2018年土地登記代理人考試《理論與方法》考點(diǎn)：出讓國有土地使用權(quán)

　　出讓國有土地使用權(quán)

　　一、國有土地有償使用制度

　　(一)國有土地有償使用的概念

　　國有土地有償使用是相對(duì)于國有土地?zé)o償使用而言的，它強(qiáng)調(diào)土地的“國有”性及其使用方式的“有償”性，意在實(shí)現(xiàn)國家作為土地所有者所應(yīng)享有的收益。在我國，“國有土地有償使用”是作為土地使用制度改革的先導(dǎo)而出現(xiàn)的，它使得國有土地使用由“三無”(無償、無期限、無轉(zhuǎn)讓性)向“三有”(有償、有期限、在一定條件下有轉(zhuǎn)讓性)轉(zhuǎn)變，體現(xiàn)了在堅(jiān)持土地社會(huì)主義公有制(即土地國有身份保持不變)的前提下，培育和發(fā)展地產(chǎn)市場(chǎng)的總構(gòu)想。通過不斷的改革實(shí)踐，這種構(gòu)想最終以不同的國有土地使用權(quán)形式在法律制度上得以確認(rèn)并固定下來。

　　國有土地使用權(quán)是用地者依其不同取得方式而享有的，具有不同法定權(quán)利內(nèi)容的，與所有權(quán)相分離的，對(duì)國有土地以地表為利用中心形成的，最主要的用益性民事財(cái)產(chǎn)權(quán)利。這種新型的用益物權(quán)在不違反法律和所有者(國家)意志的情況下，可以通過不同的方式在不同的民事主體之間流轉(zhuǎn)，形成土地使用權(quán)(地產(chǎn))市場(chǎng)，從而利用經(jīng)濟(jì)杠桿調(diào)節(jié)土地供求，保障土地的合理利用和集約利用，實(shí)現(xiàn)土地資源的市場(chǎng)配置。由此可見，“國有土地有償使用”的內(nèi)涵包括：1、確定的所有權(quán)人——國家;2、國有土地使用權(quán)的創(chuàng)設(shè);3、國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓;4、國有土地所有權(quán)、國有土地使用權(quán)在法定的相容共存范圍內(nèi)相對(duì)穩(wěn)定。

　　(二)國有土地使用制度的歷史沿革

　　在長(zhǎng)期的社會(huì)發(fā)展過程中，中國逐步形成了一套獨(dú)特的土地法律制度體系。隨著我國新民主主義革命的勝利以及社會(huì)主義革命和社會(huì)主義建設(shè)的不斷推進(jìn)，確立了我國土地社會(huì)主義公有制的法律地位，并在土地管理和土地利用上，形成了一套與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的模式。土地使用者只要依法取得批準(zhǔn)范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，同時(shí)完成對(duì)原土地所有者或使用者的補(bǔ)償、安置后，即可無償、無期限地使用土地。此外，土地使用的變更，也都是通過政府行政劃撥方式進(jìn)行的，不存在土地市場(chǎng)，更談不上市場(chǎng)調(diào)節(jié)，國有土地的動(dòng)態(tài)繁榮不具備任何條件。直至二十世紀(jì)七十年代末，外商投資企業(yè)在我國境內(nèi)出現(xiàn)，這種格局才發(fā)生了改變。外商投資企業(yè)的私有性及營利性，使其與被投資國家存在著相當(dāng)?shù)睦�益差異，因此，調(diào)整外商投資企業(yè)的用地利益勢(shì)在必行。自1979年開始，我國對(duì)土地使用制度的改革大致經(jīng)歷了以下三個(gè)階段：

　　1、制度突破階段(國有土地使用費(fèi)稅制度的確立)

