2018年土地登記代理人考試《理論與方法》考點(diǎn)：土地承租權(quán)

　　土地承租權(quán)

　　一、定義

　　土地承租權(quán)是土地承租人按期向土地使用權(quán)人支付租金而取得的一定期限內(nèi)對土地使用、收益的土地他項(xiàng)權(quán)利。

　　《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第28條和《劃撥國有土地使用權(quán)管理暫行辦法》第9條規(guī)定了土地使用權(quán)出租的定義。這些規(guī)定是土地承租權(quán)的基本法律依據(jù)。

　　關(guān)于土地承租權(quán)的定義，主要有以下幾個要點(diǎn)：

　　(1)權(quán)利客體 作為土地他項(xiàng)權(quán)利的承租權(quán)以土地使用權(quán)的存在為前提。

　　(2)權(quán)利內(nèi)容 土地使用權(quán)出租后，承租人取得對土地排他地占有、使用的權(quán)利�；�于對標(biāo)的物的直接支配地位，土地承租權(quán)應(yīng)屬于用益物權(quán)的性質(zhì)。

　　(3)租金義務(wù) 承租人在取得承租權(quán)的同時，承擔(dān)支付租金的義務(wù)。履行租金義務(wù)是承租權(quán)存續(xù)的必要條件。也就是說，承租人不履行租金義務(wù)的，出租人有權(quán)解除租賃關(guān)系，從而使承租權(quán)歸于終止。

　　(4)權(quán)利期限 “租期”是租賃合同的一個重要條款。在以土地開發(fā)為目的的租賃合同中，往往還有關(guān)于開發(fā)期限和條件的約定。這種約定對于促進(jìn)土地有效和高效利用，具有積極的意義。

　　二、土地承租權(quán)的客體

　　下列權(quán)利可以與土地上的建筑物、其他附著物同時出租，設(shè)定土地承租權(quán)：

　　(一)依法或者依合同約定進(jìn)行投資開發(fā)的國有土地使用權(quán);

　　(二)依法可以流轉(zhuǎn)的城市私房用地使用權(quán)。

　　沒有建筑物、其他附著物但有獨(dú)立支配價(jià)值的國有土地使用權(quán)可以單獨(dú)出租，設(shè)定土地承租權(quán)。

　　現(xiàn)行土地立法的有關(guān)規(guī)定表明，國有土地使用權(quán)出租后可以設(shè)定土地承租權(quán)。

　　為了防止土地的投機(jī)膨脹和無計(jì)劃地濫用，現(xiàn)行法已規(guī)定，按規(guī)定或者約定的期限和條件完成投資開發(fā)的，土地使用權(quán)才可轉(zhuǎn)讓。同樣地，為了防止開發(fā)商不搞開發(fā)，將囤積土地用以租賃以牟取高額暴利，也應(yīng)當(dāng)對用于出租的國有土地使用權(quán)范圍加以限制�！冻擎�(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第28條對此僅做了原則性規(guī)定，要求土地使用權(quán)人依據(jù)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地。至于土地使用權(quán)人將土地開發(fā)到何種程度才可出租，法律尚未作明確規(guī)定，一般由各地根據(jù)具體情況而定。如有的地方規(guī)定除地價(jià)款外，投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到出讓合同約定投資的25%的即可出租;上海則要求達(dá)至約定投資的100%才可。這些做法對完善土地承租權(quán)的立法有積極意義。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條、《劃撥國有土地使用權(quán)管理暫行條例》第6條的規(guī)定，作為承租權(quán)標(biāo)的的國有土地使用權(quán)必須符合一個條件：已經(jīng)依法律或者約定完成了一定比例的投資開發(fā)。

　　若對土地的投資開發(fā)不屬于房屋建設(shè)工程，僅屬于成片開發(fā)土地的，依現(xiàn)行法的某些規(guī)定，只要達(dá)到“三通一平”，達(dá)到場地平整，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件的，便形成可以單獨(dú)出租的土地使用權(quán)。

　　三、土地承租權(quán)的取得

　　(一)關(guān)于合同的形式和登記

　　在民法上，土地使用權(quán)出租屬于要式行為，需具備一定的形式要件。土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)依法與土地承租權(quán)人簽訂書面租賃合同，并依法辦理租賃登記備案;不辦理登記備案的，不得對抗善意第三人。

