2018年土地登記代理人考試《理論與方法》考點(diǎn)：宅基地使用權(quán)

　　宅基地使用權(quán)

　　一、定義

　　宅基地使用權(quán)是經(jīng)依法審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員用于建造住宅的沒(méi)有使用期限限制的集體土地使用權(quán)。

　　宅基地的定義包括以下幾個(gè)要點(diǎn)：(1)權(quán)利屬性，即集體土地使用權(quán);(2)權(quán)利主體，即農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員;(3)權(quán)利取得的條件，即經(jīng)過(guò)依法審批;(4)權(quán)利取得方式，即集體經(jīng)濟(jì)組織分配;(5)用途限定，即建造住宅;(6)權(quán)利存續(xù)狀態(tài)，即沒(méi)有使用期限限制。

　　關(guān)于“住宅”的含義，原國(guó)家土地管理局政策法規(guī)司1992年5月28日《關(guān)于對(duì)農(nóng)村居民“建住宅”含義理解問(wèn)題的答復(fù)》指出：“《中華人民共和國(guó)土地管理法》第45條所指的‘建住宅’，應(yīng)當(dāng)理解為農(nóng)村居民所建住房以及與住房的居住生活有關(guān)的其他建筑物和設(shè)施�！�

　　二、宅基地使用權(quán)的主體

　　農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員符合建房申請(qǐng)宅基地條件的，依法享有宅基地使用權(quán)。非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，不得申請(qǐng)取得或繼受取得宅基地使用權(quán)。

　　根據(jù)《土地管理法》第62條的規(guī)定，宅基地使用權(quán)主體為特殊主體——符合建房申請(qǐng)宅基地條件的集體經(jīng)濟(jì)組織成員。不是宅基地所在集體經(jīng)濟(jì)組織的成員的，不得申請(qǐng)取得或者繼受取得該集體經(jīng)濟(jì)組織的宅基地使用權(quán)。1988年修訂的《土地管理法》第41條曾規(guī)定允許城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅使用集體土地，后因一些農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用此項(xiàng)規(guī)定炒賣(mài)宅基地，非法進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，新《土地管理法》已刪除此規(guī)定。因此，城市居民已不具備取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體資格。同時(shí)，外村、外鄉(xiāng)居民也不具備取得該項(xiàng)權(quán)利的主體資格，但依法將戶口遷入本鄉(xiāng)或本村，成為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員的不在此限。

　　三、宅基地使用權(quán)的取得

　　農(nóng)村村民申請(qǐng)住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后,由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織向宅基地申請(qǐng)者無(wú)償提供宅基地使用權(quán)。其中涉及占用農(nóng)用地的，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

　　取得宅基地使用權(quán)，除了必須具備法律規(guī)定的主體資格，還必須遵守法律規(guī)定的審批程序。按照《土地管理法》的規(guī)定，宅基地的審批實(shí)行“鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府審核，縣級(jí)政府批準(zhǔn)”的制度。

　　鄉(xiāng)、縣兩級(jí)政府在審批過(guò)程中，要注意掌握以下幾點(diǎn)：

　　第一，要嚴(yán)格控制用地面積。首先，不允許一戶擁有兩處以上的宅基地。其次，一戶擁有的宅基地面積不得超過(guò)省級(jí)人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。再次，將原有住宅出賣(mài)、出租后再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

　　第二，要遵守土地利用規(guī)劃，嚴(yán)格控制使用耕地作宅基地。首先要盡可能使用原有宅基地和空閑地。其次，必須占用耕地的，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

　　第三，宅基地審批要公開(kāi)、公平和公正，審核過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取申請(qǐng)人所在村的村民意見(jiàn)，批準(zhǔn)后，應(yīng)當(dāng)予以公告，接受群眾的監(jiān)督。按照農(nóng)村村民自治原則，宅基地的分配，應(yīng)當(dāng)由村民會(huì)議討論決定。實(shí)踐中，對(duì)于宅基地分配中“村干部說(shuō)了算、村民靠邊站”的現(xiàn)象，應(yīng)當(dāng)予以糾正。

　　四、宅基地使用權(quán)的內(nèi)容及限制

　　(一)關(guān)于宅基地的處分

　　宅基地使用權(quán)人對(duì)宅基地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和有限制的處分權(quán)。此處有限制的處分權(quán)是指權(quán)利人將房屋連同宅基地一同轉(zhuǎn)讓、出租的權(quán)利。一般說(shuō)來(lái)，村民將富余的住房轉(zhuǎn)讓、出租，有利于調(diào)劑余缺，緩解住房供需矛盾，減少占用耕地，法律予以允許。但是，有以下幾點(diǎn)限制。

　　首先，按照《土地管理法》的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓、出租住宅的，不得再申請(qǐng)宅基地。這樣規(guī)定的目的在于制止濫建住宅或變相商品房開(kāi)發(fā)，以保護(hù)耕地和維護(hù)宅基地分配公平。但是，村(或村民組)內(nèi)由于兩戶的宅基地都未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，而進(jìn)行宅基地調(diào)劑，由其中一戶因此失去或減少住房，經(jīng)村民會(huì)議討論同意申請(qǐng)宅基地的，不在此限。

