2018年土地登記代理人考試《理論與方法》考點(diǎn)：租賃國(guó)有土地使用權(quán)

　　租賃國(guó)有土地使用權(quán)

　　一、定義

　　租賃土地使用權(quán)是土地使用者以按期向國(guó)有土地所有者支付租金為對(duì)價(jià)而原始取得的一定期限的國(guó)有土地使用權(quán)。

　　“租賃”是在一方保留租賃物所有權(quán)或合法使用權(quán)的前提下，另一方依約在一定期限內(nèi)占有和使用租賃物并由此取得合法收益的法律關(guān)系。由租賃關(guān)系產(chǎn)生承租人的租賃權(quán)，具有用益物權(quán)的性質(zhì)。也就是說(shuō)，承租人在租賃期間，對(duì)租賃物享有派他地占有和使用的支配地位。租賃權(quán)人對(duì)租賃物的占有、使用受到不法侵害時(shí)，可以獲得物權(quán)保護(hù)意義上的法律救濟(jì)，如排除妨害、返還財(cái)產(chǎn)等。這種現(xiàn)象在現(xiàn)代民法上被稱(chēng)作“租賃權(quán)物權(quán)化”。民法上的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則，即不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，已有的租賃關(guān)系得保持存續(xù)(參見(jiàn)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第119條第2款)，就是一個(gè)明證。從實(shí)踐的意義上講，將租賃土地使用權(quán)界定為一種土地物權(quán)，有利于穩(wěn)定租賃關(guān)系，保護(hù)承租人的合法權(quán)益，鼓勵(lì)承租人在土地上進(jìn)行投資，從而實(shí)現(xiàn)土地的高效利用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　需要注意的是，租賃土地使用權(quán)與土地使用權(quán)租賃是兩個(gè)不同的概念。前者是以國(guó)家所有者為出租人，屬于土地使用權(quán)的原始取得，而后者是以出讓國(guó)有土地使用權(quán)人為出租人，屬于土地使用權(quán)部分權(quán)能的傳來(lái)取得。從交易實(shí)務(wù)的角度講，租賃土地使用權(quán)發(fā)生在一級(jí)土地市場(chǎng)，土地使用權(quán)租賃發(fā)生在二級(jí)土地市場(chǎng)。在土地登記實(shí)務(wù)中，租賃土地使用權(quán)應(yīng)作為土地使用權(quán)登記，土地使用權(quán)租賃應(yīng)作為土地他項(xiàng)權(quán)利登記。但是，從租賃關(guān)系的內(nèi)容看，兩者的基本權(quán)利義務(wù)是一致的。不過(guò)，在土地使用權(quán)租賃的情況下，出租人必須遵守土地使用權(quán)出讓合同的條款，租賃合同也不得違反土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。

　　二、租賃土地使用權(quán)主體

　　租賃土地使用權(quán)作為國(guó)有土地使用權(quán)的一種，其主體為一般主體。除法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地外，主要包括以下五類(lèi)：

　　1、新增經(jīng)營(yíng)性用地

　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的立法精神，實(shí)踐中，凡是經(jīng)營(yíng)性用地，一般都以作價(jià)出資、出讓或租賃的方式有償取得國(guó)有土地使用權(quán)。其中，由于租賃價(jià)格遠(yuǎn)低于出讓價(jià)格，使土地使用者能以較少的代價(jià)取得國(guó)有土地使用權(quán)，因而易于為土地使用者采納。但由于其債權(quán)性質(zhì)，從承租人方面來(lái)看，其權(quán)利范圍仍遜于具有物權(quán)性質(zhì)的出讓國(guó)有土地使用權(quán);從出租人方面來(lái)看，其經(jīng)濟(jì)利益也不如具有物權(quán)性質(zhì)的出讓國(guó)有土地使用權(quán)。因此，從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，對(duì)于新增經(jīng)營(yíng)性用地，重點(diǎn)仍應(yīng)是推行和完善國(guó)有土地出讓?zhuān)�而租賃只能作為出讓方式的補(bǔ)充。

　　2、存量經(jīng)營(yíng)性劃撥用地

　　根據(jù)《劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)管理暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)改制可采用作價(jià)出資、出讓、租賃三種方式。通過(guò)租賃方式依法取得國(guó)有土地使用權(quán)，能使國(guó)家與企業(yè)之間以繳納土地使用費(fèi)為體現(xiàn)的行政關(guān)系，轉(zhuǎn)為以按租賃合同的約定繳納租金為體現(xiàn)的市場(chǎng)關(guān)系，能有效地降低企業(yè)改制成本，因而易于為企業(yè)所接受。

