2018年土地登記代理人考試《理論與方法》考點(diǎn)：土地他項(xiàng)權(quán)利概述

　　土地他項(xiàng)權(quán)利概述

　　一、定義

　　土地他項(xiàng)權(quán)利是在土地所有權(quán)和土地使用權(quán)以外依法律、合同或者其他合法行為設(shè)定的土地權(quán)利。

　　1989年國(guó)家土地管理局制定的《土地登記規(guī)則》第2條第一次正式采用了土地他項(xiàng)權(quán)利的用語(yǔ)�！洞_定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》中也曾多處提及土地他項(xiàng)權(quán)利。1995年的《土地登記規(guī)則》第2條對(duì)土地他項(xiàng)權(quán)利做出解釋?zhuān)瑢⑵浣缍�為土地使用�?quán)和土地所有權(quán)以外的土地權(quán)利。該條規(guī)定土地他項(xiàng)權(quán)利包括抵押權(quán)、承租權(quán)以及法律、行政法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利。

　　概而言之，我國(guó)的土地他項(xiàng)權(quán)利有如下特點(diǎn)：

　　(1)土地他項(xiàng)權(quán)利是在他人土地上享有的權(quán)利。也就是說(shuō)，土地他項(xiàng)權(quán)利的客體是他人土地所有權(quán)、使用權(quán)的客體。在這種情況下，土地他項(xiàng)權(quán)利不僅有對(duì)抗一般人的效力，即能夠排斥其他任何人的不法干涉和妨礙，而且有特別對(duì)抗土地所有權(quán)人、使用權(quán)人的效力，即能夠?qū)�后者的某些�?quán)利行使加以必要的限制。

　　(2)土地他項(xiàng)權(quán)利的主體是土地所有權(quán)人、使用權(quán)人以外的，與土地所有權(quán)人、使用權(quán)人之間存在著某種法律關(guān)系的民事主體。這些關(guān)系可以是法律、行政法規(guī)設(shè)定的，也可以是法律行為(當(dāng)事人之間的協(xié)議)或者其他合法行為設(shè)定的。建立這些法律關(guān)系的共同目的，就是維護(hù)他項(xiàng)權(quán)利人對(duì)該土地享有的某種合法利益。

　　(3)土地他項(xiàng)權(quán)利不受一物一權(quán)主義的限制。在同一土地上，只能有一個(gè)所有權(quán)，并且這個(gè)所有權(quán)只能派生一個(gè)土地使用權(quán)，但是這并不妨礙在同一土地上設(shè)立多種甚至同種多個(gè)的他項(xiàng)權(quán)利。例如，一塊土地，其四鄰均享有通行權(quán)，其使用權(quán)人可將其分段出租，也可以在其上設(shè)置數(shù)個(gè)抵押權(quán)。所以，土地他項(xiàng)權(quán)利可以同時(shí)滿足多種的和多人的土地利用需求。

　　(4)土地他項(xiàng)權(quán)利依存于土地所有權(quán)、使用權(quán)，又是對(duì)該所有權(quán)、使用權(quán)的一種限制。這種限制，表現(xiàn)為他項(xiàng)權(quán)利人對(duì)土地為某種利用行為的權(quán)利，或者他項(xiàng)權(quán)利人請(qǐng)求土地所有權(quán)人、使用權(quán)人在利用該土地時(shí)為某種行為或不為某種行為的權(quán)利。

　　(5)土地他項(xiàng)權(quán)利是長(zhǎng)期存續(xù)的權(quán)利，因而通常有加以登記的必要。

　　土地他項(xiàng)權(quán)利的意義在于對(duì)土地所有權(quán)、使用權(quán)以外的各種長(zhǎng)期性土地權(quán)利進(jìn)行確認(rèn)和管理，以充分保護(hù)土地所有權(quán)人、使用權(quán)人以外的人們?cè)谕恋厣系母鞣N合法使用權(quán)益，維持與土地有關(guān)的各種民事關(guān)系的穩(wěn)定有序，從而協(xié)調(diào)多方面的土地利用需求，促進(jìn)土地的合理有效利用，并維護(hù)社會(huì)安定。

　　二、土地他項(xiàng)權(quán)利的取得與分類(lèi)

　　(一)土地他項(xiàng)權(quán)利的法律關(guān)系主體和客體

　　《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》中規(guī)定的當(dāng)事人實(shí)際上是指土地他項(xiàng)權(quán)利取得合同一方的土地他項(xiàng)權(quán)利人和另一方的土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人。土地他項(xiàng)權(quán)利是在已經(jīng)確定了土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的土地上享有的權(quán)利，以土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的存在為前提，通常以土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的客體為客體。權(quán)利人可依一定方式自土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人取得土地他項(xiàng)權(quán)利，從而與土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人之間產(chǎn)生某種法律關(guān)系如土地使用權(quán)抵押關(guān)系、租賃關(guān)系。

　　(二)土地他項(xiàng)權(quán)利的取得方式

　　土地他項(xiàng)權(quán)利因其具體權(quán)利類(lèi)型不同，取得方式亦有差別。根據(jù)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》，作為民事財(cái)產(chǎn)權(quán)利的一種，土地他項(xiàng)權(quán)利可以通過(guò)以下方式取得：(1)基于法律、行政法規(guī)的直接規(guī)定取得，如《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第9條(電力通訊經(jīng)營(yíng)單位享有的他項(xiàng)權(quán)利)、第54條(立體交叉和平面交叉使用土地時(shí)享有的他項(xiàng)權(quán)利)。(2)根據(jù)與土地所有權(quán)人或者土地使用權(quán)人訂立的協(xié)議取得。(3)基于其他合法行為取得。根據(jù)法理和實(shí)踐，取得土地他項(xiàng)權(quán)利的依據(jù)還可以是行政行為(政府決定)、司法行為(法院判決)等，例如，市政部門(mén)關(guān)于建設(shè)地下鐵路的決定，政府批準(zhǔn)電信公司利用某企業(yè)使用的國(guó)有土地敷設(shè)地下電纜，法院在處理土地相鄰糾紛時(shí)依法作出的確權(quán)判決。

