2018土地登記代理人《代理實(shí)務(wù)》重點(diǎn)試題（12）

　　(1)某公司有一宗地為協(xié)議出讓方式取得，位于某市某街道某號，批準(zhǔn)用途為營業(yè)用地，土地面積的測量結(jié)果為2 500 m2，出證合同中規(guī)定出讓年限為40年，自2004年8月31日至2044年8月31日。該公司委托某土地登記代理公司代理領(lǐng)取土地證書。

　　問題

　　1.該土地登記代理公司應(yīng)如何辦理領(lǐng)取手續(xù)?

　　2.土地登記代理人核實(shí)土地證書的內(nèi)容包括哪些?

　　(2)某宗土地為國有土地，江都市彩虹文化用品有限公司于l996年8月6日以出讓方式獲得該宗地40年土地使用權(quán)。2002年6月1日江都市彩虹文化用品有限公司與江都市正元成貿(mào)易有限公司簽訂《土地使用權(quán)出租合同》，江都市彩虹文化用品有限公司將該宗地國有土地使用權(quán)出租給江都市正元成貿(mào)易有限公司，出租面積2 150 m2，土地用途為商業(yè)，出租期限為5年租金為20.00萬元/年，交納方式為每年支付一次。根據(jù)地籍調(diào)查并經(jīng)初步審查，該宗地實(shí)際界址清楚，土地面積與出租面積一致，為2 150 m2，土地使用權(quán)出租手續(xù)符合法律規(guī)定。

　　問題

　　1.根據(jù)土地登記的有關(guān)規(guī)定，該宗地應(yīng)辦理何種登記?

　　2.出讓土地使用權(quán)的出租條件是什么?

　　3.申請人應(yīng)提交哪些權(quán)屬證明文件?

　　4.對權(quán)屬審核的主要內(nèi)容包括哪些?

　　參考答案：

　　(1) :

　　1.該土地登記代理公司應(yīng)按以下步驟辦理領(lǐng)取手續(xù)：

　　第一步，接受委托后，與委托人明確土地登記代理的基本事項(xiàng)，包括代理內(nèi)容及有關(guān)要求等;

　　第二步，與委托人該公司簽訂土地登記代理委托書、土地登記代理合同，明確授權(quán)范圍和權(quán)限;

　　第三步，根據(jù)委托人該公司的要求，了解有關(guān)宗地信息，收集相關(guān)資料;

　　第四步，領(lǐng)取并核實(shí)土地證書;

　　第五步，向委托人反饋信息，并與土地登記機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通，解決存在的問題。

　　2.在領(lǐng)取土地證書的時候，土地登記代理人需要提交土地登記委托代理書和個人身份證明;其次，要對土地證書的規(guī)范性和準(zhǔn)確性進(jìn)行核實(shí)，主要包括以下幾個方面：

　　(1)土地使用者名稱是否與委托人名稱相一致。土地使用者的名稱要與該公司的營業(yè)執(zhí)照名稱保持一致。

　　(2)土地用途是否與實(shí)際用途相符。對于營業(yè)用地，規(guī)范的土地登記用途應(yīng)為商服。

　　(3)使用權(quán)類型是否符合相關(guān)批準(zhǔn)文件的要求。土地使用權(quán)類型應(yīng)為國有出讓土地使用權(quán)。

　　(4)如果是出讓土地，其使用期限或終止日期是否與出讓合同一致。對于商服用途，其最高出讓年期應(yīng)為40年。

　　(5)土地面積是否與委托人提供的資料中的面積一致，是否與出讓合同中的出讓面積一致。

　　(2) :

　　1.根據(jù)土地登記的有關(guān)規(guī)定，該宗地應(yīng)辦理土地使用權(quán)出租權(quán)設(shè)定登記。

　　2.出讓土地使用權(quán)的出租條件：依照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)人可以將以出讓方式獲得的土地使用權(quán)出租，出租的條件是出租人對土地的開發(fā)必須達(dá)到法律規(guī)定的或土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。未按合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。

　　3.申請人應(yīng)提交以下權(quán)屬證明文件：

　　(1)土地權(quán)屬來源證明。土地使用權(quán)出租設(shè)定登記申請人向土地登記機(jī)關(guān)提交的土地權(quán)屬來源證明為《國有土地使用證》和《集體土地使用證》。

　　(2)劃撥土地使用權(quán)出租批準(zhǔn)文件。

　　(3)土地使用權(quán)出租合同。

　　(4)有關(guān)部門認(rèn)證的出租地塊開發(fā)投資證明。

　　(5)其他證明文件。

　　4.權(quán)屬審核的主要內(nèi)容包括以下幾個方面：

　　(1)對申請人的審核。

　　①出租人應(yīng)為土地使用者，并與《國有土地使用證》或《集體土地使用證》的土地權(quán)利人一致。

　�、诔鲎馊撕统凶馊藨�(yīng)與租賃合同簽訂雙方一致。

　　(2)對土地投資情況的審核。

　　未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用的土地，土地使用權(quán)不得出租。

　　(3)對土地用途的審核。

　　出租土地的用途應(yīng)符合規(guī)定的土地用途。

　　(4)對租賃期限的審核。

　　出讓土地使用權(quán)的租賃期限應(yīng)小于土地使用權(quán)出讓期限減去已使用期限的剩余期限。