　　3、依法取得場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)的外商投資企業(yè)用地

　　依法取得場(chǎng)地使用權(quán)的外商投資企業(yè)用地視為劃撥用地，因此，其土地使用者亦可通過(guò)租賃方式依法取得國(guó)有土地使用權(quán)。

　　4、短期用地

　　根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，臨時(shí)用地的期限不得超過(guò)二年，而實(shí)踐中亦有超過(guò)二年的，一般稱(chēng)之為短期用地。法律規(guī)定，短期用地和臨時(shí)用地都不得修建永久性建筑，其法律關(guān)系較為簡(jiǎn)單，加之租賃價(jià)格較低，且操作簡(jiǎn)便、靈活，因而實(shí)行土地使用權(quán)有償使用，最適合采用租賃方式。但是，由于臨時(shí)用地的期限過(guò)短，賦予其用地者以租賃土地使用權(quán)這種具有準(zhǔn)物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，不利于土地資源的合理、有效利用，因而立法在賦予短期用地的使用者可依法取得租賃土地使用權(quán)的權(quán)利的同時(shí)，還應(yīng)充分考慮土地資源的稀缺性。

　　5、改變用途、增加建筑面積而未補(bǔ)交地價(jià)的用地

　　依有關(guān)法律規(guī)定，改變土地用途、增加建筑面積應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦出讓手續(xù)，繳納出讓金，但實(shí)踐中執(zhí)行的難度較大。對(duì)此，應(yīng)予以變通，即自用目的的，允許其通過(guò)設(shè)定租賃關(guān)系來(lái)調(diào)整其與國(guó)家之間的利益關(guān)系，但用于轉(zhuǎn)讓時(shí)，則必須補(bǔ)辦出讓手續(xù)，繳納出讓金，以防法律關(guān)系復(fù)雜化，從而切實(shí)維護(hù)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

　　三、租賃土地使用權(quán)的取得

　　1、土地使用權(quán)的租賃方式

　　國(guó)有土地租賃合同體現(xiàn)了用地者與國(guó)家間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，對(duì)于國(guó)有土地租賃合同中雙方當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)以及租金、租期等必備條款應(yīng)由當(dāng)事人雙方——國(guó)有土地所有者代表與用地者協(xié)商確定。因此，“協(xié)議”方式應(yīng)為租賃土地使用權(quán)取得的主要方式。

　　隨著《拍賣(mài)法》、《招標(biāo)投標(biāo)法》的相繼出臺(tái)，在國(guó)有土地租賃這一經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中引入招標(biāo)、拍賣(mài)等競(jìng)爭(zhēng)性締約方式已具有可行性。這兩種競(jìng)爭(zhēng)方式的作用在于：能夠?qū)崿F(xiàn)國(guó)有土地所有者經(jīng)濟(jì)利益的最大化，避免國(guó)有土地所有者代表與用地者在協(xié)議過(guò)程中以權(quán)謀私。另外，實(shí)踐中亦存在政府定租的租賃方式，即國(guó)有土地所有者代表根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)，結(jié)合土地市場(chǎng)的供求狀況和出讓年限，單方確定并公示土地的標(biāo)定地租，租賃國(guó)有土地使用權(quán)的方式。此方式公開(kāi)、公正、公平，操作性強(qiáng)，能有效地抑制交易中人為因素造成的不公平競(jìng)爭(zhēng)，防止腐敗和國(guó)有資產(chǎn)流失。招標(biāo)、拍賣(mài)、政府定租方式也可作為租賃土地使用權(quán)的取得方式。

　　2、租金及其支付方式

　　參考實(shí)踐中的做法，租金一般由土地使用者按年向國(guó)家支付，但仍以“約定”優(yōu)先，即國(guó)有土地租賃合同另有約定的，依約定。同時(shí)，基于維護(hù)國(guó)家利益的考慮，對(duì)租金的約定也應(yīng)予以限制，參照出讓金最低額的規(guī)定確定租金的最低限額，無(wú)論采取哪種確定租金的方式，租金額均不得低于其法定最低限額，以約束國(guó)有土地所有者代表，避免其以權(quán)謀私，與用地者約定過(guò)低租金損害國(guó)家利益。