　　隨著改革開放方針的貫徹實(shí)施，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日趨活躍，土地作為一種重要的生產(chǎn)要素游離與市場(chǎng)之外的矛盾更加突出，主要表現(xiàn)在：一是國有土地資產(chǎn)在房產(chǎn)市場(chǎng)、土地隱形市場(chǎng)中大量流失。房產(chǎn)交易開放后，其價(jià)格中源自土地級(jí)差的巨額收益，成了轉(zhuǎn)讓、出租房屋的土地使用者的額外收入，從而使變相出租土地的隱形市場(chǎng)難以抑制。二是對(duì)城市建設(shè)用地使用者而言，客觀上孕育助長(zhǎng)了土地資源利用的浪費(fèi)。建設(shè)用地項(xiàng)目中多征少用、早征遲用、征而不用甚至亂占濫用等現(xiàn)象屢禁不止。1979年7月，第五屆全國人大常委會(huì)第二次會(huì)議通過的《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法》第五條明確規(guī)定：“中國合營者的投資可包括為合營企業(yè)經(jīng)營期間提供的場(chǎng)地使用權(quán)。如果場(chǎng)地使用權(quán)未作為中國合營者投資的一部分，合營企業(yè)應(yīng)向中國政府繳納場(chǎng)地使用費(fèi)”。隨后該法的《實(shí)施細(xì)則》又對(duì)場(chǎng)地使用費(fèi)的收費(fèi)辦法等作了進(jìn)一步的規(guī)定。中外商投資企業(yè)的有償用地，打破了傳統(tǒng)觀念的禁錮，使國有土地的所有權(quán)與使用權(quán)第一次產(chǎn)生分離，以次為契機(jī)，開始了國有土地有償使用的時(shí)代。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)土地使用稅的開征也在積極的醞釀中，1988年9月27日，國務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，是關(guān)于“合理利用城鎮(zhèn)土地，調(diào)節(jié)土地級(jí)差收入，提高土地使用效益，加強(qiáng)土地管理”的一個(gè)重要法規(guī)。其“城鎮(zhèn)土地使用稅”的征收，標(biāo)志著對(duì)國有土地?zé)o償、無期限使用，無土地市場(chǎng)的不合理土地使用制度的突破，是我國土地管理史上具有劃時(shí)代意義的大事，對(duì)鞏固土地社會(huì)主義公有制，加強(qiáng)土地管理，增加財(cái)政收入具有積極的促進(jìn)作用。至此，土地使用權(quán)真正脫離所有權(quán)，獨(dú)立成為土地上最重要的一項(xiàng)權(quán)利，國有土地使用權(quán)也隨之成為土地使用權(quán)的一種最重要的行使方式。但是，土地稅費(fèi)的開征僅僅解決了國有土地的使用性質(zhì)問題，即國家作為土地所有者所應(yīng)享有的收益權(quán)問題，卻沒能觸及土地使用權(quán)入市流通的實(shí)質(zhì)問題，因而這一階段仍未能形成真正意義上的土地使用權(quán)市場(chǎng)。

　　2、制度建立階段(國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓制度的確立)

　　1987年深圳公布了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理?xiàng)l例》，在全國范圍內(nèi)率先試行了土地使用權(quán)的有償出讓和轉(zhuǎn)讓，建立了全國第一個(gè)土地使用權(quán)市場(chǎng)，從而在國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓制度上邁出了立法的第一步。1988年4月12日，我國第七屆全國人民代表大會(huì)第一次會(huì)議通過的《憲法修正案》明確規(guī)定：“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，從而為建立土地使用權(quán)市場(chǎng)和完善土地有償使用制度提供了根本的法律依據(jù)。1988年12月29日修改、公布并實(shí)施的《中國人民共和國土地管理法》規(guī)定 “國有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的具體辦法，由國務(wù)院另行規(guī)定”，是“國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度”的基本法律，標(biāo)志著我國土地有償使用制度進(jìn)入了新的法制化階段。1989年5月12日，國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)國有土地使用權(quán)有償出讓收入管理的通知》，是具體貫徹土地有償使用制度的重要規(guī)范性文件，該通知規(guī)定：土地使用權(quán)有償出讓收入的40%上繳中央財(cái)政，60%留歸地方財(cái)政，主要用于城市建設(shè)和土地開發(fā)，專款專用。1990年5月19日，國務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》，是具體執(zhí)行我國《土地管理法》的重要法規(guī)，其頒布和實(shí)施有力地促進(jìn)了城鄉(xiāng)建設(shè)和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　3、制度完善階段(與國有土地使用權(quán)相關(guān)的法律制度的確立)

