2018年土地登記代理人考試《理論與方法》考點(diǎn)：鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)

　　一、定義

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)是經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)投資方式向從事非農(nóng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)提供的集體土地使用權(quán)。

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)的定義包括以下要點(diǎn)：(1)權(quán)利取得的基本程序，即經(jīng)過(guò)依法審批。(2)權(quán)利取得的方式，即集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)作為投資。(3)權(quán)利主體，即鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，包括集體經(jīng)濟(jì)組織獨(dú)家設(shè)立的企業(yè)和集體經(jīng)濟(jì)組織與其他組織、個(gè)人以各種形式合資設(shè)立的企業(yè)。(4)土地用途，即從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　　二、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)的主體

　　農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可設(shè)立獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，將符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃的建設(shè)用地提供給企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，土地使用權(quán)由該集體經(jīng)濟(jì)組織或企業(yè)享有。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可通過(guò)以符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃的非農(nóng)經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)作價(jià)入股或出資及聯(lián)營(yíng)的形式與其他單位、個(gè)人設(shè)立公司、合伙等企業(yè)，土地使用權(quán)由該企業(yè)享有。

　　非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織投資設(shè)立的獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)、公司企業(yè)或外商投資企業(yè)，不得申請(qǐng)取得或繼受取得鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)。其應(yīng)依法申請(qǐng)取得或繼受取得國(guó)有土地使用權(quán)。

　　根據(jù)《土地管理法》第43、60條的規(guī)定，依法可享有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)的主體包括以下兩類(lèi)：

　　第一，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織設(shè)立的獨(dú)資經(jīng)營(yíng)企業(yè)。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可將位于該集體經(jīng)濟(jì)組織管轄范圍內(nèi)的符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地提供給其設(shè)立的獨(dú)資企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，土地使用權(quán)由該集體經(jīng)濟(jì)組織或企業(yè)享有。

　　第二，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)以符合前述要求的土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)的形式與其他單位、個(gè)人設(shè)立的企業(yè)。其中，屬于企業(yè)法人或者合伙型聯(lián)營(yíng)企業(yè)的，由該企業(yè)享有土地使用權(quán)。屬于非法人聯(lián)營(yíng)企業(yè)的，不享有土地使用權(quán)，所用土地的使用權(quán)仍由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織享有。

　　根據(jù)《土地管理法》第43條的規(guī)定，不屬于上述農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織投資設(shè)立的企業(yè)，不得原始取得或繼受取得非農(nóng)經(jīng)營(yíng)性用地使用權(quán)，其應(yīng)申請(qǐng)取得或繼受取得國(guó)有土地使用權(quán)，需占用集體土地的，應(yīng)依法辦理國(guó)家土地征用和國(guó)有土地出讓手續(xù)。

　　三、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)的取得

　　申請(qǐng)取得鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn);涉及占用農(nóng)用地的，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

　　農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織辦企業(yè)應(yīng)當(dāng)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)�！锻恋毓芾矸ā芬�(guī)定，使用農(nóng)民集體使用土地興辦企業(yè)的，只有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利用本集體所有的土地和利用本集體所有的土地與其他單位和個(gè)人以聯(lián)營(yíng)形式入股共同舉辦企業(yè)的，可以使用農(nóng)民集體所有的土地。村農(nóng)民集體使用村農(nóng)民集體所有的土地，村民組使用本村民組的土地，或村內(nèi)聯(lián)戶或農(nóng)戶使用本村(或村民組)的土地，應(yīng)當(dāng)在土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地區(qū)內(nèi)，由農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)向縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)提出用地申請(qǐng)，報(bào)人民政府批準(zhǔn)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用農(nóng)民集體所有土地的批準(zhǔn)權(quán)限，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定，即只能由地方人民政府批準(zhǔn)。各省、自治區(qū)、直轄市在制定土地管理的具體實(shí)施辦法時(shí)，應(yīng)對(duì)此作出明確的規(guī)定。

　　申請(qǐng)取得鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)，涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)按照《土地管理法》第44條的規(guī)定，辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。其具體權(quán)限為，所申請(qǐng)的用地項(xiàng)目在依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)的，由市、縣人民政府批準(zhǔn);超出此范圍的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

　　四、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)的內(nèi)容與限制

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)人對(duì)土地享有占有權(quán)、使用權(quán)。其收益權(quán)按照有關(guān)公司法、合伙企業(yè)法的規(guī)定或依約定處置。��

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租。但是，因企業(yè)破產(chǎn)、兼并、分立等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不在此限。因企業(yè)破產(chǎn)、兼并、分立等情形致使土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，繼受取得土地使用權(quán)的企業(yè)不屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織投資設(shè)立的企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)辦理國(guó)家土地征用和國(guó)有土地出讓手續(xù)。

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)經(jīng)縣級(jí)人民政府土地管理部門(mén)登記的，可以隨廠房一同抵押。但是，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。

　　(一)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)的權(quán)利內(nèi)容

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)對(duì)其經(jīng)營(yíng)用地享有占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)。其中，收益權(quán)的具體范圍和行使方式，根據(jù)企業(yè)的具體形態(tài)和適用法律的不同，分別按照公司法、合伙企業(yè)法或者其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定確定。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織獨(dú)資設(shè)立的企業(yè)，其收益一般歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。

　　(二)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)的可流轉(zhuǎn)性是比較有限的。之所以限制其流轉(zhuǎn)，主要是基于保護(hù)耕地的需要。因?yàn)�，如果不�?duì)這種流轉(zhuǎn)加以限制，人們就可以以辦企業(yè)的名義將農(nóng)用地變成建設(shè)用地，然后加以轉(zhuǎn)讓、出租等等。也就是說(shuō)，在現(xiàn)階段，國(guó)家還沒(méi)有開(kāi)放農(nóng)村地區(qū)的企業(yè)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)。但是，作為這一限制的例外，因企業(yè)破產(chǎn)、兼并等人格變動(dòng)情況而發(fā)生的流轉(zhuǎn)，法律予以承認(rèn)。

　　依《擔(dān)保法》和《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)用地使用權(quán)可依法抵押。但法律對(duì)此有兩點(diǎn)限制。首先，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押，而只能隨地上建筑物一同抵押。其次，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，未經(jīng)土地征用程序，該土地原有的集體所有性質(zhì)不變;未經(jīng)辦理變更土地用途的審批手續(xù)，必須按原有的用途使用該土地。

　　在企業(yè)破產(chǎn)、兼并、分立的情況下，上述兩點(diǎn)限制實(shí)際上也是存在的：企業(yè)破產(chǎn)、兼并或分立時(shí)，企業(yè)使用的土地應(yīng)當(dāng)隨廠房等建筑物一并變價(jià)處分：未經(jīng)法定的土地征用、用途變更等程序，不得改變土地原有的所有權(quán)性質(zhì)和用途。

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