2018年土地登記代理人考試《理論與方法》考點：集體土地使用權(quán)概述

　　集體土地使用權(quán)概述

　　一、定義

　　集體土地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員以及符合法律規(guī)定的其他組織和個人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對集體所有的土地享有的用益物權(quán)。

　　集體土地使用權(quán)的定義，包括以下幾個要點：(1)權(quán)利主體的特定性，即農(nóng)村集體經(jīng)濟組織本身或者集體的成員、符合法律規(guī)定的其他組織和個人(如，集體經(jīng)濟組織或者其成員舉辦的企業(yè)和學(xué)校、醫(yī)院等公益性事業(yè)，依法承包“四荒”土地的單位和個人。(2)權(quán)利的限制性，即集體土地使用權(quán)在權(quán)利轉(zhuǎn)讓、土地用途、客體范圍、使用權(quán)主體范圍等方面受到法律的某些限制，故其權(quán)利只能在法律規(guī)定的范圍內(nèi)存續(xù)和行使。(3)權(quán)利客體，即集體所有的土地。需要指出的是，集體土地使用權(quán)的客體不包括地下的礦藏、埋藏物等法定的國家所有物。(4)權(quán)利性質(zhì)，即用益物權(quán)。這種用益物權(quán)是由集體土地所有權(quán)派生的、所有權(quán)人以外的民事主體享有的對集體土地進行占有、使用、收益的權(quán)利。在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，集體土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和用于投資。公民擁有的集體土地使用權(quán)可以依法繼承。

　　二、集體土地使用權(quán)的主體

　　農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織投資設(shè)立的企業(yè)，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村公益性組織及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他單位和個人，可以依法取得集體土地使用權(quán)。

　　集體土地使用權(quán)主體為特殊民事主體，主要為集體經(jīng)濟組織及其成員，集體經(jīng)濟組織設(shè)立的企業(yè)和公益性組織，只有法律、行政法規(guī)規(guī)定允許的個別情況下，才可包括集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人。這與現(xiàn)行法禁止或限制集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的政策是相聯(lián)系的。因此，從總體上來講，集體土地使用權(quán)是靜態(tài)的權(quán)利，集體土地使用權(quán)人與集體土地所有者一般具有身份上的歸屬性或依賴性。

　　三、集體土地使用權(quán)的分類與取得

　　(一)關(guān)于集體土地使用權(quán)的分類

　　集體土地按用途劃分為農(nóng)用地和建設(shè)用地。集體土地使用權(quán)分為農(nóng)地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)。

　　根據(jù)《土地管理法》第五章有關(guān)條文的規(guī)定(參見第4、59、60、61、62條)，集體土地包括農(nóng)用地和建設(shè)用地兩大類。目前，土地管理部門只對其中的集體土地建設(shè)用地使用權(quán)頒發(fā)證書;農(nóng)地使用權(quán)的登記發(fā)證制度尚未建立。

　　按照法律的規(guī)定和土地登記實踐，集體土地建設(shè)用地使用權(quán)的范圍包括宅基地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)和鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)。

　　(二)不同用途的集體土地使用權(quán)按不同方式取得

　　集體土地使用權(quán)按照不同的用途，采用不同的方式向集體土地所有者原始取得�？偟恼f來，包括以下四種情況：

　　(1)農(nóng)地使用權(quán)。農(nóng)地使用權(quán)一般通過承包經(jīng)營的方式取得。通過這種方式取得的集體土地使用權(quán)，稱為土地承包經(jīng)營權(quán)。依《土地管理法》第14、15條規(guī)定，集體經(jīng)濟組織成員，以及集體經(jīng)濟組織成員以外的單位或者個人，可以通過承包經(jīng)營的方式，取得農(nóng)地使用權(quán)(即土地承包經(jīng)營權(quán))，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。具體說，發(fā)包方和承包方應(yīng)當訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。土地承包經(jīng)營的期限由承包合同約定。承包合同一旦生效，承包方即取得集體土地使用權(quán)。在承包經(jīng)營期間，承包人的土地使用權(quán)受到法律的保護。

　　(2)宅基地使用權(quán)。依《土地管理法》第62條的規(guī)定，農(nóng)村居民在戶口所在村(村民組)內(nèi)提出申請，按省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準，經(jīng)縣級人民政府審批后，由本集體經(jīng)濟組織分配取得宅基地使用權(quán)。

　　(3)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)。依《土地管理法》第60條的規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織利用本集體經(jīng)濟組織所有的土地舉辦企業(yè)的，經(jīng)縣級以上人民政府審批后，通過投資興辦企業(yè)，取得鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)。集體經(jīng)濟組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等方式與其他單位、個人共同舉辦企業(yè)的，亦照此辦理。

　　(4)鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)。依《土地管理法》第61條的規(guī)定，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準后，經(jīng)集體經(jīng)濟組織撥付，取得鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地使用權(quán)。