　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大潮，帶動(dòng)了土地使用制度的改革，在禁止轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)，堅(jiān)持土地社會(huì)主義公有制的前提下，土地使用權(quán)當(dāng)然就成為我國土地法律制度的核心內(nèi)容。為培育和發(fā)展土地使用權(quán)市場(chǎng)，1994年7月頒布了《城市房地產(chǎn)管理法》，它使國有土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓制度不但在內(nèi)容上得到了一定的完善，而且在法律形式及其效力上得到較大程度的提升。1998年8月修訂的《土地管理法》再次以法律形式對(duì)國有土地的有償使用作出了更為廣義的規(guī)定，主要表現(xiàn)為國有土地有償使用方式的多樣性(見該法第五十四條、第五十五條第一款規(guī)定)。這兩部法律的頒布、實(shí)施，確立了我國現(xiàn)行土地使用制度的基本法律框架。土地有償使用制度的確立，使土地作為生產(chǎn)資料的基本要素恢復(fù)了長(zhǎng)期被湮沒的經(jīng)濟(jì)地位;土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)流動(dòng)的新機(jī)制的建立，使土地資源通過市場(chǎng)配置得到了更為合理的開發(fā)和集約利用，從客觀上滿足了我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的需要。

　　值得一提的是，我國于1993年在某些股份制試點(diǎn)企業(yè)開始了國有土地租賃的實(shí)踐，并在1998年3月實(shí)行的《國有企業(yè)改革中劃撥國有土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第三條中對(duì)國有土地租賃作了一些具體規(guī)定。同年12月《土地管理法實(shí)施條例》第二十九條規(guī)定：“國有土地有償使用的方式包括：……;國有土地租賃;……”，給國有土地有償使用提供了更廣闊的法律空間。

　　與此同時(shí)，國家還頒布了如1993年《公司法》、1995年《擔(dān)保法》、1998年《合同法》、1999年《招標(biāo)投標(biāo)法》、1996年《拍賣法》等一系列涉及國有土地使用權(quán)市場(chǎng)的相關(guān)法律。目前，我國的國有土地有償使用法律制度正處于不斷完善的階段。

　　二、出讓國有土地使用權(quán)主體

　　出讓國有土地使用權(quán)是土地使用者以向國有土地所有者代表支付出讓金為對(duì)價(jià)而原始取得的有期限限制的國有土地使用權(quán)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第七條，出讓國有土地使用權(quán)具有四個(gè)特征：第一，國有土地使用權(quán)以出讓方式取得。第二，出讓國有土地使用權(quán)直接依法律的規(guī)定原始取得。第三，出讓國有土地使用權(quán)的取得性質(zhì)為有償和有期限，即以支付出讓金為取得土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)，土地使用權(quán)的行使有一定的期限限制。第四，出讓國有土地使用權(quán)在存續(xù)期間內(nèi)其權(quán)能近似于所有權(quán)。

　　以出讓方式取得的土地使用權(quán)法律關(guān)系明確，立法給予鼓勵(lì)，應(yīng)予以廣泛適用。因此，出讓國有土地使用權(quán)主體為一般主體，境內(nèi)外法人、非法人組織和自然人都可以依法取得出讓國有土地使用權(quán)，但《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》第4條規(guī)定：“外商投資成片開發(fā)，應(yīng)分別依照《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》、《中外合作經(jīng)營企業(yè)法》、《外資企業(yè)法》的規(guī)定，成立從事開發(fā)經(jīng)營的中外合資經(jīng)營企業(yè)或中外合作經(jīng)營企業(yè)、外資企業(yè)�！笨梢�，外商投資成片開發(fā)經(jīng)營土地的，社會(huì)影響面較大，投資風(fēng)險(xiǎn)高，出于社會(huì)利益和管理的需要，對(duì)其主體條件應(yīng)做限制，其取得出讓國有土地使用權(quán)的前提條件是設(shè)立外商投資企業(yè)，因而其享有國有土地使用權(quán)應(yīng)具有“三資企業(yè)”的特殊身份。

