2018年土地登記代理人考試《理論與方法》考點(diǎn)：土地借用權(quán)

　　土地借用權(quán)

　　(一)土地借用權(quán)的概念

　　土地借用權(quán)是指借用人無(wú)償占有使用出借人擁有土地使用權(quán)的土地的權(quán)利。

　　我國(guó)現(xiàn)行土地法實(shí)踐所承認(rèn)的土地借用權(quán)，是我國(guó)特定歷史條件下產(chǎn)生的一種土地他項(xiàng)權(quán)利。具體說(shuō)，這是我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)的國(guó)有土地?zé)o償劃撥制度的產(chǎn)物。在這樣的制度下，由于沒(méi)有地產(chǎn)市場(chǎng)，用地單位之間的余缺調(diào)劑，主要通過(guò)兩種方式進(jìn)行，一是通過(guò)行政指令，改變劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)人，即劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的收回和重新授與;二是通過(guò)用地單位之間的借用協(xié)議，由出借方將其暫時(shí)或長(zhǎng)期不用的土地?zé)o償提供借用方使用。在當(dāng)時(shí)，這種土地借用關(guān)系確實(shí)在一定程度上起到了緩解土地供需矛盾和提高土地利用率的積極作用。更重要的是，通過(guò)這種方式長(zhǎng)期形成的土地使用關(guān)系，在當(dāng)前和今后一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)仍將繼續(xù)延續(xù)。因此，通過(guò)土地他項(xiàng)權(quán)利的形式，對(duì)這種土地使用關(guān)系加以確認(rèn)和保護(hù)，有利于穩(wěn)定既成的土地使用格局，減少不必要的經(jīng)濟(jì)糾紛和損失，并實(shí)現(xiàn)土地資源的有效利用。

　　在今后，土地借用權(quán)這種形式除了可以繼續(xù)適用于國(guó)有劃撥土地外，還可以適用于農(nóng)用土地等限制使用權(quán)出租、轉(zhuǎn)讓的土地。當(dāng)然，不限制出租、轉(zhuǎn)讓的土地(如國(guó)有出讓土地)，當(dāng)事人在自愿基礎(chǔ)上的借用，法律也予以允許。

　　(二)土地借用權(quán)的取得

　　土地借用權(quán)只能通過(guò)合同方式取得。土地借用合同，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式，報(bào)土地管理部門(mén)登記。

　　(三)土地借用權(quán)的效力

　　土地借用權(quán)人享有占有、使用所借用土地并由此獲得收益的權(quán)利。此外，土地借用權(quán)人還享有以下幾種優(yōu)先權(quán)：(1)續(xù)借權(quán)，即可以在借用期滿時(shí)，經(jīng)出借人同意而繼續(xù)借用該土地;(2)承租權(quán)，即可以在借用期間或者期滿時(shí)，通過(guò)與出借人達(dá)成協(xié)議，將借用關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U關(guān)系(如為國(guó)有劃撥土地，應(yīng)補(bǔ)辦土地出讓手續(xù));(3)購(gòu)買(mǎi)權(quán)，即經(jīng)出借人同意和國(guó)家土地管理部門(mén)批準(zhǔn)，將借用的劃撥土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋亍?/P>

　　土地借用權(quán)人應(yīng)承擔(dān)如下義務(wù)：(1)愛(ài)護(hù)借用物;(2)期滿返還標(biāo)的物;(3)不得擅自改變土地用途;(4)借用權(quán)不得擅自轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。

　　(四)土地借用權(quán)的消滅

　　土地借用權(quán)的消滅原因有：(1)借用權(quán)期限屆滿，或者借用合同規(guī)定的解除條件成就;(2)借用土地的使用權(quán)被國(guó)家收回，即出借方喪失土地使用權(quán);(3)借用權(quán)人放棄使用，或者喪失使用該土地的能力(如，企業(yè)停產(chǎn)、轉(zhuǎn)產(chǎn)、破產(chǎn));(4)借用權(quán)人因違反法律被政府或法院終止借用權(quán);(5)其他原因，例如，在農(nóng)地借用權(quán)的場(chǎng)合，借用權(quán)可因國(guó)家征用土地或者借用人擅自改變土地用途等事由而消滅。

　　土地借用權(quán)消滅后，土地的占有、使用權(quán)利依不同情況，或者復(fù)歸出借方，或者由國(guó)家收回土地使用權(quán)后另行授與其他單位。借用權(quán)人在土地上的投資，原則上由其取回。不能取回或者一旦取回將損害出借人利益或國(guó)家利益的，可按添附原則，歸屬于土地所有權(quán)人。

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