　　《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第29條、第31條和《城市房地產(chǎn)管理法》第53條要求土地使用權(quán)出租必須簽訂合同且須辦理登記。土地使用權(quán)出租合同在出租人與承租人之間形成的是一種債權(quán)關(guān)系。因此，土地使用權(quán)租賃合同以書面合同為生效要件。租賃合同生效后，產(chǎn)生的是請求權(quán)而不是物權(quán)。請求權(quán)是對人權(quán)，即債權(quán)人要求債務(wù)人履行給付義務(wù)的權(quán)利�？梢�，僅有租賃合同尚不足以取得作為用益物權(quán)的土地承租權(quán)。而根據(jù)我國法律，取得土地物權(quán)的條件不是標(biāo)的物的交付，而是辦理登記。土地承租權(quán)也是如此。具體說，辦理了租賃登記的，即使尚未交付土地，承租人仍為已經(jīng)取得土地承租權(quán);如果出租人事后將土地另行出租給善意第三人并交付了標(biāo)的物，已登記的承租人仍有權(quán)請求法律保護(hù)，強(qiáng)制取得對標(biāo)的物占有。反之，如果沒有辦理租賃登記，即使承租人已經(jīng)取得對標(biāo)的物的占有，他仍然得不到物權(quán)法上的保護(hù);如果事后出租人將土地另租給善意第三人并且辦理了租賃登記，則該承租人不能對抗第三人取得該土地的主張，而只能在交出土地以后請求出租人支付違約賠償。

　　所謂善意第三人，即不知情的第三人。所謂不知情，在這里就是指不知該租賃合同之存在。如果第三人明知或應(yīng)知該租賃合同之存在，則為惡意;惡意侵害他人合同關(guān)系在現(xiàn)代民法上屬于一種侵權(quán)行為，故惡意第三人不受法律保護(hù)。但是，在實(shí)踐中，如果不借助登記制度，證明第三人的惡意十分困難。在實(shí)行土地租賃合同登記的情況下，由于登記的公示效力，凡是已經(jīng)登記的合同，均視為第三人已知或應(yīng)知。所以，一般說來，沒有辦理土地租賃登記的承租人，很難取得對抗第三人的法律地位。

　　(二)關(guān)于租金

　　土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)與土地承租權(quán)人在租賃合同中約定租金數(shù)額、支付方式、期限等條款，并可以約定租金浮動的比例與方法。租金調(diào)整時，租賃合同中約定有租金浮動的比例和方法的，依其約定;無約定的，由租賃雙方協(xié)商確定。在租賃期限內(nèi)，因情勢變更，需要變更租金及租金浮動的比例和方法的，經(jīng)租賃合同雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的，可以申請仲裁或者向人民法院起訴。公有住宅用房及其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)出租的，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家或者地方人民政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)。其他房屋及其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)租賃的，國家或者地方人民政府規(guī)定有最高租金額限制的，依其規(guī)定。

　　土地使用權(quán)通常與其上建筑物、其他附著物同時租賃。依意思自治原則，土地承租人所支付的租金，結(jié)合土地的級差效益，可參照《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第16條的規(guī)定，由雙方當(dāng)事人協(xié)商確定。租金浮動的比例和方法在租賃合同中有約定時，進(jìn)行租金調(diào)整依約定，無約定的，由當(dāng)事人雙方協(xié)商確定。在租期內(nèi)，因出現(xiàn)情勢變更，執(zhí)行原定租金或者按照原定的租金浮動的比例和方法調(diào)整租金，都會損害當(dāng)事人一方或者雙方的利益。所謂“情勢變更”指合同成立后，訂約時所依據(jù)的政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件，由于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因，發(fā)生了非當(dāng)初所能預(yù)料的到的變化，如發(fā)生國家法律、行政法規(guī)的修改與實(shí)施、幣值和匯率的突然變化、物價(jià)的暴漲暴跌、罷工、戰(zhàn)爭等，如仍堅(jiān)持執(zhí)行原租賃合同的法律效力，將會產(chǎn)生顯失公平的結(jié)果，有悖于民法公平原則和誠實(shí)信用原則，故需對租賃合同做出變更。對此，租賃合同雙方可以采取協(xié)商的方式重新調(diào)整租金。若協(xié)商不成，雙方當(dāng)事人訂有仲裁協(xié)議或者仲裁條款的，可通過仲裁解決;無仲裁協(xié)議或者仲裁條款的，可通過訴訟程序，由人民法院根據(jù)公平合理原則裁定租金數(shù)額。