　　(三) 土地他項(xiàng)權(quán)利的分類(lèi)

　　《土地登記規(guī)則》第2條第2款規(guī)定土地他項(xiàng)權(quán)利包括抵押權(quán)、承租權(quán)以及法律、行政法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利。這里所說(shuō)的“其他土地權(quán)利”，從我國(guó)目前的情況看，主要有地役權(quán)、空中權(quán)和地下權(quán)、土地借用權(quán)、耕作權(quán)。

　　三、土地他項(xiàng)權(quán)利的內(nèi)容及限制

　　土地他項(xiàng)權(quán)利人可以依法或者依約定對(duì)土地實(shí)施某種利用行為。

　　土地他項(xiàng)權(quán)利人可以依法律或者約定請(qǐng)求土地所有權(quán)人、使用權(quán)人在利用該土地時(shí)為某種行為或者不為某種行為;有權(quán)排除土地所有權(quán)人 、使用權(quán)人或者第三人對(duì)其權(quán)利的侵害。

　　土地他項(xiàng)權(quán)利人取得、行使權(quán)利不得違反法律規(guī)定的義務(wù)及權(quán)利設(shè)定時(shí)約定的義務(wù)，不得給土地所有權(quán)人、使用權(quán)人造成超出合理限度的或者本來(lái)應(yīng)當(dāng)且能夠避免的損害。

　　從權(quán)利內(nèi)容的角度可以將土地他項(xiàng)權(quán)利分為積極他項(xiàng)權(quán)利和消極他項(xiàng)權(quán)利。積極他項(xiàng)權(quán)利指他項(xiàng)權(quán)利人于他人土地上為一定行為的權(quán)利，如抵押權(quán)人的抵押物處分權(quán)、地役權(quán)人的通行權(quán)、引水權(quán)、排水權(quán)等等。消極他項(xiàng)權(quán)利，指為保障自己在地上工作物或者相鄰物上的合法利益而請(qǐng)求土地所有權(quán)人、使用權(quán)人不為一定土地利用行為的權(quán)利，如電力設(shè)施所有權(quán)人禁止妨害輸電線路安全的權(quán)利，鄰地人的禁止妨礙采光權(quán)、禁止妨礙觀望權(quán)等等。

　　積極他項(xiàng)權(quán)利，按權(quán)利性質(zhì)分，可分為用益性他項(xiàng)權(quán)利和擔(dān)保性他項(xiàng)權(quán)利。用益性他項(xiàng)權(quán)利是指按照特定需要而使用他人土地的權(quán)利，如租賃權(quán)、地役權(quán)、耕作權(quán)。擔(dān)保性他項(xiàng)權(quán)利是指為保證債務(wù)履行而在他人土地上設(shè)立的物權(quán)負(fù)擔(dān)，目前僅有抵押權(quán)一種。這里所說(shuō)的“他人土地”，是指他人擁有土地所有權(quán)或者土地使用權(quán)的地塊。

　　用益性他項(xiàng)權(quán)利又可分為工作物維持權(quán)和行為權(quán)。工作物維持權(quán)指在他人土地上建立和維持某種建筑物或其他固定設(shè)施的權(quán)利。我國(guó)現(xiàn)有的空中權(quán)和地下權(quán)即屬于工作物維持權(quán)。行為權(quán)包括兩類(lèi)，一是在他人土地上實(shí)施通行、取水、引水、排水等利用行為的權(quán)利，二是在他人土地上維持工作物的權(quán)利。

　　擔(dān)保性他項(xiàng)權(quán)利的特點(diǎn)是對(duì)土地使用權(quán)人的權(quán)利處分構(gòu)成一定限制，并賦予擔(dān)保權(quán)人在債務(wù)不履行情況下請(qǐng)求司法扣押和變賣(mài)標(biāo)的物受償?shù)臋?quán)利。這種權(quán)利具有一定的長(zhǎng)期性。根據(jù)現(xiàn)行土地登記規(guī)則，土地抵押應(yīng)作為他項(xiàng)權(quán)利予以登記和管理。

　　他項(xiàng)權(quán)利產(chǎn)生相對(duì)人的消極義務(wù)(即不作為的義務(wù))。積極他項(xiàng)權(quán)利產(chǎn)生相對(duì)人的不妨礙義務(wù)。也就是說(shuō)，為保護(hù)他項(xiàng)權(quán)利人在他人土地上的合理利用需求，實(shí)現(xiàn)土地資源的充分有效利用，土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人及第三人不得妨礙他項(xiàng)權(quán)利人利用土地、侵害工作物或者實(shí)施有損土地他項(xiàng)權(quán)利人合法利益的其他行為。消極他項(xiàng)權(quán)利產(chǎn)生土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人的容忍義務(wù)，即不為一定的土地利用行為，以保障土地他項(xiàng)權(quán)利人在該土地上的合法權(quán)益。

　　另一方面，他項(xiàng)權(quán)利人也必須尊重土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人的合法權(quán)益。為了平衡各方利益，實(shí)現(xiàn)權(quán)利的公平保護(hù)，土地他項(xiàng)權(quán)利人行使權(quán)利不得違反強(qiáng)行法的禁止性規(guī)定和雙方設(shè)定權(quán)利時(shí)約定的義務(wù)。對(duì)超出合理限度的使用或者本來(lái)應(yīng)當(dāng)且能夠避免而未能避免所造成的損害承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

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