　　四、集體土地使用權(quán)的內(nèi)容及限制

　　集體土地使用權(quán)人對集體土地享有占有權(quán)、使用權(quán)。依土地用途的不同和權(quán)利取得方式的不同，享有不同的收益權(quán)、處分權(quán)。總的說來，集體土地使用權(quán)人對土地都享有占有權(quán)、使用權(quán)。但是，不同的集體土地使用權(quán)人在對土地行使收益權(quán)、處分權(quán)方面存在較大差異�；�于不同種類的集體土地使用權(quán)在設(shè)置目的上的差異，法律對它們的使用權(quán)能和處分權(quán)能有不同的限制。例如，按照現(xiàn)行規(guī)定，農(nóng)民對承包使用的耕地，必須按規(guī)定用途使用，不得擅自建房、建窯、采礦、采石、挖砂、取土、造磚、建墳。又如，農(nóng)民對宅基地只有使用權(quán)，不得買賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓;農(nóng)民出賣、出租住房后再申請宅基地的，不予批準。相比較而言，土地承包經(jīng)營權(quán)人的權(quán)利內(nèi)容較充分，其不但對土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)，還擁有一定的處分權(quán);而鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)人的權(quán)利內(nèi)容較為單純，其對土地只享有占有權(quán)和使用權(quán)，基本上不擁有收益權(quán)、處分權(quán)。

　　集體土地使用權(quán)的取得及行使，不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的義務(wù)和權(quán)利設(shè)定時約定的義務(wù)。集體土地使用權(quán)人行使權(quán)利，在權(quán)利客體范圍方面也有所限制。對依法或依約定不屬于集體土地使用權(quán)客體的土地、空間范圍及物，不得行使上述權(quán)利。因為任何權(quán)利都與一定的義務(wù)相伴，沒有絕對的權(quán)利，按權(quán)利行使的一般法理，行使權(quán)利時不得違反應(yīng)當履行的義務(wù)。限制的具體內(nèi)容擬在后續(xù)各節(jié)中分別做出規(guī)定，因為不同的權(quán)利其所受的限制是不同的。

　　五、集體土地使用權(quán)的終止

　　集體土地使用權(quán)因下列情形而終止：��

　　(一)國家征用土地的;

　　(二)集體經(jīng)濟組織因鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)的用地需要，或者因用地人不按照批準的用途使用土地，或者因用地人撤銷、遷移等而停止使用土地，收回土地使用權(quán)的。

　　依照上述第一項的規(guī)定終止集體土地使用權(quán)的，集體經(jīng)濟組織應(yīng)以其獲得的補償費，按照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，對原集體土地使用權(quán)人支付補償，或者以其他方式對原集體土地使用權(quán)人進行補償性安置。

　　(一)終止的原因

　　集體土地使用權(quán)的一般終止原因，大體上與國有土地使用權(quán)相同，如，使用權(quán)期限屆滿、使用權(quán)人自愿放棄、使用權(quán)人死亡后無人繼承、土地的自然變故等。此外，還有以下幾種特殊原因：

　　1、國家征用土地

　　國家因公共利益需要而征用集體土地時，集體土地使用權(quán)人應(yīng)當服從。但是，對于被征用土地的使用權(quán)人，國家應(yīng)給予公平的補償。此外，對于農(nóng)地和宅基地的使用權(quán)人，集體經(jīng)濟組織還可通過內(nèi)部調(diào)劑等辦法，為他們另行提供土地使用權(quán)。

　　2、集體收回土地使用權(quán)

　　根據(jù)《土地管理法》第65條的規(guī)定，有下列情形之一的，集體可以收回土地使用權(quán)：(1)為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的;(2)不按照批準的用途使用土地的;(3)因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的。其中，第2項的“不按照批準的用途使用土地”，應(yīng)包括以下行為：擅自改變土地用途;長期閑置土地;不當使用土地，致使土地狀況嚴重惡化;違法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

　　(二)終止的效果

　　除國家征用的外，集體土地使用權(quán)終止以后，應(yīng)當在法律上被認為回復(fù)到該使用權(quán)設(shè)立前的初始狀態(tài)，即所有權(quán)權(quán)能完全由所有權(quán)人掌握的狀態(tài)。這時，就存在著一個重新設(shè)立土地使用權(quán)的問題。一般說來，重新設(shè)立的土地使用權(quán)，應(yīng)當維持原來的用途和主體范圍，具體說，原來是農(nóng)地的，仍然應(yīng)設(shè)農(nóng)地使用權(quán);原來是宅基地的，可另行分配給需要宅基地在社區(qū)居民。但是，原來的企業(yè)用地，如果企業(yè)倒閉后無人收購或另行投資使用，可以通過復(fù)墾轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)地。

　　在集體因國家征用而調(diào)整土地分配的情況下，集體應(yīng)當對被收回土地的原使用權(quán)人提供適當?shù)难a償。這種補償，可以從集體經(jīng)濟組織獲取的征地補償金中支付。具體說，地上附著物及青苗補償費應(yīng)當支付給地上附著物及青苗的所有者;安置補助費支付給不需要統(tǒng)一安置的原使用權(quán)人。

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