　　三、出讓國有土地使用權(quán)的取得

　　1、土地使用權(quán)的出讓方式

　　《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第13條第1款規(guī)定，“土地使用權(quán)出讓可以采取下列方式：(一)協(xié)議;(二)招標(biāo);(三)拍賣�！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第12條第1款規(guī)定，“土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。”國有土地使用權(quán)出讓最基本的締約方式是拍賣、招標(biāo)、協(xié)議三種。兩法關(guān)于土地使用權(quán)出讓合同締約方式之規(guī)定的最大不同在于：順序上前者以協(xié)議為先;而后者則以拍賣為先。從有利于實(shí)現(xiàn)國有土地所有權(quán)人利益來看，招標(biāo)、拍賣方式是競(jìng)爭(zhēng)締約方式，由國有土地所有者代表一方與相互競(jìng)爭(zhēng)的多個(gè)需用地者之間進(jìn)行，操作的透明度強(qiáng)，有助于實(shí)現(xiàn)對(duì)國家工作人員的監(jiān)督，使競(jìng)爭(zhēng)公開有序。保證國家土地所有權(quán)人經(jīng)濟(jì)利益的充分實(shí)現(xiàn)。由于招標(biāo)“合理商價(jià)，擇優(yōu)而取”的原則尚有近于協(xié)議的弊病，因此在締約方式的順序上，宜采用拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的安排。

　　此外，實(shí)踐中存在著政府定價(jià)的出讓方式，即國有土地所有者代表根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)，結(jié)合土地市場(chǎng)的供求狀況，單方確定并公示土地的標(biāo)定地價(jià)，出讓國有土地使用權(quán)的方式。主要適用于劃撥國有土地使用權(quán)、場(chǎng)地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須征用后再出讓的情形。此方式簡(jiǎn)單、明了，既使土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓更具操作性，又使政府行為的透明度增加，從而有效地抑制交易中人為因素造成的不公平競(jìng)爭(zhēng)，防止腐敗及國有資產(chǎn)流失。因此建議，可以在土地使用權(quán)的出讓方式中增加“政府定價(jià)”方式，其適用范圍同于拍賣、招標(biāo)方式。

　　對(duì)于商業(yè)、旅游、娛樂、豪華住宅等營利性用地，應(yīng)該采取拍賣、招標(biāo)的方式取得。但《城市房地產(chǎn)管理法》第12條第2款規(guī)定“商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式;沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式�！逼渲校�“有條件的”、 “沒有條件的”規(guī)定為彈性條款，執(zhí)行中隨意性很大，為了約束國有土地所有者代表的行為，防止錢權(quán)交易，有效利用土地資源，應(yīng)當(dāng)對(duì)土地使用權(quán)的出讓方式予以具體化。首先，“對(duì)土地使用者資格沒有特別限制，一般單位或個(gè)人均可能有受讓意向”或“對(duì)土地用途無特別限制及要求”的商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，必須采取拍賣方式出讓國有土地使用權(quán)。其次，“對(duì)土地用途有嚴(yán)格限制，僅少數(shù)單位或個(gè)人可能有受讓意向”或“除獲取較高出讓金外，還具有其他綜合目標(biāo)或特定的社會(huì)公益條件” 的商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，必須采取招標(biāo)方式出讓國有土地使用權(quán)。第三，“對(duì)在拍賣、招標(biāo)中只有一個(gè)應(yīng)買人或者兩個(gè)以下(含兩個(gè))投標(biāo)人，而拍賣、招標(biāo)文件中有特別說明有效”或“劃撥國有土地使用權(quán)、場(chǎng)地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須征用后再出讓，補(bǔ)辦出讓手續(xù)、補(bǔ)繳出讓金”或“依法律、行政法規(guī)的規(guī)定”， 不能采取拍賣、招標(biāo)方式取得國有土地使用權(quán)的商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，可以采取協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)，但基于《城市房地產(chǎn)管理法》第12條第3款有關(guān)出讓金最低限額的規(guī)定，協(xié)議的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)，以有效限制因協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)而產(chǎn)生的出讓金約定的任意性，從而確保國家的土地所有權(quán)利益。