　　《城市房屋租賃管理辦法》第7條第1款和《城市房地產(chǎn)管理法》第54條規(guī)定了住宅用房租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。經(jīng)營性租賃，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。因住宅用房供家庭居住使用，是人們必需的生活資料，法律規(guī)定其租賃適用特殊政策有重要的意義。非住宅用房中的公益事業(yè)用房一般由國家投資興建，并按國家政策使用;而生產(chǎn)、經(jīng)營性用房的使用主體如企業(yè)多將之用于營利性活動，房屋出租后，租金及其他合同條款可由雙方協(xié)商議定。然而，我國的住宅用房主要分為公有住宅用房和私有住宅用房，對公有住宅用房，因其性質(zhì)決定，國家規(guī)定其租金具有一定的福利性，是完全必要的。而對私有住宅用房予以過多限制，不利于保護(hù)公民所有權(quán)，也不能使人們充分認(rèn)識到私房的價(jià)值，這不利于公有住房的改革和房地產(chǎn)市場的發(fā)展。因此，按照《城市公有房屋管理規(guī)定》第20條第1款規(guī)定，公有住宅用房必須執(zhí)行國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)租金的房屋。而《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第20條則規(guī)定租金條款由雙方協(xié)商確定。按照其他房屋及占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)出租的，為避免出租人隨意抬高租金損害承租人權(quán)益，國家或者地方人民政府可以規(guī)定最高租金額;有此規(guī)定的，應(yīng)執(zhí)行該規(guī)定�！蛾P(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場管理的通知》規(guī)定，企業(yè)事業(yè)單位之間，公民之間通過房屋交易市場訂立的房屋租賃價(jià)格，由租賃雙方根據(jù)評估價(jià)格，協(xié)商議定，必要時，地方人民政府可規(guī)定最高限價(jià)。

　　(三)關(guān)于租賃期限

　　土地承租期限應(yīng)當(dāng)在租賃合同中約定，租賃合同中沒有約定或約定不明的，出租人可隨時要求收回租賃物使用權(quán)，承租人也可隨時要求退租，但應(yīng)當(dāng)給對方必要的準(zhǔn)備時間。以具有使用期限的土地使用權(quán)出租的，土地承租期限不得超過土地使用權(quán)的使用期限減去土地使用權(quán)人已使用期限后的剩余期限;以沒有使用期限的土地使用權(quán)出租的，土地承租權(quán)的期限不得超過二十年。

　　土地承租權(quán)的存續(xù)期限原則上以當(dāng)事人在租賃合同中的約定為準(zhǔn);無約定的，可參照《合同法》第62條的規(guī)定處理。但無論采何種方式，以有使用期限的使用權(quán)出租的，土地承租權(quán)均不得超過土地使用權(quán)的使用期限減去已使用時間后的剩余年限。

　　四、土地承租權(quán)的內(nèi)容及限制

　　(一)土地承租權(quán)的基本內(nèi)容

　　土地租賃是土地使用權(quán)人在保留土地合法使用權(quán)的條件下，承租權(quán)人在一定期限內(nèi)以支付租金為對價(jià)對土地進(jìn)行使用和收益，因此，土地承租權(quán)人享有對租用土地的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)。土地承租權(quán)人不享有土地使用權(quán)，無權(quán)行使轉(zhuǎn)讓或者抵押等處分權(quán)。依《合同法》第224條的規(guī)定，經(jīng)土地使用權(quán)人的同意，土地承租權(quán)人可以將之轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租期限不得超過承租期限。

