2018年土地登記代理人《代理實(shí)務(wù)》練習(xí)題及答案（13）

　　2005年8月某市甲公司擬與乙公司合資成立新的股份有限公司，根據(jù)甲、乙雙方初步達(dá)成的協(xié)議，甲公司擬以其所使用的位于該市的土地使用權(quán)作價(jià)出資，乙公司以設(shè)備作價(jià)出資，根據(jù)甲公司提供的資料，其所使用的土地為出讓土地，用途為工業(yè)，但甲公司尚未辦理土地登記手續(xù)，乙公司委托某土地登記代理公司欲查證甲公司所使用的該宗土地的權(quán)屬狀況。

　　問題

　　1.該土地登記代理公司查證甲公司所使用的該宗土地的權(quán)屬狀況的具體操作步驟有哪些?

　　2.該土地登記代理公司需要從哪些方面著手驗(yàn)證土地使用權(quán)的歸屬問題?

　　3.該土地登記代理公司驗(yàn)證用地手續(xù)是否合法應(yīng)從哪些方面人手?

　　4.該土地登記代理公司主要應(yīng)從哪些方面收集資料?

　　參考答案：

　　1.該土地登記代理公司查證甲公司所使用的該宗土地的權(quán)屬狀況的具體操作步驟是：

　　(1)通過與乙公司溝通，可以了解到乙公司的委托代理需求主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：①該宗土地使用權(quán)是否為甲公司所有;②甲公司有無合法、完整的用地手續(xù);③甲公司是否欠繳土地出讓金。這樣就進(jìn)一步明確了查證的目標(biāo)和內(nèi)容。

　　(2)與委托人乙公司簽訂土地登記代理委托書、土地登記代理合同，明確授權(quán)范圍和權(quán)限。

　　(3)根據(jù)委托人乙公司的要求，進(jìn)一步分析需要什么材料予以驗(yàn)證，并可通過哪些途徑獲得有關(guān)產(chǎn)權(quán)資料。

　　(4)整理資料，向委托人提交分析結(jié)果。

　　2.該土地登記代理公司需要從以下方面著手驗(yàn)證土地使用權(quán)的歸屬問題：

　　(1)調(diào)查目前的實(shí)際土地使用者是誰。

　　(2)通過對(duì)土地登記資料的查詢，了解該宗地的土地登記狀況、權(quán)屬來源情況，分析土地使用權(quán)歸誰所有。

　　(3)向相鄰單位或有關(guān)當(dāng)事人了解該宗地的權(quán)屬來源及土地使用者的有關(guān)情況。

　　3.該土地登記代理公司驗(yàn)證用地手續(xù)是否合法，應(yīng)從以下方面人手：

　　(1)土地管理部門有無甲公司繳納土地出讓金的相關(guān)證明;

　　(2)是否已經(jīng)全部繳納土地出讓金;

　　(3)是否已繳納相關(guān)稅費(fèi)等。

　　4.該土地登記代理公司主要應(yīng)從以下方面收集資料：

　　(1)實(shí)地調(diào)查，并向有關(guān)當(dāng)事人了解情況;

　　(2)向土地登記機(jī)關(guān)查詢土地登記資料，有原始憑證的，還應(yīng)查詢有關(guān)原始憑證資料;

　　(3)向相關(guān)政府主管部門如規(guī)劃部門、建設(shè)部門查詢有關(guān)該宗地的規(guī)劃審批、建設(shè)項(xiàng)目審批情況等資料;

　　(4)政府檔案館中的相關(guān)文件、材料。