　　在租金的折算標(biāo)準(zhǔn)方面，對(duì)于在取得土地使用權(quán)時(shí)，承租人已支付了征地、拆遷等土地費(fèi)用的，如按全額地價(jià)折算其租金標(biāo)準(zhǔn)，顯然有失公平;同理，對(duì)于在取得土地使用權(quán)時(shí)，承租人未支付其他土地費(fèi)用的，則應(yīng)按全額地價(jià)折算其租金標(biāo)準(zhǔn)，才不失公平。基于公正、衡平的民法理念，承租人取得土地使用權(quán)時(shí)未支付其他土地使用費(fèi)的，其租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按全額地價(jià)折算;承租人取得土地使用權(quán)時(shí)，支付了征地、拆遷等土地費(fèi)用的，其租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按扣除有關(guān)費(fèi)用后的地價(jià)余額折算。

　　土地作為重要不動(dòng)產(chǎn)，屬稀缺資源，在經(jīng)濟(jì)生活中一般具有增值潛力，但也可因種種原因?qū)е吕�用價(jià)值降低，土地的租期愈長(zhǎng)，預(yù)期利益的不確定性愈強(qiáng)。因此，租賃雙方應(yīng)當(dāng)確定不低于法定最低限額的基準(zhǔn)租金額。但如果租賃合同僅規(guī)定了固定租金，則情勢(shì)變更導(dǎo)致的土地價(jià)值的變動(dòng)對(duì)雙方當(dāng)事人均會(huì)不利，對(duì)此租賃雙方則應(yīng)在租賃合同中約定租金浮動(dòng)的比例和方法，且該比例和方法應(yīng)保證實(shí)際履行的年租金額均不低于法定最低年租金限額。 此外，長(zhǎng)期租賃中土地價(jià)值的變動(dòng)無(wú)法預(yù)料，有限的理性無(wú)法對(duì)一切預(yù)先做出計(jì)劃，因而法定最低年租金額與政府定租的年租金額應(yīng)當(dāng)五年調(diào)整一次。同時(shí)，五年以下的短期租賃，由于時(shí)間短，土地價(jià)值的變化對(duì)雙方利益的影響小，若無(wú)一個(gè)相對(duì)固定的法定最低年租金額與政府定租的年租金額，則國(guó)家作為特殊的民事主體，依其在土地價(jià)格的評(píng)估中的特殊地位及權(quán)力勢(shì)必造成租金的濫漲，損害用地者的利益，因此“五年調(diào)整一次”又是對(duì)政府行為的限制。如此，既可避免政府濫用權(quán)利，任意提高租金損害用地者利益，又可在土地增值時(shí)保障國(guó)家的最大收益，從而使立法規(guī)定在兼具硬性操作標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，又不失靈活的適應(yīng)性。

　　為鼓勵(lì)經(jīng)營(yíng)性劃撥土地使用者通過(guò)租賃方式取得土地使用權(quán)，以克服土地資源行政劃撥的單一性所帶來(lái)的負(fù)面影響，逐步理順土地租、稅、費(fèi)體系混亂無(wú)序的狀況，確立土地收益中“明租、正稅、少費(fèi)”的原則，建立起完善的土地市場(chǎng)體系，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加快土地使用權(quán)的商品化進(jìn)程。對(duì)于劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租賃土地使用權(quán)的，租賃雙方應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同，承租方按合同約定繳納租金，不再繳納土地使用費(fèi)。

　　四、租賃土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制

　　1、租賃土地使用權(quán)的內(nèi)容

　　租賃是一方保留租賃物的所有權(quán)和合法使用權(quán)，而另一方可在一定期限內(nèi)以支付租金為對(duì)價(jià)對(duì)物進(jìn)行使用和收益，因租賃取得土地使用權(quán)的用地者與國(guó)家之間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，因而租賃土地使用權(quán)人在租賃期限內(nèi)，對(duì)承租土地只依法享有占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)而沒(méi)有處分權(quán)。��

　　依土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)主體統(tǒng)一、“房地一致”原則，租賃土地使用權(quán)人對(duì)其投資建造的地上建筑物、其他附著物享有所有權(quán)。這區(qū)別于出讓國(guó)有土地使用權(quán)出租中地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)歸屬。出讓國(guó)有土地使用權(quán)出租后，承租人僅享有租期內(nèi)的對(duì)土地的占有、使用、收益權(quán)，其并非土地使用權(quán)人，原出讓合同仍由作為出租人的土地使用權(quán)人繼續(xù)履行，租期屆滿而土地使用權(quán)未到出讓年限時(shí)，出租人有權(quán)收回土地使用權(quán)，土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物自然歸屬于出租人。

　　2、租賃土地使用權(quán)的權(quán)利限制

　　(1)期限的限制

　　土地使用者可以通過(guò)支付出讓金取得出讓國(guó)有土地使用權(quán)，也可以通過(guò)支付租金取得租賃土地使用權(quán)。土地交易中除各種土地物權(quán)的交易外，也存在相應(yīng)的債權(quán)交易。而出讓金比租金高，從國(guó)家手中取得土地使用權(quán)者為實(shí)現(xiàn)土地租賃經(jīng)營(yíng)、抵押經(jīng)營(yíng)等債權(quán)權(quán)利，多欲以租賃方式取得土地使用權(quán)，若租期過(guò)長(zhǎng)，國(guó)家作為土地所有權(quán)人的經(jīng)濟(jì)利益無(wú)法得到保障，因此，租賃期限不得超過(guò)國(guó)務(wù)院規(guī)定的土地使用權(quán)出讓的最高年限。同時(shí)，基于承租人在合同關(guān)系中的弱勢(shì)地位，為了更好地保護(hù)其合法權(quán)益，穩(wěn)定租賃關(guān)系，防止國(guó)家單方因未約定租賃期限而任意終止租賃合同，對(duì)租賃合同中未約定期限的，應(yīng)參照土地使用權(quán)出讓最高年限處置。

　　此外，國(guó)有土地租賃合同仍是租賃合同，但由于標(biāo)的物土地使用權(quán)具有特殊性，《合同法》中有關(guān)“物”租賃的規(guī)定不能完全適用，如第214條“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效�！蓖恋刈鳛橹匾�不動(dòng)產(chǎn)由土地使用者開(kāi)發(fā)利用，若期限規(guī)定的過(guò)短，用地者為了在短期內(nèi)取得最大的利益，必然對(duì)土地搞掠奪性開(kāi)發(fā)，濫用土地使用權(quán)，到期收回土地使用權(quán)時(shí)，土地已退化或毀損嚴(yán)重，土地質(zhì)量明顯下降，這既不利于土地資源的合理利用與保護(hù)，也不利于發(fā)揮有限土地資源再利用的價(jià)值。因此，土地使用權(quán)租期不可限定于二十年。

　　為了更合理、有效地利用土地資源，切實(shí)保障國(guó)家的土地收益，根據(jù)是否建地上物及其建成后是否長(zhǎng)期使用，國(guó)有土地使用權(quán)租賃可分別實(shí)行短期租賃和長(zhǎng)期租賃。對(duì)短期使用或用于修建臨時(shí)建筑物的土地，應(yīng)實(shí)行短期租賃，租期一般不超過(guò)五年;對(duì)需進(jìn)行地上建筑物、其他附著物建設(shè)后長(zhǎng)期使用的土地，應(yīng)實(shí)行長(zhǎng)期租賃，具體租期由租賃合同約定，但租期最長(zhǎng)不得超過(guò)法律規(guī)定的同類(lèi)用途的土地出讓最高年限。

　　(2)用途的限制

　　租賃土地使用權(quán)人與國(guó)有土地所有者代表之間是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，依《民法通則》、《合同法》的有關(guān)規(guī)定，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人或經(jīng)其同意。因而租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)出租人國(guó)有土地所有者代表的同意，以維護(hù)社會(huì)公共利益，保障交易的安全，減少糾紛的發(fā)生。但以從事商品房開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)為目的取得土地使用權(quán)的，在土地上建成房屋后將其出售，根據(jù)房地一致原則，房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，弊端之一：該租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移并未經(jīng)出租人國(guó)有土地所有者代表的同意;弊端之二：房屋買(mǎi)受人支付價(jià)款取得房屋所有權(quán)，除此之外，因租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)�房屋買(mǎi)受人還需承擔(dān)租金支付義務(wù)，這無(wú)疑加重了買(mǎi)受人的負(fù)擔(dān)。而租賃土地使用權(quán)人則以支付少于出讓金的租金為代價(jià)，取得了高額的房屋價(jià)款且擺脫原租賃合同約束，這顯然有失公平�；�于上述考慮，規(guī)定以租賃方式取得的土地使用權(quán)，不得用于從事商品房開(kāi)發(fā)，是合理的。