　　(二)土地承租期間新增建筑物的歸屬

　　按照房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)主體統(tǒng)一的原則，應(yīng)當(dāng)確定土地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)歸屬。土地使用權(quán)出租后，承租人僅享有租期內(nèi)對土地的占有、使用、收益，但并非土地使用權(quán)人;原土地使用權(quán)出讓合同仍由作為出租人的土地使用權(quán)人繼續(xù)履行，租期屆滿而土地使用權(quán)未屆期時，出租人有權(quán)收回土地使用權(quán)，土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物自然歸屬于出租人。而租賃土地使用權(quán)人投資建造的地上建筑物、其他附著物，依土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)主體統(tǒng)一和“房地一致”的原則，其所有權(quán)歸屬于該租賃土地使用權(quán)人。這兩者的區(qū)別應(yīng)予以注意。

　　(三)土地承租期間使用權(quán)轉(zhuǎn)移對承租權(quán)的效果

　　土地使用權(quán)人將其權(quán)利出租后，在租賃期內(nèi)又將其權(quán)利轉(zhuǎn)讓、抵押的，仍需保護(hù)原承租人的利益，維護(hù)原租賃合同的效力。按照傳統(tǒng)民法的概念，所有權(quán)、抵押權(quán)屬物權(quán)，而租賃權(quán)屬債權(quán)，二者為不同性質(zhì)的權(quán)利，且物權(quán)優(yōu)于債權(quán)。而現(xiàn)代民法為保護(hù)承租人的權(quán)益，創(chuàng)設(shè)“買賣不破租賃”原則，使承租人的租賃權(quán)具有物權(quán)地位，這就是所謂“租賃權(quán)物權(quán)化”的現(xiàn)象。土地使用權(quán)出租后，出租人可以通過出賣、交換 、贈與等方式轉(zhuǎn)讓已出租的土地使用權(quán)，變更土地使用權(quán)的主體，也可將已出租的土地使用權(quán)抵押，但為了保護(hù)承租人的權(quán)益，應(yīng)當(dāng)適用《合同法》第229條確認(rèn)的“買賣不破租賃”原則，維護(hù)原租賃合同的效力。

　　(四)承租人的優(yōu)先購買權(quán)

　　參照《合同法》第230條的規(guī)定，確認(rèn)承租人的優(yōu)先購買權(quán)。法律為保護(hù)承租人的權(quán)益，賦予其此種特權(quán)。因租賃合同為持續(xù)性合同，出讓國有土地使用權(quán)的承租人對土地進(jìn)行了一定的投資，故需要對租賃物長期使用和收益。對此，法律應(yīng)當(dāng)加以特殊保護(hù)，以鼓勵承租人進(jìn)行投資，實(shí)現(xiàn)土地資源的高效利用。因此，法律規(guī)定在出租人轉(zhuǎn)讓出讓國有土地使用權(quán)時，承租人享有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。出租人應(yīng)在出售前的合理期限內(nèi)通知承租人�！昂侠砥谙蕖币暰唧w情況而定。出租人未盡通知義務(wù)而轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，承租人可以請求人民法院撤銷已生效的法律行為。撤銷前已發(fā)生的權(quán)利轉(zhuǎn)移，對承租人不生效力。土地承租權(quán)的登記備案具有對抗第三人的效力。未經(jīng)登記備案的土地承租權(quán)人不享有優(yōu)先購買權(quán)。

　　(五)出租人的交付義務(wù)

　　出租人依約應(yīng)將土地的占有和使用提供給土地承租權(quán)人而未按期提供，但尚未造成土地租賃合同提前終止的，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任;由此造成土地承租權(quán)人損失的，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。《城市房屋租賃管理辦法》第20條對此有明確的規(guī)定。

　　(六)承租人的租金義務(wù)

　　土地使用權(quán)的取得以向土地使用權(quán)人支付一定數(shù)額的租金為對價(jià)，根據(jù)租賃合同對租金支付方式、數(shù)額、期限的約定，土地承租人負(fù)有按約定支付租金的義務(wù)。土地承租權(quán)人不繳納、不足額繳納租金或者不按期繳納租金，未達(dá)法定期限，沒有被收回土地承租權(quán)的，土地承租權(quán)人應(yīng)當(dāng)支付違約金，承擔(dān)違約責(zé)任�！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第22條即規(guī)定了承租權(quán)人的租金繳納義務(wù)。

