一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求

　　影響和導(dǎo)致商品住宅需求變化的因素有：

　　(一)收入的變化

　　(二)其他商品價(jià)格的變化

　　(三)對(duì)未來的預(yù)期

　　(四)政府政策的變化

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給

　　以下著著解釋三個(gè)非價(jià)格因素對(duì)市場(chǎng)供給數(shù)量的影響。

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　房地產(chǎn)開發(fā)成本的變化會(huì)直接影響到開發(fā)商的利潤(rùn)水平，也會(huì)直接影響到其決定開發(fā)的商品房數(shù)量。

　　(二)政府政策的變化

　　政府的稅收政策也會(huì)影響到房地產(chǎn)開發(fā)的成本，進(jìn)而影響到商品房的供給的數(shù)量。

　　(三)對(duì)未來的預(yù)期

　　對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化的預(yù)期會(huì)影響到房地產(chǎn)商當(dāng)前的投資行為，進(jìn)而影響到市場(chǎng)的供給。

　　三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)制

　　(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作機(jī)制

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作機(jī)制，在很大程度上取決于整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)體制。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，價(jià)格機(jī)制的作用在逐漸增強(qiáng)。

　　(二)市場(chǎng)供求關(guān)系曲線

　　通過建立起商品的單位價(jià)格與該產(chǎn)品在單位時(shí)間內(nèi)的供求數(shù)量關(guān)系，幫助了解價(jià)格機(jī)制對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系的調(diào)節(jié)作用，即市場(chǎng)供求關(guān)系曲線。

　　用供求曲線分析價(jià)格與供求數(shù)量的關(guān)系時(shí)，注意三個(gè)問題：

　　1、要有一個(gè)單位時(shí)間周期概念，脫離了時(shí)間來分析供求數(shù)量問題沒有任何意義。

　　2、為分析問題方便，進(jìn)行了除價(jià)格么供求量外其他影響因素都不發(fā)生變化，但實(shí)際上其他因素變化也會(huì)引起需求量變化。

　　3、為分析問題方便把供給么需求曲線都簡(jiǎn)化成了直線，這樣做滿足了定性分析的需要。

　　(三)均衡點(diǎn)(價(jià)格)

　　供給和需求曲線都能形成一個(gè)均衡點(diǎn)(價(jià)格)，但市場(chǎng)這種均衡有穩(wěn)定均衡與非穩(wěn)定均衡之分。

　　1、穩(wěn)定均衡

　　若市場(chǎng)價(jià)格由于某因素的作用脫離均衡點(diǎn)(價(jià)格)，但在各種市場(chǎng)因素作用下又形成一個(gè)新的供求平衡點(diǎn)，這種均衡稱穩(wěn)定均衡。

　　2、非穩(wěn)定均衡

　　如果原有的均衡狀態(tài)被打破后不能形成一個(gè)新的均衡點(diǎn)，則這種均衡叫做非穩(wěn)定均衡。