　　從合同的角度出發(fā)，承租人作為一方當(dāng)事人，不能單方改變租賃合同約定的權(quán)利和義務(wù)，必須征得對(duì)方當(dāng)事人的同意;從管理者與被管理者的角度考慮，承租人需要改變租賃地塊的約定用途的，必須經(jīng)城市規(guī)劃管理部門(mén)批準(zhǔn)。因此，在國(guó)有土地租賃期限內(nèi)需改變租賃合同的約定用途的，承租人應(yīng)當(dāng)向國(guó)有土地所有者代表和城市規(guī)劃管理部門(mén)提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)，租賃雙方重新簽訂租賃合同或簽訂補(bǔ)充合同，并根據(jù)改變的用途相應(yīng)調(diào)整租金。

　　五、租賃土地使用權(quán)作價(jià)出資

　　租賃土地使用權(quán)人經(jīng)國(guó)有土地所有者代表同意后，可將土地使用權(quán)連同地上建筑物、其他附著物作價(jià)出資，但應(yīng)依接受投資的主體的不同而分別規(guī)定國(guó)有土地租賃合同的履行主體。向企業(yè)法人投資或者成立新的企業(yè)法人的，根據(jù)《公司法》的有關(guān)規(guī)定，租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)歸該企業(yè)法人享有，并應(yīng)由其繼續(xù)履行原國(guó)有土地租賃合同;向非企業(yè)法人投資的，租賃土地使用權(quán)仍歸原租賃土地使用權(quán)人享有，故應(yīng)由其繼續(xù)履行原國(guó)有土地租賃合同。

　　六、租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押

　　1、轉(zhuǎn)讓和抵押的要件

　　租賃土地使用權(quán)的取得按期繳納租金，多以年為單位，租賃取得土地使用權(quán)的用地者與國(guó)家之間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，因而，用地者對(duì)土地只能使用、收益而不可隨意處分，租賃土地使用權(quán)的抵押應(yīng)經(jīng)土地使用者代表的同意。依《城市房地產(chǎn)管理法》第47條的規(guī)定，僅以出讓方式取得的土地使用權(quán)方可以單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，而以其他方式如租賃、劃撥取得的土地使用權(quán)不能單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，但依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)可以同時(shí)設(shè)定抵押。

　　由于出讓國(guó)有土地使用權(quán)具有物權(quán)性，因而其土地的開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)具有相對(duì)的穩(wěn)定性;而租賃土地使用權(quán)雖然具有準(zhǔn)物權(quán)的特征，但由于承租人逐年支付租金，因而仍然存在不穩(wěn)定性。此外，租賃地塊上的建筑物未建成即未形成產(chǎn)權(quán)，租賃土地使用權(quán)人亦無(wú)權(quán)處分。為了減少權(quán)屬爭(zhēng)議，避免房地產(chǎn)關(guān)系復(fù)雜化，同時(shí)也是為了更有效地防止土地使用權(quán)人不從事土地開(kāi)發(fā)，單純利用土地進(jìn)行投機(jī)牟利的炒地皮現(xiàn)象的發(fā)生，從維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序出發(fā)，權(quán)利人轉(zhuǎn)讓或抵押租賃土地使用權(quán)應(yīng)滿足：

　　(1) 經(jīng)國(guó)有土地所有者代表同意;

　　(2) 按租賃合同約定投資開(kāi)發(fā)，地上建筑物、其他附著物已建成;

　　(3) 已辦理租賃土地使用權(quán)登記以及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)登記，并取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

　　(4)租賃土地使用權(quán)，非隨其地上物不得發(fā)生轉(zhuǎn)讓、抵押。

　　以租賃方式取得的土地使用權(quán)，不得用于商品房開(kāi)發(fā)。這樣可以防止不法商人鉆法律漏洞，以租賃土地使用權(quán)之名，行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之實(shí)，牟取土地出讓金與租金之間的差價(jià)利益，因此建議，除企業(yè)破產(chǎn)、分立外，租賃土地使用權(quán)不得分割轉(zhuǎn)讓。所謂土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)�是指在依法取得使用�?quán)的土地上，一個(gè)主體將建成后的建筑物、其他附著物，轉(zhuǎn)讓給多個(gè)主體而導(dǎo)致的一個(gè)使用權(quán)隨建筑物區(qū)分所有權(quán)發(fā)生分割，并隨之轉(zhuǎn)讓的情形。

