2018年土地登記代理人考試《理論與方法》考點：土地抵押權(quán)

　　土地抵押權(quán)

　　一、定義

　　土地抵押權(quán)是土地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)不移轉(zhuǎn)土地占有而將土地使用權(quán)作為債權(quán)擔保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)對土地使用權(quán)及其上建筑物、其他附著物依法進行處分，并以處分所得的價款優(yōu)先受償?shù)膿�保性土地他項�?quán)利。

　　抵押是債務(wù)人或者第三人以擔保債務(wù)清償為目的，不轉(zhuǎn)移占有而就自己財產(chǎn)為債權(quán)人設(shè)定擔保物權(quán)。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人行使抵押權(quán)，對擔保財產(chǎn)享有變價處分權(quán)和就變價所得優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

　　土地抵押權(quán)作為抵押權(quán)的一種，具備抵押權(quán)的共同屬性，適用抵押權(quán)制度的共同規(guī)則。但土地抵押權(quán)是設(shè)立于土地之上的權(quán)利和負擔，屬于土地權(quán)利的范疇，又要適用土地權(quán)利制度的有關(guān)規(guī)則，并符合國家的土地政策。因此，對土地抵押權(quán)定義的理解，應(yīng)注意以下幾個特點：

　　(1)土地抵押不是實物抵押而是權(quán)利抵押。在我國，土地所有權(quán)不具有流轉(zhuǎn)性，地產(chǎn)市場流轉(zhuǎn)的只是土地使用權(quán)。因此，土地抵押權(quán)的標的是土地使用權(quán)而不是土地本身;土地抵押權(quán)的成立和存續(xù)依賴于土地使用權(quán)的法律存在而不是土地的自然存在。

　　(2)抵押權(quán)的客體是法律允許轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，即權(quán)利客體的限制性。首先，土地所有權(quán)不得抵押。其次，土地使用權(quán)可以抵押，但必須是法律允許轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。因為，抵押權(quán)實現(xiàn)的結(jié)果必然是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而我國法律對一部分土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有禁止性或者限制性的規(guī)定，如果這部分土地使用權(quán)允許抵押，實際上就等于突破了這些規(guī)定。例如，劃撥國有土地使用權(quán)不具有可流轉(zhuǎn)性，因而不允許抵押。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)不能脫離廠房等建筑物單獨轉(zhuǎn)讓，因而也不能單獨用于抵押。

　　(3)抵押人必須是享有土地使用權(quán)的債務(wù)人或第三人。在土地使用權(quán)與所有權(quán)相分離而獨立設(shè)定的情況下，所有權(quán)人不得在該土地上另行設(shè)定抵押權(quán)。例如，對于已經(jīng)發(fā)包的土地，集體經(jīng)濟組織不具有以抵押人身份為他人提供土地使用權(quán)抵押的資格。

　　(4)土地使用權(quán)抵押不影響土地上其他權(quán)利人的權(quán)利。土地使用權(quán)抵押的效力，僅及于抵押人享有的物上權(quán)利，不涉及第三人在該土地上享有的物權(quán)，如工作物所有權(quán)、種植物所有權(quán)、房屋或土地租賃權(quán)以及各種土地他項權(quán)利。

　　二、土地抵押權(quán)的客體

　　下列權(quán)利可以依法設(shè)定土地抵押權(quán)：

　　1、法律允許單獨流轉(zhuǎn)的國有土地使用權(quán);

　　2、依法以國有土地上的房屋抵押的，被抵押的房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán);

　　3、依法承包并經(jīng)登記的集體荒地的土地使用權(quán);

　　4、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織投資設(shè)立的企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)集體土地使用權(quán)。

　　(一)國有土地使用權(quán)的可抵押范圍

　　國有土地使用權(quán)可以抵押的，包括以下兩種情況：

　　(1)根據(jù)《擔保法》第34條第3項和《城市房地產(chǎn)管理法》第47條第2款的規(guī)定，采取出讓方式取得的國有土地使用權(quán)可以抵押。出讓國有土地使用權(quán)可以連同地上建筑物一并抵押，也可以在無地上建筑物的情況下單獨抵押。

　　(2)根據(jù)《擔保法》第36條第1款、《城市房地產(chǎn)管理法》第47條第1款和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第33條的規(guī)定，國有土地上的房屋抵押時，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。這里的國有土地使用權(quán)，不以出讓國有土地使用權(quán)為限。