　　(七)承租人遵守土地使用權(quán)出讓合同的義務(wù)

　　《劃撥國有土地使用權(quán)管理暫行辦法》第21條的規(guī)定表明，土地使用權(quán)出租后，承租人應(yīng)遵守土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的合理利用土地的義務(wù)，不得隨意改變原有的土地的用途;需要改變土地使用權(quán)合同規(guī)定用途內(nèi)容的，必須征得出租人的同意，并依法經(jīng)過審批，重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整出讓金，辦理登記手續(xù)。

　　五、土地承租權(quán)的終止

　　(一)租期屆滿

　　承租期限屆滿，土地承租權(quán)人提出續(xù)租的，經(jīng)出租人同意，雙方續(xù)簽或者重新簽訂租賃合同。承租期限屆滿，承租權(quán)人未提出續(xù)租或者提出續(xù)租未獲同意的，租賃關(guān)系終止，出租人無償收回土地使用權(quán)。承租權(quán)人在承租土地上投資建造的建筑物、其他附著物由土地使用權(quán)人無償收回。

　　依《合同法》第214條第2款的規(guī)定，租期屆滿，承租人可以申請續(xù)租。經(jīng)土地使用權(quán)人的同意，土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)與土地承租權(quán)人重新簽訂土地租賃合同，但續(xù)租期限不得超過20年。

　　承租期限屆滿，承租權(quán)人未申請續(xù)租或申請續(xù)租未獲批準(zhǔn)的，租賃關(guān)系終止，土地使用權(quán)及其上建筑物、其他附著物的所有權(quán)由土地使用權(quán)人無償收回。土地承租權(quán)人以支付租金作為一定期限內(nèi)對土地享有占有、使用、收益、部分處分的代價(jià)，期限屆滿，土地使用權(quán)人自然可無償收回土地，而地上建筑物、附著物依房地主體一致原則，也應(yīng)由土地使用權(quán)人取得。由于法律和合同對土地租賃期限已有明確規(guī)定，承租人在決定其承租期間的投資行為應(yīng)當(dāng)對投資的回收和回報(bào)以及相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)有合理的預(yù)期。因此，當(dāng)承租期限屆滿時，承租權(quán)人通常已經(jīng)通過對土地的占有、使用而獲得了預(yù)期的利益;即使未能實(shí)現(xiàn)投資利益，也應(yīng)當(dāng)由承租人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，故其投資建造的地上建筑物、其他附著物應(yīng)隨土地使用權(quán)一并由土地使用權(quán)人無償收回(如果租賃期滿時，土地使用權(quán)也期滿并且未延期，則由土地所有權(quán)人收回)。

　　如果出租人對建筑物、其他附著物無利用需要，且拆除要付出巨額費(fèi)用，應(yīng)由承租人負(fù)責(zé)拆除，或者由出租人予以拆除，承租人負(fù)擔(dān)拆除費(fèi)用。

　　(二)因合同當(dāng)事人的原因提前終止租賃關(guān)系

　　根據(jù)《城市公有房屋管理規(guī)定》第26條、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第21條關(guān)于租賃合同因承租人的原因提前終止的規(guī)定，承租期限內(nèi)，土地承租權(quán)人有下列行為之一的，租賃關(guān)系提前終止，土地承租權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任，出租人可以無償收回租賃物：

　　1、擅自改變租賃物用途的;

　　2、轉(zhuǎn)讓、抵押土地承租權(quán)的;

　　3、擅自將土地承租權(quán)轉(zhuǎn)租的;

　　4、利用租賃物進(jìn)行非法活動，損害公共利益的;

　　5、租金按月支付時，無正當(dāng)理由累計(jì)六個月不繳納的或者按年支付時，無正當(dāng)理由累計(jì)兩年不繳納的;

　　6、其他嚴(yán)重?fù)p害出租人權(quán)益的。

　　對此，土地承租權(quán)人應(yīng)負(fù)違約責(zé)任。出租人收回土地使用權(quán)時，根據(jù)房地一致原則，土地上建筑物的所有權(quán)歸屬于出租人。因此，土地承租權(quán)人違約時，出租人可一并無償收回土地上的建筑物，而無須給予任何補(bǔ)償。

