2018土地登記代理人《代理實(shí)務(wù)》重點(diǎn)試題（11）

　　(1)2001年，市S集團(tuán)依法獲得對(duì)該市原國(guó)有企業(yè)M紡紗廠的兼并權(quán)利。2005年上半年，因企業(yè)改制，部分廠房出租于W公司，租期一年半。2005年下半年，S集團(tuán)欲收回出租廠房，因合同期限未至，W公司提出獲取合理補(bǔ)償?shù)囊�求，得到了S集團(tuán)的認(rèn)可。

　　問(wèn)題

　　1.什么是國(guó)有土地租賃?

　　2.國(guó)有土地租賃是國(guó)有土地出讓方式的有效補(bǔ)充，對(duì)此你作何理解?

　　3.國(guó)有土地租賃的期限是如何劃分的?

　　4.“承租土地提前收回，可以獲得合理補(bǔ)償”是國(guó)有土地租賃權(quán)人的權(quán)利、義務(wù)，具體是指什么7

　　(2)某宗地系國(guó)有土地，土地使用權(quán)人為某公司，通訊地址為：市路號(hào)。依據(jù)2004年6月20日該市工商行政管理局頒發(fā)的經(jīng)過(guò)變更地址登記后的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，該公司的地址變更為市路號(hào)，該企業(yè)向有關(guān)部門(mén)提出該宗地　地址變更登記。

　　問(wèn)題

　　1.宗地地址變更登記的三個(gè)要件是什么?

　　2.宗地地址變更登記的申請(qǐng)人是誰(shuí)?

　　3.辦理宗地地址變更登記的申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向有關(guān)部門(mén)提交的土地權(quán)屬證明文件有哪些?

　　參考答案

　　(1) :

　　1.國(guó)有土地租賃，是指土地使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。土地租賃合同經(jīng)出租方同意后可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)�改變�(cè)�合同�?guī)定的使用條件，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地租賃合同，簽訂土地租賃合同和轉(zhuǎn)讓土地租賃合同應(yīng)當(dāng)辦理土地登記和變更登記手續(xù)。租賃土地上的房屋等建筑物、構(gòu)筑物可以依法抵押，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，土地租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

　　2.國(guó)有土地租賃是國(guó)有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充。當(dāng)前應(yīng)以完善國(guó)有土地出讓為主，穩(wěn)妥地推行國(guó)有土地租賃。嚴(yán)格依照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，確定國(guó)有土地租賃的適用范圍。

　　對(duì)原有建設(shè)用地，因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場(chǎng)地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，可以實(shí)行租賃。對(duì)于新增建設(shè)用地，重點(diǎn)仍應(yīng)是推行和完善國(guó)有土地出讓?zhuān)�租賃只作為出讓方式的補(bǔ)充。對(duì)于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，無(wú)論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實(shí)行出讓?zhuān)�不�?shí)行租賃。

　　企業(yè)改革涉及的劃撥土地使用權(quán)，有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)采取出讓或者租賃的方式置：

　　(1)國(guó)有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建集團(tuán)的。

　　(2)國(guó)有企業(yè)改組為股份合作制的。

　　(3)國(guó)有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的。

　　(4)非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)的。

　　S集團(tuán)對(duì)M廠的兼并符合第(4)條的規(guī)定。

　　3.國(guó)有土地租賃可以根據(jù)具體情況實(shí)行短期租賃和長(zhǎng)期租賃。對(duì)短期使用或用于修建臨時(shí)建筑物的土地，應(yīng)實(shí)行短期租賃，短期租賃年限一般不超過(guò)5年;對(duì)需要進(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長(zhǎng)期使用的土地，應(yīng)實(shí)行長(zhǎng)期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長(zhǎng)租賃期限不得超過(guò)法律規(guī)定的同類(lèi)用途土地出讓最高年期。

　　W公司的承租期限當(dāng)屬短期租賃。

　　4.國(guó)有土地租賃權(quán)人的權(quán)利、義務(wù)有：

　　(1)承租土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。國(guó)有土地租賃，承租人取得承擔(dān)土地使用權(quán)。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開(kāi)發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門(mén)同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押必須依法登記。

　　(2)國(guó)有土地租賃權(quán)人有優(yōu)先受讓權(quán)。承租土地在使用年期內(nèi)改為出讓方式的，承租人有優(yōu)先受讓權(quán)，租賃土地在辦理出讓手續(xù)后，終止租賃關(guān)系。承租土地使用權(quán)期滿(mǎn)，承租人可以申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益的需要收回該幅土地的，應(yīng)予以批準(zhǔn)。

　　(3)承租土地提前收回，可以獲得合理補(bǔ)償。國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的承租土地使用權(quán)，在租賃合同約定的使用年限屆滿(mǎn)前不收回;因社會(huì)以公共利益的需要，依照法律程序提前收回的，應(yīng)對(duì)承租人給予合理補(bǔ)償。承租土地使用權(quán)的收回原因有：①承租人未按合同約定開(kāi)發(fā)建設(shè)、未經(jīng)土地行政主管部門(mén)同意轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或不按合同約定按時(shí)繳納土地租金的，土地行政主管部門(mén)可以解除合同，依法收回承租土地使用權(quán)。②承租土地使用權(quán)期滿(mǎn)申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，承租土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、構(gòu)筑物，恢復(fù)土地原狀。

　　因此，W公司可依法獲得補(bǔ)償。

　　(2) :

　　1.宗地地址變更的三個(gè)要件是：

　　(1)須屬自然人的經(jīng)常居住地;

　　(2)須屬固定場(chǎng)所;

　　(3)須經(jīng)法律確認(rèn)。

　　2.宗地地址變更登記的申請(qǐng)人是地址變更后的土地權(quán)利人。

　　3.應(yīng)當(dāng)提交的土地權(quán)屬證明文件有：

　　(1)由土地登記機(jī)關(guān)發(fā)出的土地證書(shū)。地址變更登記申請(qǐng)人為土地所有權(quán)人的，提交土地所有權(quán)證書(shū);申請(qǐng)人為土地使用權(quán)人的，提交土地使用權(quán)證書(shū);申請(qǐng)人為土地他項(xiàng)權(quán)利人的，提交土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)。

　　(2)地上建筑物、附著物權(quán)屬證明。凡是地上存有建筑物或附著物的，變更登記申請(qǐng)人還應(yīng)提交地上建筑物、附著物權(quán)屬證明，如房管部門(mén)頒發(fā)的房產(chǎn)證等。