第六章 租賃管理

　　第一節(jié)：物業(yè)租賃概述

　　一、物業(yè)租賃及其特征

　　(一)物業(yè)租賃的概念

　　通常的物業(yè)租賃指的是房屋租賃，指公民、法人或其他組織作為出租人將其擁有所有權(quán)的房屋，出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。有兩點(diǎn)含義：

　　1、出租人必須是房屋所有權(quán)人。這個(gè)所有權(quán)人可以是自然人，也可以是法人。

　　2、出租人將房屋出租給承租人使用，包括給承租人居住或從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，也包括利用自有房屋以聯(lián)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)、入股經(jīng)營(yíng)或合作經(jīng)營(yíng)等名義出租或轉(zhuǎn)租房產(chǎn)。

　　(二)房屋租賃的特點(diǎn)

　　房屋租賃作為一種特定的商品交易的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)形式，具有以下特征：

　　1、不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)

　　2、標(biāo)的是作為特定物的房屋

　　3、關(guān)系是經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系，關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止

　　4、租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人

　　二、物業(yè)租賃的分類

　　(一)按房屋所有權(quán)性質(zhì)劃分

　　1、公房租賃

　　房屋的所有權(quán)人是國(guó)家，在租賃關(guān)系中，國(guó)家并不作為民事法律主體出現(xiàn)，而是采用授權(quán)方式，由被授權(quán)的單位具體管理。公房分為直管公房和自管公房：

　　(1)直管公房

　　由各級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政管理部門管理，作為直管公房所有權(quán)人的代表，依法行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

　　(2)自管公房

　　自管公房由國(guó)家授權(quán)的單位即國(guó)有企事業(yè)單位自行管理，其法律特征就是持有《房地產(chǎn)權(quán)證》或《房屋所有權(quán)證》。

　　2、私房租賃

　　私有房屋是除公有房屋外的其他所有房屋。私有房屋的所有權(quán)人，包括居民個(gè)人、各種類型的企業(yè)法人和機(jī)構(gòu)。

　　(二)按房屋租賃期限約定模式

　　1、定期租賃

　　是物業(yè)管理中最常見的租賃形式，包含確切的起租日期和結(jié)束日期，期滿自動(dòng)失效無需預(yù)先聲明。

　　2、自動(dòng)延期租賃

　　雙稱周期性租賃，除非租約一方提出要中止合約，否則將自動(dòng)續(xù)約。本形式租賃行為不因租約一方的死亡而失效。

　　3、意愿租賃

　　就是給租戶以時(shí)期不確定的物業(yè)租用權(quán)，意愿租賃的延續(xù)依賴雙方的意愿�？晌唇�(jīng)提前通知而隨意中止。意愿租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時(shí)自動(dòng)終止。

　　(三)按租賃期限的長(zhǎng)短分

　　1、短期租賃(2年以內(nèi)含2年)

　　2、中短期租賃(3~4年)

　　3、長(zhǎng)期租賃(5年或5年以上)

　　(四)按物業(yè)租金的內(nèi)涵分

　　物業(yè)使用過程中所發(fā)生的費(fèi)用，主要由稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和承租單元內(nèi)部的能源使用費(fèi)三部分組成。按照出租人所收取的租金中是否包含上述費(fèi)用開支，可分為：

　　1、毛租金

　　指出租人收取的租金中，包含了上述所有三部分費(fèi)用，承租人在使用物業(yè)的過程中，不需要再另行繳納任何費(fèi)用。

　　2、凈租

　　指出租人收取的租金中，不包含上述費(fèi)用中的部分或全部，而不包含的費(fèi)用需由承租人另行繳納。凈租金通常在長(zhǎng)期租賃中采用，租賃時(shí)間可達(dá)10年以上

　　3、百分比租金

　　常稱為超出性租金，常用于零售商業(yè)物業(yè)。承租人除向出租人定期支付固定租金外，還需交出超出預(yù)訂營(yíng)業(yè)額部分的一定百分比。

　　(五)其他劃分模式

　　可以按照房屋的使用用途分：

　　1、居住用房租賃

　　2、非居住用房租賃

　　三、物業(yè)租賃的管理模式

　　根據(jù)業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)委托內(nèi)容與要求的不同，物業(yè)企業(yè)對(duì)物業(yè)租賃有不同的管理模式，有如下幾點(diǎn)：