　　根據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》第28條規(guī)定，“……投標(biāo)人少于3個(gè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依照本法重新招標(biāo)�！闭袠�(biāo)是當(dāng)事人一方向數(shù)個(gè)相對(duì)人或不特定的人公布的訂立合同的意思表示，因而投標(biāo)人少于三人的，招標(biāo)不得進(jìn)行;同樣的，拍賣是賣方以公開競(jìng)價(jià)方式在眾多的買方中選定最高報(bào)價(jià)者并與之締約，只有一個(gè)應(yīng)買者時(shí)，拍賣自然無法實(shí)現(xiàn)。對(duì)一般客體而言，這些均屬客觀不能的情況，但土地使用權(quán)作為一種特殊客體，是否受此限制則不能一概而論，如事先在拍賣、招標(biāo)文件中說明成交與否不受應(yīng)買或投標(biāo)人數(shù)的限制，并且一個(gè)應(yīng)買人或兩個(gè)以下(含兩個(gè))投標(biāo)人的應(yīng)買或投標(biāo)價(jià)金不低于底價(jià)的，即可不受此限。據(jù)調(diào)研了解，深圳市國土局在土地使用權(quán)的拍賣、招標(biāo)中，一般以基準(zhǔn)地價(jià)為底價(jià)，無論應(yīng)買人或投標(biāo)人多少，只要其應(yīng)買或投標(biāo)的價(jià)金不低于底價(jià)的，即可成交，從而在一定程度上提高了行政效率、降低了交易成本。此外，依《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條規(guī)定，劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)厥�、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。因此，通過補(bǔ)交出讓金而取得出讓國有土地使用權(quán)的宜采雙方協(xié)議的方式，但協(xié)議的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)。

　　2、出讓金的支付方式

　　對(duì)于出讓金的支付方式，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第14條規(guī)定了一次性交付的方式，土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后60日內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金，領(lǐng)取土地使用權(quán)證，取得出讓國有土地使用權(quán)。但依《土地登記規(guī)則》第26條第2款的規(guī)定，成片開發(fā)用地使用權(quán)可以采取分期付款方式取得，現(xiàn)實(shí)中也存在著依約定并報(bào)經(jīng)審批而以分期付款的方式取得土地使用權(quán)的情形�！逗贤�法》中已有分期付款買賣合同出賣人可保留標(biāo)的物所有權(quán)的規(guī)定，借鑒這一規(guī)定，應(yīng)對(duì)分期支付出讓金的土地使用者的權(quán)利做出限制，規(guī)定只可領(lǐng)取臨時(shí)土地使用權(quán)證，待出讓金全部繳納后，再申請(qǐng)土地使用權(quán)證的變更登記，且分期支付出讓金的期限不得超過五年。因?yàn)椋�在土地資源日益稀缺的今天，土地作為一項(xiàng)重要的不動(dòng)產(chǎn)，在利用、流通中會(huì)產(chǎn)生增值，因而，對(duì)分期付款期限加以限制可以更好地保護(hù)土地所有者的利益。此外，出讓金的分期交付，交易的分期進(jìn)行，會(huì)限制資金流通，造成人力浪費(fèi)，對(duì)付款期限的限制性規(guī)定亦是節(jié)約交易成本的需要。鑒于上述情況并參考《合同法》第167條的規(guī)定，對(duì)于分期支付出讓金的，賦予出賣人以價(jià)款請(qǐng)求權(quán)和解約權(quán)，從而更有效地規(guī)范分期付款人的價(jià)金支付義務(wù)，以平衡雙方當(dāng)事人的利益。

　　現(xiàn)實(shí)中還存在著依約定并報(bào)經(jīng)審批而以分期付款的方式取得土地使用權(quán)的情形，《合同法》中已有分期付款買賣合同出賣人可保留標(biāo)的物所有權(quán)等規(guī)定，借鑒相關(guān)規(guī)定，為平衡雙方當(dāng)事人利益，應(yīng)對(duì)未一次性支付出讓金的土地使用者的權(quán)利做出限制，可規(guī)定土地使用者在支付第一期出讓金后可以申請(qǐng)領(lǐng)取臨時(shí)土地使用權(quán)證，待出讓金全部繳納后，申請(qǐng)土地使用權(quán)證的變更登記。分期付款的土地使用者未支付到期付款的金額達(dá)到全部出讓金總額的五分之一的，國有土地所有者代表可以要求其支付全部出讓金或者解除合同。為節(jié)約交易成本，便于土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，分期付款的期限不得超過一定期限(實(shí)踐表明不宜超過五年)。

