2018年土地登記代理人《理論與方法》輔導(dǎo)：農(nóng)地使用權(quán)

　　農(nóng)地使用權(quán)

　　一、定 義

　　農(nóng)地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或者其他單位、個人依法以承包或者租賃等方式取得的用于農(nóng)、林、牧、漁等生產(chǎn)經(jīng)營活動的有期限限制的集體土地使用權(quán).

　　農(nóng)地使用權(quán)是我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制改革中產(chǎn)生的一種新型的土地權(quán)利.這種權(quán)利是在土地承包經(jīng)營、租賃經(jīng)營等法律關(guān)系的基礎(chǔ)上由承包人、承租人取得的.其中,集體土地承包經(jīng)營在我國農(nóng)村適用最廣泛、影響最深遠(yuǎn).穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系,保護(hù)土地承包人的土地使用權(quán)益,是我國現(xiàn)階段土地權(quán)利立法的一項基本政策.《土地管理法》對農(nóng)地使用權(quán)的規(guī)定是我們國家關(guān)于農(nóng)村政策的法律化定型化.關(guān)于農(nóng)地使用權(quán)的法律特點,主要考慮以下幾個方面.(1)權(quán)利主體,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或其他單位、個人.(2)權(quán)利的取得方式,主要為承包經(jīng)營,此外在實踐中也包括土地租賃、土地使用權(quán)出讓等做法.(3)權(quán)利的用益目的,限定為農(nóng)、林、牧、漁等生產(chǎn)經(jīng)營活動.(4)權(quán)利的使用期限,有法律、法規(guī)規(guī)定的依其規(guī)定,無規(guī)定的依約定.

　　二、農(nóng)地使用權(quán)的主體

　　農(nóng)地使用權(quán)可由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法取得,也可由本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個人依法取得.

　　依據(jù)《土地管理法》第14、15條的規(guī)定,農(nóng)地使用權(quán)的主體為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員及本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個人.在各種集體土地使用權(quán)中,農(nóng)地使用權(quán)的主體范圍是比較廣泛的.其中,集體經(jīng)濟(jì)組織成員基于其特定身份而享有取得集體土地使用權(quán)的法定資格.集體土地所有權(quán)的團(tuán)體性、社區(qū)性,加上國家對農(nóng)村土地的保護(hù)政策,決定了集體土地使用權(quán)的主體范圍主要為集體經(jīng)濟(jì)組織的成員.也就是說,集體土地使用權(quán)與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的社員權(quán)有著較為密切的聯(lián)系;在多數(shù)情況下,特別是在地少人多的地方,擁有社員權(quán)通常是取得集體土地使用權(quán)的必要條件.這種主體資格的限制性,在一定程度上決定了集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制性.

　　三、農(nóng)地使用權(quán)的取得

　　關(guān)于農(nóng)地使用權(quán)的取得,需注意以下幾個問題.

　　(一)區(qū)分不同的承包主體.依《土地管理法》第14、15條的規(guī)定,集體土地承包經(jīng)營權(quán)的主體分為兩類:本集體經(jīng)濟(jì)組織成員和本集體成員以外的單位或者個人.主體身份的不同,承包經(jīng)營權(quán)的取得也不同.農(nóng)民集體所有的土地,本集體成員可直接與發(fā)包方即集體經(jīng)濟(jì)組織簽定土地承包協(xié)議,取得土地承包經(jīng)營權(quán).如果是本集體成員以外的單位或個人,則必須經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意,并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn).實踐中,農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行不同主體取得承包經(jīng)營權(quán)的程序,以防止違反多數(shù)農(nóng)民的意志將本集體內(nèi)所有的土地承包給本集體成員以外的單位或個人,而本集體成員卻無地耕種的現(xiàn)象發(fā)生.

　　(二)關(guān)于承包"四荒"土地的特殊規(guī)定.對集體所有的荒山、荒地、荒丘、荒灘等未開發(fā)利用的土地資源,中央和地方都鼓勵有能力的單位或個人進(jìn)行開發(fā)利用,如《農(nóng)業(yè)法》和一些地方頒布的出讓"四荒地"使用權(quán)的辦法或規(guī)定,都是單位或個人取得"四荒"土地承包經(jīng)營權(quán)的根據(jù).至于單位或個人以何種方式或程序取得該項權(quán)利,以及權(quán)利的期限、流轉(zhuǎn)等事項,可在遵守國家和地方有關(guān)規(guī)定的前提下,由發(fā)包方與承包方協(xié)商確定.在一些地方,采取發(fā)包方提出合同條件,進(jìn)行公開拍賣的辦法訂立承包合同,也取得較好的效果.在條件具備的地方,對大面積荒山荒地的發(fā)包,也可以采用招標(biāo)的方法.