　　依《城市房地產(chǎn)管理法》第19、20條的規(guī)定，租賃合同雙方都應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，違約者應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。房地產(chǎn)租賃格式合同中規(guī)定，出租人有下列情形之一的，承租權(quán)人可以解除合同：(1)未按合同規(guī)定對租賃物維修的;(2)逾期交付租賃物達(dá)六個月以上的;(3)超出合同之外對承租人提出無理要求的。參照這一規(guī)定，本部分第2款列舉了出租人嚴(yán)重違約的情形。根據(jù)“房地一致”原則，出租人有權(quán)收回土地使用權(quán)及土地上的建筑物、其他附著物。

　　因土地使用權(quán)人非法處分租賃物或有其他嚴(yán)重違反法律、行政法規(guī)行為的，土地所有者無償強(qiáng)制收回租賃物，租賃關(guān)系提前終止，出租人應(yīng)負(fù)違約責(zé)任。

　　因土地使用權(quán)人嚴(yán)重違反法律、合同約定，租賃關(guān)系提前終止的，租賃物隨使用權(quán)被收回。但對于承租權(quán)人投資建造的土地上建筑物、其他附著物，應(yīng)當(dāng)依照國家有關(guān)房地產(chǎn)評估的有關(guān)規(guī)定依法進(jìn)行評估。出租人根據(jù)評估價(jià)值給予承租權(quán)人適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，并應(yīng)退還承租人已繳納的剩余租期的租金。

　　租賃合同雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，提前終止租賃關(guān)系的，租賃物由出租人收回，關(guān)于土地使用權(quán)及土地上建筑物的補(bǔ)償以及土地承租權(quán)人已繳納租金的返還，依雙方的約定處理。

　　租賃關(guān)系終止，土地使用權(quán)人收回土地的，應(yīng)當(dāng)向土地登記機(jī)關(guān)辦理相應(yīng)的登記備案手續(xù)。

　　(三)因其他原因提前終止租賃關(guān)系

　　因公共利益或者土地滅失土地所有者收回土地使用權(quán)的，土地承租權(quán)提前終止。土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)退還土地承租權(quán)人已經(jīng)繳納的剩余期限的租金。出租人獲得貨幣補(bǔ)償或者作價(jià)補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)當(dāng)將所得補(bǔ)償?shù)囊徊糠忠罁?jù)承租權(quán)人對土地的投資或者開發(fā)程度支付給承租權(quán)人;出租人獲得產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)與土地承租權(quán)人人重新簽訂租賃合同，將調(diào)換所得的土地使用權(quán)出租給承租權(quán)人。

　　承租權(quán)是土地承租人以向土地使用權(quán)人支付租金為代價(jià)而取得的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。土地上承租權(quán)的取得以該土地上設(shè)定土地使用權(quán)為前提，土地使用權(quán)的終止必然導(dǎo)致承租權(quán)的消滅。因土地所有者收回土地使用權(quán)，土地承租關(guān)系提前終止的，使用權(quán)人應(yīng)退還土地承租權(quán)人已繳納的使用期限的租金。

　　土地使用權(quán)人因上述原因獲得貨幣補(bǔ)償或者作價(jià)補(bǔ)償?shù)�，使用�?quán)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)承租權(quán)人對土地的投資開發(fā)情況將所得補(bǔ)償?shù)囊徊糠种Ц督o承租權(quán)人。

　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)拆遷管理?xiàng)l例》第24條的規(guī)定，因城市規(guī)劃或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)，需要拆遷出租房屋而進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，原租賃關(guān)系繼續(xù)保持。產(chǎn)權(quán)調(diào)換后，出租人應(yīng)將調(diào)換后的土地出租給土地承租權(quán)人。這樣處理，有利于維護(hù)房地產(chǎn)租賃秩序的穩(wěn)定，保護(hù)承租權(quán)人的合法的承租利益，并且可以避免出租人退還租金的風(fēng)險(xiǎn)以及給予承租權(quán)人補(bǔ)償時在計(jì)算上的麻煩。因產(chǎn)權(quán)調(diào)換，原租賃合同中的部分條款如面積、地點(diǎn)必然發(fā)生變化，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行協(xié)商，重新簽訂租賃合同。

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