　　四、出讓國有土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制

　　1、出讓國有土地使用權(quán)的內(nèi)容

　　出讓國有土地使用權(quán)基本以一次性支付出讓金為對(duì)價(jià)，類似于一次性買斷了一定期限的國有土地使用權(quán)。因此，以該種方式取得的權(quán)利是較為完整的，權(quán)利的內(nèi)容也相對(duì)豐滿。作為所有權(quán)權(quán)能分離而形成的他物權(quán)，出讓國有土地使用權(quán)自不具有完整的占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能，對(duì)所有權(quán)的限制也是有限的。

　　毫無疑問，出讓國有土地使用權(quán)人不享有完全的處分權(quán)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第27條“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股、合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)”及《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和讓暫行條例》第4條“依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用者，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，合法權(quán)益受國家法律保護(hù)”的規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)的處分權(quán)能包括轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于合資、合作經(jīng)營及其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。出讓國有土地使用權(quán)人在出讓土地使用期限內(nèi)，依法對(duì)土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和部分處分權(quán)(轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于合資、合作經(jīng)營及其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng))。但對(duì)以分期付款方式取得出讓國有土地使用權(quán)的，在領(lǐng)取臨時(shí)土地使用權(quán)證期間，土地使用者對(duì)土地不享有部分處分權(quán)。

　　2、出讓國有土地使用權(quán)的權(quán)利限制

　　(1)期限的限制

　　依《城市房地產(chǎn)管理法》第13條、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓有最高年限的限制，因此土地使用權(quán)出讓合同中必須明確規(guī)定土地使用權(quán)出讓年限，且該年限不得超過國務(wù)院規(guī)定的土地使用權(quán)出讓的最高年限。

　　(2)條件的限制

　　土地使用權(quán)出讓合同中約定的使用土地的條件，如土地的用途、建設(shè)項(xiàng)目的完成年限、必須投入的資金總額、容積率和地下深度等，既體現(xiàn)了國家與土地使用權(quán)人之間的財(cái)產(chǎn)利益關(guān)系，又體現(xiàn)了城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃部門與土地使用權(quán)人之間的管理關(guān)系。因此，出讓國有土地使用權(quán)人必須按出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，如需改變用途，應(yīng)當(dāng)征得出讓方的同意，經(jīng)主管部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照有關(guān)規(guī)定重新簽定土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記手續(xù)。

　　(3)違約責(zé)任

　　從民事法律關(guān)系的角度觀之，通過出讓方式取得的土地使用權(quán)具有相對(duì)的獨(dú)立性，在土地使用權(quán)存續(xù)期間，權(quán)利人對(duì)出讓土地享有占有、使用、收益和部分處分權(quán)，即具有物權(quán)的性質(zhì)。因此，作為國有土地所有者代表的出讓方，為了保證國有土地的合理、有效利用，必然要通過土地使用權(quán)出讓合同對(duì)土地使用者的權(quán)利范圍進(jìn)行設(shè)定，并依法或依約定追究其違反土地使用權(quán)出讓合同的行為責(zé)任。按合同約定的用途、期限開發(fā)土地是土地使用權(quán)出讓合同效力的體現(xiàn)，土地使用權(quán)出讓合同依法成立、生效后，即具有法律約束力，當(dāng)事人雙方均應(yīng)一體遵循。出讓國有土地使用權(quán)人不按出讓合同約定的土地用途和動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地，是一種違約行為，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　為了促進(jìn)土地資源的保護(hù)和有效利用，土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的期限開發(fā)土地。超過合同約定的期限滿一年未開發(fā)土地的，國有土地所有者代表有權(quán)征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)。參照《城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條的有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合實(shí)踐中的一些具體作法，對(duì)針對(duì)超過合同約定期限滿二年未開發(fā)利用土地的情形，應(yīng)適當(dāng)予以突破。由于出讓金的數(shù)額一般都較大，如果硬性規(guī)定由國家無償收回出讓國有土地使用權(quán)，則會(huì)導(dǎo)致土地使用者的極大損失，盡管是由其違反合同約定、惰于行使權(quán)利造成，但亦難免有苛之過嚴(yán)之嫌，顯然有失公平，且實(shí)踐中亦難以操作，從而使該規(guī)定形同虛設(shè)。對(duì)此，應(yīng)由國有土地所有者代表對(duì)該出讓國有土地使用權(quán)進(jìn)行拍賣或變賣，并在扣除違約金及相關(guān)費(fèi)用后，將剩余價(jià)款返還給原出讓國有土地使用權(quán)人。而對(duì)于無人應(yīng)買的，惰于行使權(quán)利之人固然不能免除其違約責(zé)任，但同樣是由于出讓金數(shù)額較大，如果由國家將出讓金在扣除違約金及相關(guān)費(fèi)用后返還原出讓國有土地使用權(quán)人，就會(huì)對(duì)國家財(cái)政造成負(fù)擔(dān)，顯然，這也是不公平的。對(duì)此，應(yīng)中止原土地使用權(quán)出讓合同關(guān)系，即無人應(yīng)買的，國家無償收回出讓國有土地使用權(quán)，但原出讓合同關(guān)系只發(fā)生中止的法律效力，待該土地使用者需用地時(shí)，國家應(yīng)再提供其相當(dāng)?shù)耐恋�，繼續(xù)履行原土地使用權(quán)出讓合同。對(duì)于收回出讓國有土地使用權(quán)的土地，能耕種的，可作為國有農(nóng)用地處置;不能耕種的國家可通過出讓、租賃、劃撥方式提供給其他需用地者。

