2018土地登記代理人考試《代理實務(wù)》預(yù)習(xí)試題（1）

　　(1)萊郵局于l980年6月經(jīng)批準取得20畝土地建辦公樓，后由于資金緊張，于1981年7月與某信用社簽訂協(xié)議，由信用社出資600萬元共同建造8層辦公樓，約定房屋建成后l～4層歸郵局使用，5～8層歸信用社使用，雙方各占50%建筑面積。辦公樓建成后雙方按協(xié)議分配并使用房屋至今。2003年信用社改制要求辦理土地登記，但郵局以自己是用地批準文件的主體以及合建協(xié)議未約定土地歸屬為由，認為該土地的使用權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬自己。

　　問題

　　1.應(yīng)當(dāng)如何確定該宗地的土地使用權(quán)?

　　2.你作為土地登記代理人為該信用社申請土地登記，應(yīng)向有關(guān)部門提交哪些權(quán)屬登記證明文件?

　　參考答案：

　　1.土地使用權(quán)的確定，首先，根據(jù)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第39條的規(guī)定，以土地使用權(quán)為條件與其他單位合建房屋的，根據(jù)批準文件、合建協(xié)議或者投資數(shù)額確定土地使用權(quán)。其次，根據(jù)1982年頒布的《國家建設(shè)征用土地條例》，條例公布后合建的，應(yīng)依法辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)后再確定土地使用權(quán)。雙方合建發(fā)生在1981年，并簽訂了合建協(xié)議，因此應(yīng)按建筑面積比例來分攤土地使用權(quán)面積。該宗地是該郵局與該信用社共有土地使用權(quán)，根據(jù)合建協(xié)議確定各占土地使用權(quán)面積的50%。

　　2.申請土地登記時應(yīng)提交以下資料：①土地登記申請書;②用地批準文件;③該郵局與該信用社簽訂的合建協(xié)議;④該信用社的法人證明、法定代表人身份證明及個人身份證明;⑤辦公樓房屋所有權(quán)證及其他地上附著物證明;⑥土地登記委托書、代理人身份證明及代理機構(gòu)證明等。

　　(2)本宗土地為國有土地，江都市長安股份有限公司于2002年4月20日，按照《國土地使用權(quán)租賃合同》，以租賃方式取得國有土地使用權(quán)，批準用途為工業(yè)，地價確認結(jié)果為175萬元。租賃期限為20年，年租金為l7.50萬元，租金支付方式為每年支付一次。根據(jù)地籍調(diào)查并經(jīng)初步審查，該宗地實際界址清楚，土地面積與批準面積一致，為3 500 m2，國有土地使用權(quán)國家租賃手續(xù)符合法律規(guī)定。根據(jù)土地登記有關(guān)規(guī)定，建議為江都市長安股份有限公司辦理國家入股國有土地使用權(quán)登記。

　　問題

　　1.國有土地的租賃是如何規(guī)定的?

　　2.國家租賃國有土地使用權(quán)設(shè)定登記的要點包括哪些?

　　參考答案：

　　1.國有土地租賃可以根據(jù)具體情況實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應(yīng)實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年;對需要進行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長期使用的土地，應(yīng)實行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期。

　　2.國家租賃國有土地使用權(quán)設(shè)定登記的要點包括：

　　(1)申請人。國家租賃國有土地使用權(quán)設(shè)定登記的申請人為承租人。

　　(2)申請時限。根據(jù)《土地登記規(guī)則》第28條規(guī)定，依法向國家承租國有土地的，承租人應(yīng)當(dāng)在簽訂租賃合同之日起30日內(nèi)，申請國家租賃國有土地使用權(quán)設(shè)定登記。

　　(3)申請人應(yīng)提交以下土地權(quán)屬證明文件：

　　1)國有土地租賃批準文件。

　　2)國有土地租賃合同。

　　3)建設(shè)用地批準書。

　　4)原《國有土地使用證》。

　　5)其他證明文件。