　　2、權(quán)利義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)移原則

　　權(quán)利義務(wù)同時(shí)移轉(zhuǎn)原則即“認(rèn)地不認(rèn)人”原則。是指租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓人即原土地使用權(quán)承租人與出租人所簽定的租賃合同以及登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。但只能是原土地使用權(quán)租賃合同規(guī)定的使用年限減去土地使用者已使用年限后剩余年限的土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)。因此，轉(zhuǎn)讓人對(duì)其轉(zhuǎn)讓的權(quán)利負(fù)擔(dān)負(fù)有告知義務(wù)，受讓人負(fù)有繼續(xù)履行原國(guó)有土地租賃合同和辦理權(quán)屬變更登記的義務(wù)。

　　七、租賃土地使用權(quán)出租

　　基于《合同法》第224條的規(guī)定，租賃土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)租其土地權(quán)利時(shí)，并未喪失其土地使用權(quán)，即未脫離原國(guó)有土地租賃合同的約束，其與土地所有者仍是合同的當(dāng)事人。因此，租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租可不經(jīng)土地所有權(quán)人同意，但仍應(yīng)繼續(xù)履行原國(guó)有土地租賃合同。

　　八、租賃國(guó)有土地使用權(quán)的終止

　　(一)租期屆滿

　　1、續(xù)租申請(qǐng)的公益性界限

　　承租人依法取得租賃土地使用權(quán)后，必然要在租賃地塊上投入大量的人力、物力和財(cái)力來(lái)開(kāi)發(fā)利用土地，如果不允許其續(xù)租，將影響承租人長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)利用土地的積極性，容易誘發(fā)承租人對(duì)土地的掠奪性使用等短期行為。為了穩(wěn)定租賃關(guān)系，保護(hù)承租人的合法權(quán)益，促使承租人合理、高效地使用土地，賦予租賃土地使用權(quán)人以法定續(xù)租權(quán)，除了根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，國(guó)家依法定程序收回土地使用權(quán)，將之以劃撥方式提供給其他用地者的情形外，國(guó)有土地所有者代表對(duì)土地使用者提出的續(xù)期申請(qǐng)均應(yīng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)租的，國(guó)有土地所有者代表與土地使用者應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)租賃合同，并辦理登記手續(xù)。

　　2、未申請(qǐng)續(xù)租和申請(qǐng)續(xù)租未獲批準(zhǔn)的法律后果

　　眾所周知，租賃地塊上的房地產(chǎn)權(quán)是由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)結(jié)合而成的，如果租賃土地使用權(quán)期限屆滿時(shí)，租賃地塊上的房屋仍然存在，這兩種權(quán)利必然會(huì)產(chǎn)生沖突。如果機(jī)械地規(guī)定其地上建筑物、其他附著物一概由國(guó)家無(wú)償取得，顯然與民法有關(guān)所有權(quán)的一般原理相抵觸，違背了私權(quán)神圣的基本精神，也不符合一般的國(guó)際慣例。反之，如果機(jī)械地規(guī)定其地上建筑物、其他附著物一概由國(guó)家作出補(bǔ)償?shù)脑�，則會(huì)使國(guó)家承受巨大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，此外也會(huì)助長(zhǎng)用地者盲目投資開(kāi)發(fā)，在其無(wú)法達(dá)到預(yù)期利益時(shí)將沉重的包袱甩給國(guó)家，由國(guó)家承擔(dān)其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，社會(huì)公眾分擔(dān)責(zé)任而投資者獲利，顯然有失公平。在此，就未申請(qǐng)續(xù)租和申請(qǐng)續(xù)租未獲批準(zhǔn)這兩種情況進(jìn)行討論：

　　(1) 兩者的共同之處在于：只要租賃關(guān)系到期終止，租賃土地使用權(quán)均由國(guó)家無(wú)償收回;

　　(2) 兩者的不同之處在于：未申請(qǐng)續(xù)租的，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得，不予任何補(bǔ)償;申請(qǐng)續(xù)租未獲批準(zhǔn)的，其地上建筑物、其他附著物依法律、法規(guī)或依約定處置。