　　另外，土地作為一種稀缺資源，在經(jīng)濟(jì)生活中一般都具有增值的潛力，為了更有效地保護(hù)和利用土地資源，防止土地使用人不從事土地開發(fā)，單純利用土地進(jìn)行投機(jī)牟利的炒地皮現(xiàn)象發(fā)生，對(duì)未按出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的情形，立法應(yīng)作出不得轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押的禁止性規(guī)定。

　　五、出讓國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股

　　出讓國有土地使用權(quán)人可將其權(quán)利作價(jià)出資或入股，用于合資、合作經(jīng)營其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。向企業(yè)法人投資或者與另一方成立新的企業(yè)法人，且符合有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的條件的，視為出讓國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，出讓國有土地使用權(quán)由企業(yè)法人享有;雙方約定共有的，視為出讓國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，出讓國有土地使用權(quán)由雙方共同享有;雙方僅存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系的，不視為出讓國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，出讓國有土地使用權(quán)仍由原使用權(quán)人享有。因?yàn)槌鲎寚�有土地使用�?quán)投資于企業(yè)法人后，原出讓國有土地使用權(quán)人對(duì)其投資僅享有股東權(quán)，若不規(guī)定由企業(yè)法人享有出讓國有土地使用權(quán)，就會(huì)使土地使用權(quán)出讓合同的另一方主體(非國家一方)不明確;同時(shí)，對(duì)于共有的情形也視為出讓國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，這與實(shí)踐與學(xué)理均相適應(yīng)。

　　六、出讓國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　允許國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是建立和發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀要求，只有使國有土地使用權(quán)真正作為商品進(jìn)入流通領(lǐng)域，使土地要素橫向流動(dòng)，與其他生產(chǎn)要素自由結(jié)合、合理配置，才能真正建立起活躍的土地二級(jí)市場(chǎng)，充分發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)功能，平衡土地供求矛盾，推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)乃至社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展。

　　1、轉(zhuǎn)讓要件

　　為防止土地使用權(quán)人不從事土地開發(fā)，單純利用土地進(jìn)行投機(jī)牟利的炒地皮現(xiàn)象的發(fā)生，法律對(duì)出讓國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓予以限制。轉(zhuǎn)讓是將權(quán)利徹底移交受讓人，由受讓人取代轉(zhuǎn)讓人原有土地使用權(quán)人地位，脫離原出讓合同的約束的行為，因此出讓國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不僅要符合約定條件，還要符合法定條件。依照《城市房地產(chǎn)管理法》第38條關(guān)于出讓金的交納和投資開發(fā)規(guī)模的規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)的的法定條件是：

　　(1) 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;

　　(2) 按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

　　2、權(quán)利義務(wù)同時(shí)移轉(zhuǎn)原則

　　權(quán)利義務(wù)同時(shí)移轉(zhuǎn)原則即“認(rèn)地不認(rèn)人”原則。是指土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓人與原土地使用權(quán)出讓人所簽定的出讓合同以及登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。即使土地使用權(quán)發(fā)生多次移轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓也只能是原土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利的移轉(zhuǎn)，權(quán)利不得擴(kuò)張，且只能是原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去土地使用者已使用年限后剩余年限的土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)。

