2018年土地登記代理人考試《理論與方法》考點(diǎn)：耕作權(quán)

　　耕作權(quán)

　　(一)耕作權(quán)的概念

　　所謂耕作權(quán)，簡(jiǎn)單地說，就是在他人土地上進(jìn)行種植活動(dòng)并獲取收獲物的權(quán)利。實(shí)際上，作為土地他項(xiàng)權(quán)利的耕作權(quán)也是我國(guó)的特殊現(xiàn)象。具體說，根據(jù)已有的實(shí)踐，這種權(quán)利具有如下特點(diǎn)：(1)它是農(nóng)民在土地被國(guó)家征用以后，按照規(guī)定或者約定，在已經(jīng)明確了土地使用權(quán)的土地上繼續(xù)種植農(nóng)作物或林木的權(quán)利;(2)作為耕作權(quán)標(biāo)的物的土地，包括閑置未用或者使用有余的國(guó)有土地，以及在滿足建設(shè)用途的前提下能夠用于農(nóng)業(yè)耕種的土地(如鐵路、公路兩側(cè)保護(hù)用地，大型靶場(chǎng)、實(shí)驗(yàn)場(chǎng)用地等等);(3)耕作權(quán)人進(jìn)行種植活動(dòng)，不得妨礙土地使用權(quán)人對(duì)土地的正常使用;(4)耕作權(quán)一般為無償利用權(quán)，耕作權(quán)人無需向土地使用權(quán)人支付任何租金或報(bào)酬;(5)耕作權(quán)一般無期限規(guī)定。

　　我國(guó)承認(rèn)耕作權(quán)的意義在于提高土地利用率，防止土地浪費(fèi)和發(fā)展農(nóng)業(yè)，同時(shí)兼顧國(guó)家建設(shè)需要和土地使用權(quán)人的合法權(quán)益。

　　我國(guó)建國(guó)以來發(fā)布的土地法規(guī)中，存在著一些關(guān)于耕作權(quán)的規(guī)定。例如，1951年1月國(guó)務(wù)院《關(guān)于糾正與防止國(guó)家建設(shè)征用土地中浪費(fèi)現(xiàn)象的通知》中規(guī)定：“對(duì)建設(shè)單位因建設(shè)計(jì)劃變更，不再使用或使用后尚有多余的土地，都應(yīng)當(dāng)無償收回，另行調(diào)撥給其他建設(shè)單位使用或組織農(nóng)民耕種�！�1958年1月國(guó)務(wù)院發(fā)布的《國(guó)家建設(shè)征用土地辦法》第15條規(guī)定：“已經(jīng)征用的土地，如果在種植一季農(nóng)作物的期間暫不使用，在不妨礙建設(shè)用途的條件下，應(yīng)該交給農(nóng)民繼續(xù)耕種�！�1982年5月國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)家建設(shè)征用土地條例》第21條規(guī)定：“已征用2年還不使用的土地，除經(jīng)原批準(zhǔn)征地的機(jī)關(guān)同意延期使用的土地外，當(dāng)?shù)乜h、市人民政府有權(quán)收回，……收回的土地，可作如下處理：……(二)借給生產(chǎn)隊(duì)耕種�！�1991年國(guó)務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第22條規(guī)定：“依照《土地管理法》第19條規(guī)定收回使用權(quán)的國(guó)有土地，縣級(jí)以上人民政府可以確定給農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織耕種。農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織在耕種期間，不得在該土地上興建永久性建筑物或者種植多年生作物，并在國(guó)家建設(shè)需要使用時(shí)按時(shí)交還。交還時(shí)土地上有青苗的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)付給青苗補(bǔ)償費(fèi)。”

　　關(guān)于在滿足國(guó)家建設(shè)用途的同時(shí)允許農(nóng)業(yè)利用的土地，比較有代表性的是鐵路留用土地。1957年6月國(guó)務(wù)院在《對(duì)鐵路、公路沿線地界和植樹問題的指示》中指出：“茲責(zé)成鐵道部、交通部根據(jù)少占土地便利農(nóng)業(yè)而又能保證鐵路、公路交通行車安全實(shí)際需要的原則，會(huì)同有關(guān)部門和有關(guān)專家研究重新擬定關(guān)于鐵路、公路留用土地以及農(nóng)民利用界內(nèi)暫未使用土地的規(guī)定”。同年7月，鐵道部在關(guān)于執(zhí)行國(guó)務(wù)院這一《指示》的文件中規(guī)定：“一、路界內(nèi)無論路堤、路塹均不得蓄水種稻。二、路堤邊坡與排水溝不得種植農(nóng)作物，排水溝外緣至地界可以種植干旱作物。三、路塹邊坡坡頂至地界范圍內(nèi)不許種植。四、修整路基和修建復(fù)線予留的土地可以種植干旱作物”。1965年5月鐵道部在《復(fù)關(guān)于使用鐵路兩側(cè)留用土地的問題》中規(guī)定：“鐵路留用土地范圍之內(nèi)，在不妨礙路基穩(wěn)定及植樹造林的條件下，可允許地方人民公社適當(dāng)耕種低矮旱田作物(不準(zhǔn)耕作水田)，土地權(quán)仍歸鐵路，鐵路有用土地需要或修建工程使用土地時(shí)，隨時(shí)收回，均不賠償損失。”此外，地方性法規(guī)也有這方面的規(guī)定。例如，北京市政府1989年3月發(fā)布的《北京市鐵路干線兩側(cè)隔離帶規(guī)劃建設(shè)管理暫行規(guī)定》第4條規(guī)定：“隔離帶內(nèi)可以植樹造林，綠化美化;原是耕地的，仍可種植農(nóng)作物。但不得妨礙鐵路的運(yùn)輸安全和線路設(shè)施的管理維護(hù)�！�

　　(二)耕作權(quán)的客體和主體

　　耕作權(quán)的客體須具備兩個(gè)條件：第一，系國(guó)家所有的土地，其中包括原屬農(nóng)民集體，后被國(guó)家征用的土地;第二，系滿足國(guó)家批準(zhǔn)的特定用途之外尚有農(nóng)業(yè)利用余地的土地，或者閑置未用或用而有余的土地。

　　耕作權(quán)的主體是標(biāo)的物所在地的農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織或者農(nóng)民個(gè)人。如系被征用土地，耕作權(quán)人原則上應(yīng)為征用以前的土地所有權(quán)人或使用權(quán)人。

　　(三)耕作權(quán)的取得

　　耕作權(quán)的取得有兩種方式。一是按照規(guī)定，即根據(jù)政府的有關(guān)法令或行政決定的規(guī)定取得耕作權(quán)。二是按照協(xié)議，即根據(jù)土地使用權(quán)人與耕作人所在集體經(jīng)濟(jì)組織或耕作人達(dá)成土地耕作的協(xié)議取得耕作權(quán)。從過去的情況看，這種協(xié)議多為口頭的或默示的，今后應(yīng)盡可能地采用書面形式。

　　(四)耕作權(quán)的效力

　　耕作權(quán)人享有對(duì)他人土地進(jìn)行耕作利用并獲取耕作收益的權(quán)利。耕作權(quán)人對(duì)土地的耕作利用，通常是無償?shù)�。耕作�?quán)人對(duì)于妨礙其正常耕作或者損壞其農(nóng)作物的行為，有請(qǐng)求排除妨害、賠償損失的權(quán)利。

　　耕作權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、繼承。耕作權(quán)人對(duì)土地的保護(hù)、改良有經(jīng)濟(jì)上的投入的，允許其有償轉(zhuǎn)讓或出租。

　　耕作權(quán)人在進(jìn)行耕作時(shí)，不得妨害土地使用權(quán)人對(duì)土地的正常使用，不得損壞土地使用權(quán)人在土地上的建筑物、工作物。耕作權(quán)人應(yīng)當(dāng)遵守法律、協(xié)議為保護(hù)土地使用權(quán)人的財(cái)產(chǎn)和土地使用利益而對(duì)耕作行為的限制(例如，不得在鐵路兩側(cè)用地內(nèi)毀林開荒、挖坑取土、開塘蓄水、種稻養(yǎng)魚和建墳，不得在靶場(chǎng)、實(shí)驗(yàn)場(chǎng)作業(yè)時(shí)間擅自進(jìn)入作業(yè)區(qū))。

　　(五)耕作權(quán)的終止

　　耕作權(quán)因下列原因而終止：(1)由于國(guó)家建設(shè)需要或用地單位的正當(dāng)需要，原為耕作權(quán)標(biāo)的物的土地已不宜或不能用于耕種;(2)耕作權(quán)人放棄耕作權(quán)的(棄耕撂荒的，視為放棄耕作權(quán));(3)耕作權(quán)人違反有關(guān)義務(wù)或限制，或以其他方式濫用耕作權(quán)，損害國(guó)家利益或者土地使用權(quán)人的合法權(quán)益的。

　　因耕作權(quán)的終止，土地所有權(quán)人和使用權(quán)人免除耕作權(quán)的約束。耕作權(quán)終止時(shí)，土地上現(xiàn)有農(nóng)作物的所有權(quán)仍屬于原耕作權(quán)人。如該農(nóng)作物尚未成熟，可允許在土地上保留該農(nóng)作物直到收獲;因建設(shè)需要不允許保留的，土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)向原耕作權(quán)人支付青苗補(bǔ)償費(fèi)，但是，協(xié)議或法規(guī)另有規(guī)定的不在此限(例如，按照上述1965年5月鐵道部文件，鐵路部門在收回土地時(shí)不負(fù)補(bǔ)償義務(wù))。

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