　　(一)包租轉(zhuǎn)租模式

　　1、具體做法

　　物業(yè)企業(yè)在接受業(yè)主委托時(shí)，將出租物業(yè)全部或部分包租下，然后負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)租，即物業(yè)企業(yè)再零星出租。

　　2、雙方責(zé)任及利弊

　　(1)業(yè)主不負(fù)責(zé)物業(yè)租賃，不承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取包租的租金。在租金上應(yīng)有所優(yōu)惠。適合市場(chǎng)不景氣情形。

　　(2)物業(yè)企業(yè)承擔(dān)物業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)。經(jīng)租過程中可獲取一定批零差價(jià)，但承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)較大。

　　(二)出租代理模式

　　1、具體做法

　　業(yè)主全權(quán)委托物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)租賃活動(dòng)及租賃中的管理和服務(wù)。物業(yè)企業(yè)只獲得代理傭金，傭金以租金的一定比例收取。

　　2、雙方責(zé)任與利弊

　　(1)業(yè)主不負(fù)責(zé)物業(yè)租賃，要承擔(dān)一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，獲取扣除代理傭金后的全部租金收入。

　　(2)物業(yè)企業(yè)依委托合同，從事租賃活動(dòng)及租賃過程的管理和服務(wù)，承擔(dān)一定責(zé)任，但風(fēng)險(xiǎn)較少。

　　(三)委托管理模式

　　1、具體做法

　　業(yè)主自己直接負(fù)責(zé)租賃活動(dòng)，不讓物業(yè)公司介入。業(yè)主只將物業(yè)管理服務(wù)工作委托物業(yè)公司負(fù)責(zé)。

　　2、雙方責(zé)任及利弊

　　(1)業(yè)主負(fù)責(zé)租賃所有活動(dòng)，承擔(dān)全部市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，也獲取全部租金收入。

　　(2)物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)管理么服務(wù)，沒有失職就不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。租賃所獲利潤(rùn)與物業(yè)企業(yè)無關(guān)。

　　四、房屋租賃的行政管理

　　(一)房屋租賃登記備案的一般程度

　　1、申請(qǐng)

　　簽訂、變更、終止租賃合同，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持有關(guān)證明文件到政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

　　2、審查(內(nèi)容包括)

　　(1)合同的主體是否合格，即出租人與承租人是否具備條件。

　　(2)租賃客體是否允許出租，即出租房屋是否符合法律要求。

　　(3)租賃合同的內(nèi)容是否齊全、完備。

　　(4)租賃行為是否符合國(guó)家及房屋所在地人民政府規(guī)定的租賃政策。

　　(5)是否按規(guī)定繳納了有關(guān)稅費(fèi)。

　　3、頒證

　　經(jīng)主管部門審查合格后，準(zhǔn)予登記，由房地產(chǎn)管理部門核發(fā)房屋租賃證，作為租賃行為合法有效的憑證。

　　(二)房屋租賃的條件

　　公民、法人或其它組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋么國(guó)家授權(quán)管理和經(jīng)營(yíng)的房屋可以依法出租。但以下情況除外：

　　1、未依法取得《房屋所有權(quán)證》的、司法或行政機(jī)關(guān)依法裁定、查封或以其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)交易的。

　　2、共有房屋未取得共有人同意的、權(quán)屬有爭(zhēng)議的、屬于違章建筑的、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的。

　　3、已抵押而未經(jīng)抵押人同意的、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門規(guī)定的、法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

　　(三)房屋租賃中的違法行為及處罰

　　《租賃管理辦法》規(guī)定，有下列情形之一，由縣、市人民政府房地產(chǎn)管理部門對(duì)責(zé)任者給予行政處罰。

　　1、偽造、涂改房屋租賃證的：注銷其證書，并可以處以罰款。

　　2、不按期申報(bào)、領(lǐng)取房屋租賃證的：責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)，并可處以罰款。

　　3、未征得出租人同意么未辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的：其租賃行為無效，沒收其非法所得，并可以處以罰款。