　　(二)集體土地使用權(quán)的可抵押范圍

　　集體土地使用權(quán)可以抵押的，包括以下兩種情況：

　　(1)根據(jù)《擔保法》第34條第5項以及《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》的規(guī)定，依法承包并經(jīng)登記的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地使用權(quán)可以抵押，但需獲得發(fā)包人的同意。實踐中，發(fā)包人同意抵押可以在訂立承包合同時約定，也可以事后取得發(fā)包人同意并由其出具書面證明。

　　(2)根據(jù)《擔保法》第36條第3款的規(guī)定，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押;該土地使用權(quán)不得脫離廠房等建筑物單獨抵押。

　　三、土地抵押權(quán)的主體

　　接受以抵押擔保債務(wù)清償?shù)膫鶛?quán)人稱為抵押權(quán)人。抵押權(quán)的設(shè)定需要由債權(quán)人與債務(wù)人或第三人簽訂以債務(wù)人或第三人的財產(chǎn)為抵押物的抵押合同。抵押合同合法成立并經(jīng)登記生效后，債權(quán)人取得抵押權(quán)人的法律地位。

　　抵押權(quán)人與債權(quán)人雖為同一人，但屬于兩種法律關(guān)系主體。抵押權(quán)人屬于物權(quán)法意義上的權(quán)利主體，其享有的權(quán)利，從性質(zhì)、內(nèi)容到實現(xiàn)條件和方法，都不同于債權(quán)法意義上的權(quán)利主體即債權(quán)人。但是，不可忽視的是，抵押權(quán)與被擔保的債權(quán)之間有著密切的聯(lián)系。抵押權(quán)的目的是擔保債務(wù)履行，保障債權(quán)實現(xiàn)。因此，抵押權(quán)對于所擔保的債權(quán)有附屬性;一旦被擔保的債權(quán)因債務(wù)清償或其他原因而消滅，抵押權(quán)也隨之終止。同時也要看到，抵押權(quán)具有強化債權(quán)地位的意義。這一點在債務(wù)人破產(chǎn)的情況下表現(xiàn)得尤其明顯。根據(jù)我國破產(chǎn)法的規(guī)定，在破產(chǎn)程序中，有財產(chǎn)擔保的債權(quán)人享有別除權(quán)，即由擔保物個別優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

　　四、土地抵押權(quán)的取得

　　以土地使用權(quán)及其上建筑物、其他附著物抵押的，土地使用權(quán)人應(yīng)當與抵押權(quán)人訂立書面的抵押合同并辦理抵押物的登記。以具有使用期限的土地使用權(quán)抵押的，其土地抵押權(quán)的期限不得超過土地使用權(quán)的使用期限減去土地使用權(quán)人已經(jīng)使用期限后的剩余期限。

　　根據(jù)現(xiàn)行法律、法規(guī)的規(guī)定，土地抵押權(quán)的取得必須簽訂書面形式的抵押合同，并辦理抵押登記。抵押合同是抵押人和抵押權(quán)人在平等自愿的基礎(chǔ)上成立財產(chǎn)抵押關(guān)系的法律行為，是抵押權(quán)人取得抵押權(quán)的前提。抵押登記是抵押合同生效和抵押權(quán)人取得抵押權(quán)的必要條件。土地使用權(quán)的抵押是權(quán)利抵押，不以轉(zhuǎn)移物之占有為必要。所以，其權(quán)利現(xiàn)狀的變動以及未來的權(quán)利轉(zhuǎn)移都只能通過土地登記的記載來加以確認和實現(xiàn)。而且，土地登記具有公示作用，可以使土地適用權(quán)抵押的事實公諸于世，既有利于保護抵押權(quán)人的權(quán)益，也有利于保障交易安全，保護第三人利益和維護社會經(jīng)濟秩序。

　　用于抵押的土地使用權(quán)人有期限的，使用權(quán)人僅可以在權(quán)利存續(xù)期限內(nèi)設(shè)定抵押權(quán)。因此，以有使用期限的土地使用權(quán)抵押的，抵押權(quán)的期限超過土地使用權(quán)的剩余年限的，登記機關(guān)不予登記，故其設(shè)定的抵押不能生效。

　　以沒有使用期限的土地使用權(quán)抵押的，土地抵押權(quán)的期限實際上受到被擔保的主債務(wù)的履行期和履行期屆滿后的訴訟時效期間的制約。盡管如此，法律允許當事人自愿約定抵押權(quán)期限。