　　其次，權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房屋及其宅基地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)將房屋及宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)符合建房申請(qǐng)宅基地條件的成員。轉(zhuǎn)讓給村外人員的，該受讓人必須在本村落戶并且符合申請(qǐng)宅基地的條件。因?yàn)椋�我�?guó)農(nóng)村宅基地分配使用是無(wú)償?shù)�，具有福利性質(zhì)。這種福利分配的目的就是為本村村民提供必要的居住條件。所以，這種基于福利分配產(chǎn)生的土地使用權(quán)必然對(duì)權(quán)利主體的身份有特別限制。

　　第三，轉(zhuǎn)讓房屋及宅基地使用權(quán)后，宅基地使用權(quán)主體發(fā)生變化，并涉及到受讓人取得新的宅基地，故應(yīng)當(dāng)依法辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。實(shí)踐中，由于我國(guó)房屋管理部門(mén)與土地管理部門(mén)對(duì)房、地實(shí)行分別管理，有的地方發(fā)了房屋及宅基地使用權(quán)權(quán)證，當(dāng)房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，當(dāng)事人只到房管部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，便認(rèn)為其轉(zhuǎn)讓已成為合法有效。實(shí)際上，房產(chǎn)過(guò)戶并不能代替土地使用權(quán)變更登記。不履行土地使用權(quán)變更登記，不但使受讓人的權(quán)利不能得到法律保護(hù)，而且，也不利于土地權(quán)屬管理和地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序。

　　(二)關(guān)于宅基地的面積限制及用途

　　農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。已取得的宅基地面積超標(biāo)的，如該房屋及宅基地使用權(quán)可分割，超過(guò)的部分可由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織收回，按房屋重置價(jià)格結(jié)合成新對(duì)原使用權(quán)人給予適當(dāng)補(bǔ)償;如該房屋及宅基地使用權(quán)不可分割，應(yīng)在土地登記卡和土地證書(shū)內(nèi)注明超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)面積的數(shù)量，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，按當(dāng)?shù)卣�府�?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新確定使用權(quán)，其超過(guò)部分退還集體經(jīng)濟(jì)組織。

　　《土地管理法》第62條第1款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)�！睂�(shí)踐中，對(duì)單戶擁有的宅基地超標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)按照《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第45—49條、51條的規(guī)定，在土地登記卡和土地證書(shū)內(nèi)注明其超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)面積的數(shù)量。以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，按當(dāng)?shù)卣�府�?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新確定使用權(quán)，其超過(guò)部分退還集體經(jīng)濟(jì)組織。實(shí)踐中，還存在超標(biāo)宅基地分割的情況，即，按農(nóng)民宅基地使用分配制度的一般原則，對(duì)超標(biāo)部分由本集體經(jīng)濟(jì)組織收回，并對(duì)收回的宅基地上的房屋給予適當(dāng)補(bǔ)償。

　　需要說(shuō)明的是，宅基地使用權(quán)人對(duì)宅基地的占有、使用，并不限于居住之用途。因此，宅基地以及住宅房屋，不僅可以用于居住，也可以用于從事家庭生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。1991年頒布的《土地管理法實(shí)施條例》第29條規(guī)定，“農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)戶、個(gè)體工商戶從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)利用原有宅基地�！彪m然新《土地管理法實(shí)施條例》已無(wú)此條款，但事實(shí)上，農(nóng)民利用現(xiàn)住房及宅基地從事家庭生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，是一種普遍現(xiàn)象。它既符合長(zhǎng)期以來(lái)的習(xí)慣，也有利于今后的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。當(dāng)然，家庭生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)應(yīng)以保護(hù)環(huán)境和尊重相鄰人居住安寧為條件。權(quán)利人利用宅基地及地上房屋從事小規(guī)模的、無(wú)污染、不擾民的家庭生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，法律上應(yīng)予承認(rèn)和保護(hù)。

　　五、宅基地閑置的處置

　　申請(qǐng)取得宅基地使用權(quán)后，滿兩年未建設(shè)房屋的或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的，其宅基地使用權(quán)由集體經(jīng)濟(jì)組織無(wú)償收回。

　　宅基地使用權(quán)的取得具有無(wú)償性、福利性。權(quán)利人取得宅基地使用權(quán)后，應(yīng)積極予以利用。對(duì)于權(quán)利人取得宅基地使用權(quán)后長(zhǎng)期閑置不用的，應(yīng)視為其對(duì)權(quán)利的放棄。為有效利用土地，應(yīng)由集體經(jīng)濟(jì)組織無(wú)償收回。對(duì)于收回的宅基地，如已經(jīng)辦理過(guò)確權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)由集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，注銷(xiāo)其土地登記。

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