2018年土地登記代理人《代理實(shí)務(wù)》習(xí)題（11）

　　國家作價(jià)出資(入股)國有土地使用權(quán)設(shè)定登記是對一宗地上新確認(rèn)的以作價(jià)出資或者入股方式取得的國有土地使用權(quán)進(jìn)行的土地登記。

　　問題

　　1.對國有土地使用權(quán)作價(jià)出資應(yīng)作何理解?

　　2.可以采取國有土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)的行業(yè)、企業(yè)有哪些?

　　3.國有土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)前如何進(jìn)行地價(jià)評估?

　　4.作價(jià)出資(入股)取得的土地使用權(quán)可否依法轉(zhuǎn)讓、作價(jià)出資、租賃或抵押?為什么?

　　參考答案：

　　1.國有土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)是國家為了支持國有企業(yè)改革和發(fā)展，進(jìn)一步推行土地有償使用制度，明晰土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，盤活和顯化土地資產(chǎn)，對改制的國有企業(yè)涉及的劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行資產(chǎn)處置的一種方式。它是指國家以一定年期的國有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)形成的國家股股權(quán)，按照國有資產(chǎn)投資主體由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政主管部門委托有資格的國有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。

　　2.國有企業(yè)改革時(shí)，經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)，可根據(jù)行業(yè)、企業(yè)類型和改革的需要，采取不同的土地資產(chǎn)處置方式和管理政策。其中可以采取國有土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)的行業(yè)、企業(yè)有：

　　(1)自然壟斷的行業(yè)、提供重要公共產(chǎn)品和服務(wù)的行業(yè)以及支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，根據(jù)企業(yè)改革和發(fā)展需要，主要采取授權(quán)經(jīng)營和國家出資入股的方式，向集團(tuán)公司或企業(yè)注入土地資產(chǎn)。

　　(2)對于一般競爭性行業(yè)，應(yīng)堅(jiān)持以出讓、租賃等方式配置土地。當(dāng)非國有資本購買、兼并、參股原國有企業(yè)時(shí)，可將企業(yè)原劃撥土地評估作價(jià)后同其他國有資產(chǎn)一并轉(zhuǎn)為國有股，逐步通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)。

　　(3)對承擔(dān)國家計(jì)劃內(nèi)重點(diǎn)技術(shù)改造項(xiàng)目的國有企業(yè)，原劃撥土地可以繼續(xù)以劃撥方式使用，也可以作價(jià)出資(入股)方式向企業(yè)注入土地資產(chǎn)。

　　3.根據(jù)1999年12月29日修正的《中華人民共和國公司法》第24條、第80條、第81條規(guī)定，公司設(shè)立時(shí)，股東以土地使用權(quán)作價(jià)出資的必須進(jìn)行評估作價(jià)，核實(shí)財(cái)產(chǎn)，并折合為股份。不得高估或者低估作價(jià)。國有企業(yè)改建為股份有限公司時(shí)，嚴(yán)禁將國有資產(chǎn)低價(jià)折股、低價(jià)出售或者無償分給個(gè)人。

　　采用國有土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)方式進(jìn)行資產(chǎn)處置的，在改制企業(yè)擬訂的土地資產(chǎn)處置總體方案核準(zhǔn)后，企業(yè)應(yīng)自主委托具備相應(yīng)土地估價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，并依據(jù)土地狀況和評價(jià)結(jié)果，擬訂土地資產(chǎn)處置的具體方案。土地估價(jià)報(bào)告經(jīng)企業(yè)所在市、縣土地行政主管部門初審后，應(yīng)在省級以上土地行政主管部門辦理土地資產(chǎn)處置審批時(shí)備案。

　　4.可以。國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》明確了國家作價(jià)出資(入股)土地使用權(quán)的權(quán)益，即以作價(jià)出資(入股)方式處置的，土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以依法轉(zhuǎn)讓、作價(jià)出資、租賃或抵押，改變用途的應(yīng)補(bǔ)繳不同用途的土地出讓金差價(jià)。