2018年土地登記代理人考試《理論與方法》考點：城市私房用地使用權(quán)

　　城市私房用地使用權(quán)

　　一、定義

　　城市私房用地使用權(quán)是城市私有房屋的所有權(quán)人對房屋占用的土地所享有的國有土地使用權(quán)。

　　城市私房用地使用權(quán)，在權(quán)利主體方面，限定為城市私有房屋所有權(quán)人。這類房屋占用的土地使用權(quán)的取得有一定特殊性。其中多數(shù)人屬于在全國實行土地公有制以前已經(jīng)取得房屋及其所占土地的所有權(quán)，土地公有化以后仍繼續(xù)享有房屋所有權(quán)，因而享有相應(yīng)的國有土地使用權(quán)的情形。土地公有化以后經(jīng)批準(zhǔn)新建、擴建或翻建的城市居民私有房屋，也照此辦理。這些城市私房所享有的土地權(quán)利屬于劃撥國有土地使用權(quán)。在權(quán)利客體方面，限定為房屋所占用的土地。這意味著城市私房用土地使用權(quán)是依附于房屋所有權(quán)而存在的。房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)，其土地使用權(quán)隨之移轉(zhuǎn);房屋所有權(quán)喪失，其土地使用權(quán)隨之終止。

　　二、城市私房用地使用權(quán)的內(nèi)容及限制

　　(一)權(quán)利范圍

　　城市私房用地使用權(quán)人可實際控制私房占用范圍內(nèi)的國有土地并可通過使用該土地上的房屋而實現(xiàn)對土地的利用和收益。此外，因為城市私房用地使用權(quán)人擁有其房屋的所有權(quán)，故法律承認(rèn)其財產(chǎn)處分權(quán)。

　　(二)處分權(quán)

　　私有房屋所有權(quán)的處分必然伴隨著私房用地使用權(quán)的處分。因此，國家歷來的政策都允許城市私房用地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓、出租、抵押其私有房屋及其所用國有土地的使用權(quán)，即根據(jù)房地主體一致的原則實現(xiàn)對國有土地的有限的處分權(quán)能。所謂有限的處分權(quán)是指，第一，私房用地使用權(quán)不得脫離房屋單獨處分(即對處分權(quán)任意行使的限制);第二，私房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押或者投資時，其用地使用權(quán)不得脫離房屋單獨保留(即對處分權(quán)不行使的限制)。

　　(三)繼承

　　城市私房作為公民的合法財產(chǎn)當(dāng)然可以繼承。依房地一致原則，其占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)一并繼承。若無繼承權(quán)或者繼承人喪失繼承權(quán)的，城市私房及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)視為無主財產(chǎn)。依民法理論，無主財產(chǎn)的所有權(quán)屬于國家。

　　(四)用途限制

　　城市私房用地使用權(quán)人不得擅自改變房屋及其占用土地的用途。土地用途特定是我國土地權(quán)利制度的一項基本原則，這對于城市私房及其占用的土地也不例外。實踐中，確實需要改變用途的，例如將原住宅改為商用的，必須經(jīng)依法審批。同時，國家作為城市土地所有權(quán)主體，對土地享有發(fā)展權(quán)，她可以通過控制土地用途來實現(xiàn)其對土地的收益權(quán)，因此，用地者在改變房屋及其占用土地的用途時，必須向國家上繳土地收益、辦理變更登記手續(xù)。

　　(五)翻建限制

　　城市私房用地使用權(quán)人未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自翻建房屋。如此限制的主要原因在于：首先，土地利用規(guī)劃與城市發(fā)展規(guī)劃對城市的發(fā)展都是不可或缺的，二者相互協(xié)調(diào)、相輔相成，擅自翻建房屋可能會違反城市發(fā)展規(guī)劃：其次，城市私房多是毗鄰而建，允許私房用地使用權(quán)人自建不符合城市經(jīng)濟發(fā)展的需要，而應(yīng)該進(jìn)行總體開發(fā);最后，允許私房用地使用權(quán)人自建會使得舊城改造拆遷中拆遷人支付的代價過高。因此，城市私房用地使用權(quán)人的處分權(quán)能應(yīng)受一定限制。

　　三、城市建設(shè)中私房用地使用權(quán)的終止

　　為實施城市建設(shè)規(guī)劃，國家可以將城市私房占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)收回后授予新的土地使用者。新的土地使用者應(yīng)依法以產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補償相結(jié)合等方式就原私房用地使用權(quán)人的房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)給予相應(yīng)補償。

　　城市私房用地使用權(quán)終止多是因?qū)嵤┏鞘薪ㄔO(shè)規(guī)劃需要而進(jìn)行舊城區(qū)改建，發(fā)生原私有房屋予以拆除的情形。對此產(chǎn)生的法律后果，依《城市房屋拆遷管理條例》第19條的規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆除房屋及其附屬物的所有人給予補償。同時，依《土地管理法》第58條第1款第2項及第2款的規(guī)定，為實施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的，應(yīng)當(dāng)對土地使用權(quán)人給予適當(dāng)補償。因此，城市私房用地使用權(quán)人可以作為被拆除房屋及其附屬物的所有權(quán)人和相應(yīng)土地的使用權(quán)人得到補償。依據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第20條的規(guī)定，補償方式有產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補償相結(jié)合三種。在三種補償方式中，作價補償是指拆遷人對被拆除的房屋，按其重置價格結(jié)合成新結(jié)算，對被拆遷人給予補償;產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人以異地或再建的房屋作為交換，保留被拆遷人對房屋擁有的所有權(quán)的補償方式。

　　四、私房翻建

　　城市私房用地使用權(quán)人在原址上翻建房屋，應(yīng)依法辦理有關(guān)審批手續(xù)，取得相應(yīng)的劃撥國有土地使用權(quán)。有關(guān)法律、行政法規(guī)或地方性法規(guī)、規(guī)章規(guī)定應(yīng)辦理其他手續(xù)的，依規(guī)定。

　　依《城市私有房屋管理條例》第7條第1款第(一)項的規(guī)定，辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移變更登記手續(xù)時，新建、翻建、擴建房屋的，須提交房屋所在地規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)的建設(shè)許可證和建筑圖紙。經(jīng)審查核實后，城市私房所有人可以換取房屋所有權(quán)證。依房地一致原則，城市私房翻建后，私房所有人依法取得房屋所有權(quán)證，翻建房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)仍歸其享有。

　　因原城市私房用地使用權(quán)是依附于房屋所有權(quán)而存在的，房屋一旦拆除，房屋所有權(quán)即為滅失，土地使用權(quán)也隨之終止。同時，翻建房屋常常發(fā)生用地面積和位置的變動。所以，要求用地者辦理有關(guān)審批手續(xù)，由國有土地所有者代表確認(rèn)其建房用地的劃撥國有土地使用權(quán)。這樣規(guī)定有助于維護(hù)私房用地的正常秩序，保護(hù)國家的土地權(quán)益和用地人的合法權(quán)益。

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