　　五、土地抵押權(quán)的內(nèi)容及限制

　　(一)關(guān)于房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系

　　抵押權(quán)人取得以土地使用權(quán)為債權(quán)擔保的抵押權(quán)時，依法律或者依約定取得其上建筑物、其他附著物所有權(quán)的抵押權(quán)，并在抵押期間，對抵押人所占有的建筑物、其他附著物享有法律上的控制權(quán)。《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第21、23、24條，《城市房地產(chǎn)管理法》第31條均確認了房地一致原則。以土地使用權(quán)抵押的，其上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之抵押，否則，抵押權(quán)人在行使抵押權(quán)時無法對土地上的建筑物行使權(quán)利，就可能妨礙土地使用權(quán)交換價值的實現(xiàn)或者因應(yīng)拆除其上建筑物造成經(jīng)濟損失。因此，以土地使用權(quán)抵押時，土地抵押權(quán)人同時取得其上建筑物、其他附著物所有權(quán)的抵押。

　　(二)關(guān)于抵押物的孳息

　　債務(wù)履行期滿債權(quán)未受清償或出現(xiàn)其他法定或者約定事由的，抵押權(quán)人有權(quán)請求人民法院依法實施扣押，并自扣押之日起對該土地所產(chǎn)生的自然孳息、法定孳息享有收取權(quán)。所得孳息應(yīng)當先充抵收取孳息的費用。根據(jù)《擔保法》第47條的規(guī)定，債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)的效力及于抵押物的孳息。但抵押權(quán)人收取抵押物的孳息時，應(yīng)當滿足兩個條件：其一，須將扣押抵押物的事實通知應(yīng)當清償法定孳息的義務(wù)人，否則，抵押的效力不能及于該孳息;其二，先以孳息充抵收取孳息的費用。

　　(三)關(guān)于抵押權(quán)的實現(xiàn)條件

　　債務(wù)履行期滿債權(quán)未受清償或出現(xiàn)其他法定或者約定事由的，抵押權(quán)人有權(quán)通過拍賣、變賣的方式將該土地使用權(quán)及其上的屬于抵押人的建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)讓于第三人，并由轉(zhuǎn)讓所得價款優(yōu)先受償。依《擔保法》第53條、《城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第36 、37條和《劃撥國有土地使用權(quán)管理暫行辦法》第24條第1款的規(guī)定，抵押權(quán)人在債務(wù)人履行期限屆滿不履行債務(wù)而致被擔保的債權(quán)不獲清償時，抵押權(quán)人得依法定程序拍賣、變賣抵押物，實現(xiàn)抵押物的交換價值，并就抵押物賣得價金優(yōu)先于無擔保物權(quán)的債權(quán)人優(yōu)先受償。依《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第40條的規(guī)定，抵押權(quán)的實現(xiàn)不限于債務(wù)人履行期限屆滿不履行債務(wù)，由此可見，土地抵押權(quán)的實現(xiàn)條件應(yīng)為：債務(wù)履行期滿債權(quán)未受清償或出現(xiàn)其他法定或者約定事由。

　　(四)抵押物在抵押期間的處分限制

　　出讓國有土地使用權(quán)抵押期間，抵押人將其權(quán)利轉(zhuǎn)讓、出租、作價出資或者入股、再次抵押的，應(yīng)當通知抵押權(quán)人，并告知對方當事人該物已經(jīng)抵押的情況，原抵押合同繼續(xù)有效。未通知抵押權(quán)人或者未告知對方當事人的，處分行為無效。抵押人將其權(quán)利轉(zhuǎn)讓、出租，抵押人處分抵押物所得價款明顯低于其價值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔保，抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓、出租;抵押權(quán)人將其權(quán)利再次抵押的，所擔保的債權(quán)額不得超過土地使用權(quán)價值的余額。

　　抵押的目的是為債權(quán)人設(shè)定抵押權(quán)，使抵押權(quán)人獲得抵押利益。當?shù)盅何锊淮嬖诘�其交換價值轉(zhuǎn)化為其他物如價金時，抵押利益仍存在于該轉(zhuǎn)讓物。因此，抵押不以轉(zhuǎn)移抵押物的占有為要件。抵押人享有在無害抵押權(quán)的條件下對抵押物的處分權(quán)。出讓國有土地使用權(quán)抵押后，抵押人可將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、作價出資或者入股、再次抵押。但抵押人對出讓國有土地使用權(quán)的處分必然會關(guān)系到抵押權(quán)人的利益，為了平衡雙方當事人的利益，維護抵押權(quán)人的合法權(quán)利，保障抵押權(quán)的安全，對抵押人的處分權(quán)加以限制是必要的。

