)確定可出租面積和租賃方式

　　制定租賃方案時(shí)，需要首先確定物業(yè)中能夠?qū)ν獬鲎獾拿娣e么租賃方式。

　　(二)編制租賃經(jīng)營(yíng)預(yù)算

　　預(yù)算是租賃管理中租賃方案的核心，包括詳細(xì)的預(yù)期收益估算、怒放的空置率水平和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，這些數(shù)字構(gòu)成物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的量化目標(biāo)。

　　(三)定位目標(biāo)市場(chǎng)

　　物業(yè)租賃所面向的目標(biāo)市場(chǎng)群體，主要由該物業(yè)所處子市場(chǎng)的供求關(guān)系決定。

　　(四)確定租金方案

　　租金方案是租賃管理的核心，十分重要。在租賃方案中需要對(duì)租金水平的確定方式做出指導(dǎo)性的安排。

　　(五)明確吸引租戶的策略

　　主要有宣傳手段和租約條款優(yōu)惠等。

　　三、租戶的選擇

　　租戶選擇中所考慮的主要準(zhǔn)則有：

　　(一)所需的面積大小及空間組合。

　　(二)需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容。

　　(三)潛在租戶所經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的類型及聲譽(yù)、財(cái)務(wù)穩(wěn)定性和長(zhǎng)期盈利能力。

　　四、租金確定與調(diào)整

　　(一)租金的計(jì)算單位和所包含的內(nèi)容

　　租金常以每平方米可出租面積為計(jì)算基礎(chǔ)，有毛租金和凈租金之分：使用毛租金時(shí)，所有經(jīng)營(yíng)費(fèi)用都應(yīng)由業(yè)主從其所收取的租金中全額支付。

　　(二)基礎(chǔ)租金與附加租金

　　1、基礎(chǔ)租金

　　在確定租金時(shí)，一般應(yīng)根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低水準(zhǔn)水平確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。

　　2、附加租金

　　對(duì)于零售商業(yè)物業(yè)，租戶可能還要按營(yíng)業(yè)額的一定比例支付附加的百分比租金。

　　(三)租金的調(diào)整

　　1、對(duì)租期較短的租戶

　　可設(shè)定一個(gè)租期水平，在租期中保持不變，若再交續(xù)租，按當(dāng)時(shí)租金水平重新簽約。

　　2、對(duì)租期較長(zhǎng)的租戶

　　為保護(hù)業(yè)主和租戶雙方利益，需要在租約中對(duì)租金如何調(diào)整作出明確的規(guī)定。

　　五、租約談判與簽約管理

　　鑒于租約條款的談判相當(dāng)復(fù)雜，所以在租約簽署前常常有一個(gè)長(zhǎng)期的談判周期。

　　六、租賃管理中的市場(chǎng)營(yíng)銷

　　市場(chǎng)營(yíng)銷人員通常從以下方面宣傳物業(yè)：1、價(jià)格優(yōu)勢(shì);2、物業(yè)本身的素質(zhì);3、良好的聲譽(yù);4、經(jīng)濟(jì)實(shí)用。