　　(三)土地承包經(jīng)營合同的內(nèi)容.土地承包經(jīng)營合同是指發(fā)包人和承包人依法訂立的約定雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議.根據(jù)《土地管理法》第10條的規(guī)定,發(fā)包人一般是指村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會、村內(nèi)分別設(shè)立的集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織.承包方是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員(農(nóng)戶或個人)或者集體以外的單位或個人.承包人依照承包合同規(guī)定范圍可以從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn).發(fā)包人與承包人依合同的約定享有權(quán)利義務(wù).就發(fā)包人而言,其權(quán)利主要有:(1)依法維護(hù)集體土地的所有權(quán)不受侵犯.發(fā)包人作為農(nóng)民集體所有的土地的所有權(quán)人,對于任何侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓的土地行為有權(quán)制止.(2)依法享有農(nóng)民集體土地的收益權(quán).這一權(quán)利是通過收取承包方的承包費(fèi)或者提留款來實現(xiàn)的.(3)依法具有監(jiān)督管理權(quán).比如監(jiān)督承包人按照規(guī)定用途合理利用土地等.其義務(wù)主要為:不得違反合同的約定干涉承包人的經(jīng)營自主權(quán);應(yīng)當(dāng)按照合同的約定向承包人提供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)所需要的生產(chǎn)條件并按照農(nóng)時完成承包合同規(guī)定的服務(wù)項目.就承包人來講,其權(quán)利主要為:生產(chǎn)經(jīng)營決策權(quán)、產(chǎn)品處分權(quán)、收益權(quán)等,但是上述權(quán)利的行使必須依法進(jìn)行.其義務(wù)主要是:(1)保護(hù)土地和按照承包合同約定的用途合理利用土地.這里所講的"保護(hù)",是指承包經(jīng)營方對土地生態(tài)及其環(huán)境的良好性能和質(zhì)量的保護(hù).為此,承包經(jīng)營方為保護(hù)土地的生產(chǎn)能力要采取整治和管理措施,要保護(hù)土地生態(tài)環(huán)境、提高土地利用率、防止水土流失和鹽漬化等.(2)按照合同向發(fā)包人支付約定的承包費(fèi)、提留款等.(3)按照法律的要求繳納有關(guān)稅費(fèi).

　　(四)承包期限.集體土地承包經(jīng)營的期限為三十年.這主要是考慮到目前國家在農(nóng)村的政策已經(jīng)明確新一輪的農(nóng)村土地承包合同要三十年不變,且家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制是憲法所規(guī)定的農(nóng)村集體所有制經(jīng)濟(jì)的基本形式,農(nóng)民的農(nóng)地使用權(quán)就是農(nóng)民的農(nóng)業(yè)用地使用權(quán),《土地管理法》對土地承包經(jīng)營的期限作出規(guī)定,有利于保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益,調(diào)動農(nóng)民的生產(chǎn)積極性,促進(jìn)農(nóng)業(yè)與農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展.荒山、荒地、荒丘、荒灘等未開發(fā)土地的承包經(jīng)營權(quán)的期限較有特殊性,各地的規(guī)定一般不同,如陜西寶雞規(guī)定期限為五十到七十年,黑龍江規(guī)定為三十到七十年,故實踐中其具體期限可由當(dāng)事人雙方在合同中協(xié)商確定.

　　(五)承包土地的調(diào)整.集體經(jīng)濟(jì)組織成員承包本集體的土地,存在著一個公平分配的問題.這個問題在土地相對緊缺的地方尤其突出.因此,在土地發(fā)包經(jīng)過若干年以后,由于人口變動等情況,與原有的土地分配格局可能出現(xiàn)利益分配不平衡的情況.這就需要對承包土地進(jìn)行局部的調(diào)整.按照《土地管理法》第14條第2款的規(guī)定,在土地承包經(jīng)營期限內(nèi),對個別承包經(jīng)營者之間承包的土地進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整,必須經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意,并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和縣級人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門批準(zhǔn).這樣規(guī)定的目的是確保國家關(guān)于農(nóng)村政策的穩(wěn)定性,防止發(fā)包方隨意變更土地承包合同,損害農(nóng)民的承包利益,從而更好地保護(hù)農(nóng)民賴以生存的土地權(quán)益不受侵犯.

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