2018土地登記代理人考試《代理實務》預習試題（6）

　　試題一

　　某市某化工廠于2001年8月20日在該市城郊以協議出讓方式取得一宗國有土地使用權，面積為21 000 m2，用途為工業(yè)，使用年限45年，未辦理土地登記。2003年9月該化工廠進行技術改造，由于資金不足，需要以該土地作為抵押物向銀行申請貸款，但由于未辦理土地使用權設定登記，隨后該化工廠于2003年9月20日委托某土地登記代理公司的土地登記代理人劉某代理土地登記申請手續(xù)。

　　問題 1.土地登記代理人劉某需要與該化工廠明確哪些方面的事項?

　　2.根據《土地登記規(guī)則》的規(guī)定，土地登記代理人劉某需要收集哪些權屬來源資料?

　　3.出讓國有土地使用權設定登記權屬資料核實的要點包括哪些?

　　4.土地登記代理人劉某在填寫土地登記申請表時要注意哪些方面的內容?

　　參考答案：

　　1.十地登記代理人劉某需要與該化工廠明確以下事項：

　　(1)代理事項及目標：根據委托人的要求，代理事項主要為出讓國有土地使用權的設定登記申請，不是抵押登記。

　　(2)了解現有的權屬來源資料，如是否已經辦理建設用地批準書、是否簽訂出讓合同、是否全部繳納土地出讓金、是否交納有關稅費等。

　　2.根據《土地登記規(guī)則》的規(guī)定，土地登記代理人劉某需收集的權屬來源資料包括：

　　(1)縣級以上人民政府建設用地批準書。

　　(2)國有土地使用權出讓合同。

　　(3)全部土地出讓金支付憑證。

　　(4)有關稅費支付憑證等。還需要準備的其他文字材料：

　　1)化工廠法人證明、法人代表身份證明和個人身份證明;

　　2)土地登記代理委托書及代理人身份證明、土地登記代理人資格證書等。

　　3.出讓國有土地使用權沒定登記權屬資料核實的要點包括：

　　(1)對申請人的核實。要核實人民政府建設用地批準書的土地使用者、國有土地使用權出讓合同中的受讓人與委托單位的名稱是否一致。

　　(2)對出讓合同的核實。國有土地使用權出讓合同的出讓方，依法是市、縣人民政府土地管理部門;出讓合同出讓的只能是經依法批準的國有土地使用權。

　　(3)對使用期限的核實。要注意出讓年限是否符合《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定的土地使用權出讓最高年限要求。

　　根據《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》.出讓國有土地使用權時，工業(yè)用途的法定最高出讓年限為50年。

　　(4)對土地用途的核實。要注意是否與批準用途一致，該用途應為工業(yè)。

　　4.土地登記代理人劉某在填寫土地登記申請表時要注意以下幾個方面：

　　(1)土地使用者與申請單位名稱要一致，準確的名稱要與某化工廠的營業(yè)執(zhí)照名稱保持一致。

　　(2)申請登記類型為出讓國有土地使用權設定登記。

　　(3)土地使用權類型要與批準文件相符，應為國有出讓土地。

　　(4)土地面積要與相關批準文件一致。

　　(5)土地用途要符合相關批準文件要求，應為工業(yè)用途。

　　(6)申請登記的依據要齊全。

　　(7)使用期限、終止日期要與出讓合同中規(guī)定相一致;工業(yè)用地的出讓年限不能超過50年。

　　試題二

　　某土地登記代理機構根據業(yè)務的需要，擬在國內設立分支機構，從事土地登記代理業(yè)務，經土地行政主管部門審查和工商登記，在國內異地設立兩家分支機構。

　　問題 1.根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的規(guī)定，異地登記代理機構設立的條件有哪些?

　　2.國內土地登記代理分支機構的設立應具備哪些條件?

　　3.土地登記代理機構具有哪些權利?

　　4.土地登記代理機構應履行哪些義務?

　　參考答案：

　　1.《中華人民共和國城市房地產管理法》中規(guī)定的土地登記代理機構的設立條件是：

　　(1)有自己的名稱和組織機構。

　　(2)有固定的服務場所。

　　(3)有必要的財產和經費。

　　(4)有足夠數量的專業(yè)人員。

　　(5)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　2.國內土地登記代理分支機構應有一定的經營資金和一定數量的從業(yè)人員，持有《中華人民共和國土地登記代理人職業(yè)資格證書》的人員數量達到規(guī)定的要求。分支機構不具有法人資格，土地登記代理機構對其分支機構解散后尚未清償的債務承擔責任。

　　3.土地登記代理機構具有的權利包括：

　　(1)享有工商行政管理部門核準的業(yè)務范圍內經營權利，依法開展各項經營活動，并按規(guī)定標準收取傭金。

　　(2)可向主管部門提出實施專業(yè)培訓的要求和建議。

　　(3)按照國家有關規(guī)定制訂各項規(guī)章制度，并以此約束在本機構中執(zhí)業(yè)土地登記代理人的執(zhí)業(yè)行為。

　　(4)由于委托人的原因，造成土地登記代理機構或土地登記代理人經濟損失的，有權向委托人提出賠償要求。

　　(5)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他權利。

　　4.土地登記代理機構應履行以下義務：

　　(1)依照法律、法規(guī)和政策開展經營活動。

　　(2)認真履行土地登記代理合同，督促土地登記代理人認真開展代理業(yè)務。

　　(3)維護委托人的合法權益，按照約定為委托人保守商業(yè)秘密。

　　(4)承擔因代理不當造成的委托人的損失賠償。

　　(5)嚴格按照規(guī)定標準收費。

　　(6)接受主管部門的監(jiān)督和檢查。

　　(7)依法繳納各項稅收和行政管理費。

　　(8)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他義務。