　　依《擔保法》第49、51條的規(guī)定，抵押權(quán)人對抵押人處分抵押物的行為有限制權(quán)、追及權(quán)及對抵押物不法妨礙的排除權(quán)，如抵押人轉(zhuǎn)讓已經(jīng)登記的抵押物的，應(yīng)通知抵押權(quán)人，否則，轉(zhuǎn)讓行為無效。抵押權(quán)人有權(quán)制止抵押人減少抵押物價值的行為。抵押權(quán)不因抵押物的部分滅失而受不利影響，剩余部分的價值與抵押權(quán)價值相等時，仍擔保被擔保債權(quán)的全部，剩余部分不足擔保額時，抵押人應(yīng)以其他財產(chǎn)補足，不得以滅失為由，對抗抵押權(quán)。依《擔保法》第35條、《城市房地產(chǎn)管理辦法》第9條的規(guī)定，抵押物的再次抵押受到限制。

　　(五)土地使用權(quán)抵押與土地使用權(quán)出讓合同、租賃合同的關(guān)系

　　租賃土地使用權(quán)上抵押權(quán)實現(xiàn)依法拍賣或變賣抵押物時，抵押權(quán)人應(yīng)當繼續(xù)履行原租賃土地使用權(quán)合同。《劃撥國有土地使用權(quán)管理暫行辦法》第19條的規(guī)定表明出讓國有土地使用權(quán)抵押后，出讓國有土地使用權(quán)人仍是原土地使用權(quán)出讓合同的當事人，仍受原出讓合同的約束。土地使用權(quán)主體因抵押權(quán)實現(xiàn)而發(fā)生變更后，土地使用權(quán)出讓合同仍然有效，新的土地使用權(quán)人必須受該合同條款的約束。同樣的，依《國有企業(yè)改革中劃撥國有土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第3條規(guī)定，抵押權(quán)實現(xiàn)時，租賃土地使用權(quán)合同隨之轉(zhuǎn)移。

　　(六)劃撥國有土地使用權(quán)的抵押

　　劃撥國有土地使用權(quán)上抵押權(quán)實現(xiàn)依法拍賣或變賣抵押物時，應(yīng)當從拍賣或變賣所得價款中繳納相當于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額或土地收益后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。外商投資企業(yè)場地使用權(quán)上抵押權(quán)實現(xiàn)，抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)依劃撥國有土地使用權(quán)抵押的有關(guān)規(guī)定處置�！稉�保法》第56條、《城市房地產(chǎn)管理法》第50條、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第45條的規(guī)定表明，劃撥國有土地使用權(quán)抵押實現(xiàn)時，必然發(fā)生劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，對符合出讓條件的，應(yīng)依法補辦出讓手續(xù)，并由受讓人繳納出讓金;不具備出讓條件的土地，如國家暫時無法或不需要以出讓方式提供給土地使用者或根據(jù)城市規(guī)劃不宜出讓近期又不禁止轉(zhuǎn)讓的，可以不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳給國家。

　　(七)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)的抵押

　　鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的土地使用權(quán)上抵押權(quán)實現(xiàn)拍賣或變賣抵押物時，抵押權(quán)人若不是本集體經(jīng)濟組織投資設(shè)立的企業(yè)的，須辦理集體土地征用和國有土地出讓手續(xù)。拍賣或變賣所得價款，應(yīng)先扣除征地補償安置費，給付集體土地所有者(集體土地所有者在同意抵押證明中放棄此項權(quán)利的除外)，并扣除出讓金上繳國家，余額依《擔保法》規(guī)定處置。

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)的抵押問題是實踐中的一個難題�！掇r(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》的規(guī)定，有兩個要點。其一，在為設(shè)定抵押而辦理登記時，土地管理部門應(yīng)當核定通過拍賣抵押物實現(xiàn)抵押權(quán)時應(yīng)補交的土地使用權(quán)出讓金額。這筆金額，實際上是抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)的一筆預(yù)期扣除額，也是未來的地產(chǎn)受讓人將要支付的一筆成本。其二，抵押權(quán)實現(xiàn)時，被抵押的土地使用權(quán)必須通過土地征用程序轉(zhuǎn)變?yōu)閲�有土地，然后按抵押劃撥國有土地使用�?quán)的辦法，或辦理土地出讓手續(xù)，由受讓人在繳納出讓金的基礎(chǔ)上取得出讓國有土地使用權(quán)，或作為劃撥土地以轉(zhuǎn)給受讓人，國家收取土地收益。這些規(guī)定，實際上針對的是土地使用權(quán)由集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人受讓的情形。如果抵押權(quán)實現(xiàn)時，該鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)是由本集體內(nèi)部的企業(yè)或個人受讓取得，則沒有必要適用這種程序。而且，即使是集體以外的單位或個人為受讓人的，也不必一律套用“先征用后出讓”的模式。按照《擔保法》第55條第2款“……以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途”的規(guī)定，抵押權(quán)實現(xiàn)時，不論受讓主體為何種性質(zhì)，除辦理了集體土地征用和國有土地出讓手續(xù)的外，應(yīng)該保持土地的集體所有和土地用途。也就是說，集體經(jīng)濟組織以外的受讓人可以在不辦理土地征用和繳納出讓金的情況下受讓鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)。為此，該受讓人可以采用一種類似“權(quán)利入股”的辦法，將受讓取得的廠房等建筑物所有權(quán)連同土地使用權(quán)投入該企業(yè)，同時取得該企業(yè)的一部分產(chǎn)權(quán)，從而使該企業(yè)成為受讓人與集體經(jīng)濟組織合資或聯(lián)營的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)(此時只需要辦理企業(yè)變更登記，而不需要辦理土地使用權(quán)變更登記)。當然，如果受讓人受讓取得該地產(chǎn)的目的是為了開展其他投資項目，則必須辦理土地征用和國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并為此支付必要的成本。