　　根據(jù)公平原則，從衡平租賃雙方當(dāng)事人的角度著眼，租賃期滿，承租人未申請(qǐng)續(xù)租的，應(yīng)視為承租人主動(dòng)放棄續(xù)租權(quán)，如對(duì)其地上建筑物、其他附著物進(jìn)行補(bǔ)償，國(guó)家的負(fù)擔(dān)較重，也有失公平，;租賃期滿，承租人申請(qǐng)續(xù)租未獲批準(zhǔn)的，說(shuō)明承租人本身有續(xù)租的意愿，只是國(guó)有土地所有者代表基于社會(huì)公共利益的需要而不予批準(zhǔn)，所以對(duì)其地上建筑物、其他附著物應(yīng)依法律、法規(guī)或依約定處置，從而為善意承租人留下了一定的私權(quán)救濟(jì)空間。

　　(二)提前終止租賃關(guān)系

　　租賃土地使用權(quán)可因國(guó)家和用地者的原因而提前終止。

　　1、因公共利益的需要

　　由于公共利益的需要，如出現(xiàn)政府規(guī)劃調(diào)整，原租賃用地需變?yōu)閯潛苡玫貢r(shí)，國(guó)家可提前終止租賃關(guān)系收回土地使用權(quán)，由此產(chǎn)生的法律后果同于土地使用權(quán)出讓的有關(guān)規(guī)定。

　　2、因用地者的原因

　　因土地使用者的原因提前終止租賃關(guān)系，包括兩種情況：一是承租人的違約行為;二是承租人的違法行為。無(wú)論是承租人何種性質(zhì)的行為致使土地使用權(quán)租賃關(guān)系提前終止的，承租人均應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但從公正、衡平的角度出發(fā)，又不能一概而論，只有在懲罰違約、違法行為的同時(shí)又兼顧公平原則，才能在一定程度上促進(jìn)土地經(jīng)濟(jì)利益最大化的實(shí)現(xiàn)。

　　(1)承租人違約

　　對(duì)于因承租人的違約行為造成租賃關(guān)系提前終止的，國(guó)家在無(wú)償收回租賃土地使用權(quán)的前提下，可對(duì)地上建筑物、其他附著物所有權(quán)及其占用范圍內(nèi)的租賃土地使用權(quán)予以拍賣(mài)或變賣(mài)，基于土地使用權(quán)人已經(jīng)對(duì)租賃土地進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)，在扣除違約金、稅費(fèi)、拍賣(mài)費(fèi)、保管費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用后，將剩余部分返還于原租賃土地使用權(quán)人，作為對(duì)其地上物投資的補(bǔ)償。如果無(wú)人應(yīng)買(mǎi)，原承租人的違約責(zé)任自不可免，但對(duì)因收回租賃土地使用權(quán)而取得的地上建筑物、其他附著物所有權(quán)，國(guó)家亦應(yīng)向原承租人作適當(dāng)補(bǔ)償。

　　拍賣(mài)或變賣(mài)租賃土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物后，原土地使用權(quán)租賃合同的效力及于拍賣(mài)或變賣(mài)的繼受人。

　　(2)承租人違法

　　對(duì)于因承租人擅自改變土地用途或擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押、租賃土地使用權(quán)等違法行為造成租賃關(guān)系提前終止的，由于其行為不僅違反了租賃合同的約定，而且還擾亂了土地占有和流轉(zhuǎn)的的正常秩序，違反了土地管理制度和地產(chǎn)交易規(guī)則，所以除了由國(guó)家無(wú)償收回租賃土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物外，還應(yīng)支付違約金。

　　(三)土地滅失

　　租賃土地使用權(quán)取得中，租金支付與租期不同于出讓金支付與出讓年限。其一，國(guó)有土地使用權(quán)的出讓金價(jià)格遠(yuǎn)低于租金價(jià)格;其二，國(guó)有土地使用權(quán)的租期低于或同于出讓期;其三，除另有約定外，租金由土地使用者按年支付，而出讓金則由土地使用者一次性交付或在五年內(nèi)分期付清。因此，在因不可抗力造成土地狀況發(fā)生重大變故，導(dǎo)致國(guó)有土地租賃合同的履行客觀不能時(shí)，合同權(quán)利義務(wù)終止，國(guó)家可無(wú)償收回租賃土地使用權(quán)，而無(wú)須返還用地者已支付的剩余部分的租金。

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