　　六、土地抵押權(quán)的終止

　　土地抵押權(quán)實現(xiàn)以前，土地抵押權(quán)因下列情形而終止：

　　1、土地使用權(quán)所擔保的債務(wù)因清償而消滅的;

　　2、抵押權(quán)人免除土地使用權(quán)所擔保的債務(wù)的;

　　3、經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人以替代擔保取代該土地使用權(quán)抵押的;

　　4、抵押合同或者被擔保的主債權(quán)合同依法歸于無效或者被撤銷的;

　　5、抵押的國有土地使用權(quán)因國家收回、期限屆滿或者土地滅失而終止的;

　　6、抵押的集體土地使用權(quán)因國家征用、集體土地所有者收回、期限屆滿或者土地滅失而終止的;

　　7、隨同地上建筑物、其他附著物抵押的土地使用權(quán)因該建筑物、附著物的消滅而終止的。

　　依照上述第5、6、7種情形終止土地抵押權(quán)的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供同等價值的替代擔保。抵押人依據(jù)土地使用權(quán)獲得補償或賠償?shù)�，抵押�?quán)人可以要求抵押人提前清償所擔保的債權(quán);抵押人獲得不動產(chǎn)置換或補償?shù)�，抵押人�?yīng)當與抵押權(quán)人以新獲得的產(chǎn)權(quán)為抵押標的物，重新簽訂抵押合同。

　　一項土地抵押權(quán)終止，不影響同一土地上其他抵押權(quán)的效力。土地抵押權(quán)終止，應(yīng)辦理抵押權(quán)注銷登記。土地抵押權(quán)實現(xiàn)，土地抵押權(quán)人對抵押物依法處分，并以所得的價款優(yōu)先受償后，設(shè)立于土地使用權(quán)之上的抵押權(quán)隨即消滅，經(jīng)抵押權(quán)實現(xiàn)而處分的土地使用權(quán)，再轉(zhuǎn)讓后不再負擔任何抵押權(quán)。

　　《擔保法》第52條的規(guī)定表明，土地抵押權(quán)從屬于所擔保的債權(quán)，隨主債權(quán)的消滅而消滅。因債務(wù)清償、免除、替代擔保等原因而致主債權(quán)消滅，抵押權(quán)也消滅�！稉�保法》第5條規(guī)定擔保的主合同無效，擔保合同無效，抵押權(quán)消滅。在無害抵押權(quán)的條件下，抵押人可以處分其抵押物，處分后，該抵押物上的土地抵押權(quán)隨之消滅。抵押人應(yīng)當提供相應(yīng)的其他形式的擔保。

　　《擔保法》第58條規(guī)定抵押權(quán)因抵押物的滅失而滅失。土地抵押權(quán)為權(quán)利抵押，故因土地使用權(quán)的消滅而終止。因土地使用權(quán)的消滅而終止土地抵押權(quán)時，如果抵押人獲得相應(yīng)的貨幣、實物或財產(chǎn)權(quán)利作為補償或交換，則應(yīng)參照《擔保法》第49條第2款、第3款和《城市房屋拆遷管理條例》第26條第2款的規(guī)定，承認抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人另行提供同等價值的擔保，或者提前清償所擔保的債權(quán)。

　　抵押人在無損于已有抵押權(quán)的前提下，可就抵押物的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分，對第三人提供抵押。因此，同一土地上可以存在兩個以上的抵押權(quán)。在這種情況下，如果其中一個抵押權(quán)終止，并不影響其他抵押權(quán)的存在。

　　依《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第38條、《土地登記規(guī)則》第57條等的規(guī)定，土地抵押權(quán)終止后，應(yīng)當依照規(guī)定辦理注銷抵押登記。

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