　　出讓國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方的同意，經(jīng)主管部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照有關(guān)規(guī)定重新簽定土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記手續(xù)。

　　3、轉(zhuǎn)受讓的年限

　　由于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓只能是原土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利的移轉(zhuǎn)，權(quán)利不得擴(kuò)張，因此，出讓國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，受讓人土地使用權(quán)的期限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

　　七、出讓國有土地使用權(quán)的出租和抵押

　　1、出讓國有土地使用權(quán)出租

　　出讓國有土地使用權(quán)人出租其權(quán)利的，應(yīng)按土地使用權(quán)出讓合同約定的期限和條件完成土地的投資、開發(fā)和利用。依《劃撥國有土地使用權(quán)管理辦法》第19條的規(guī)定，土地使用權(quán)出租是出租人將權(quán)利租給承租人使用一定的年限，出租人并不因此失去土地使用權(quán)，只是自己不直接使用土地。租賃期屆滿，出租人有權(quán)收回土地使用權(quán)。因此，出讓國有土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行出讓合同。同時(shí)，出租期限不得超過出讓合同規(guī)定的期限，超過出讓合同規(guī)定的期限，出租人也不享有土地使用權(quán)，因而無權(quán)讓渡他人的權(quán)利。

　　2、出讓國有土地使用權(quán)抵押

　　以出讓國有土地使用權(quán)設(shè)定土地抵押權(quán)的，土地使用權(quán)人必須按照出讓合同的約定，已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金并領(lǐng)取出讓國有土地使用權(quán)證書，同時(shí)，還應(yīng)按土地使用權(quán)出讓合同約定的期限和條件完成對(duì)土地的投資、開發(fā)和利用。

　　出讓國有土地使用權(quán)抵押后，出讓國有土地使用權(quán)人必須繼續(xù)履行出讓合同。

　　八、出讓國有土地使用權(quán)的終止

　　(一)出讓國有土地使用權(quán)年限屆滿

　　1、續(xù)期申請(qǐng)的公益性界限

　　依《城市房地產(chǎn)管理法》第13條、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓有最高年限的限制。因此土地使用權(quán)出讓合同中必須明確規(guī)定土地使用權(quán)出讓年限。當(dāng)土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，依《城市房地產(chǎn)管理法》第21條、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40條、第41條的規(guī)定，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期。國有土地所有者代表與出讓國有土地使用權(quán)人兩相比較，在法律關(guān)系上后者是弱者，因此立法應(yīng)賦予土地使用者是否續(xù)期的自由決定權(quán)，以保護(hù)弱者，平衡雙方當(dāng)事人的利益。除了根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，國家依法定程序收回土地使用權(quán)，將之以劃撥方式提供給其他用地者的情形外，國有土地所有者代表對(duì)土地使用者提出的續(xù)期申請(qǐng)均應(yīng)予以批準(zhǔn)。在此特別強(qiáng)調(diào)，收回的出讓國有土地使用權(quán)國家若非以劃撥方式提供給其他用地者使用，不批準(zhǔn)續(xù)期即不具公共利益性，即為不合法。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期后，國有土地所有者代表與土地使用者應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金，辦理登記手續(xù)。

　　2、未申請(qǐng)續(xù)期和續(xù)期申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)的法律后果

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第21條第2款未對(duì)在土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或雖申請(qǐng)續(xù)期但依規(guī)定未獲批準(zhǔn)的兩種情形下，國家收回土地使用權(quán)所導(dǎo)致的法律后果加以區(qū)分。這在實(shí)踐中亦是一個(gè)復(fù)雜的問題。在《城市房地產(chǎn)管理法》起草過程中，對(duì)于該問題存在兩種意見，一種認(rèn)為地上建筑物同土地使用權(quán)一起由國家無償收回;一種認(rèn)為應(yīng)給予一定補(bǔ)償(或者在合同中約定給予適當(dāng)補(bǔ)償或者按到期的建筑物殘值給予補(bǔ)償)，并由后來的土地使用者承擔(dān)這項(xiàng)費(fèi)用。法律委員會(huì)分析各方意見后，認(rèn)為這個(gè)問題比較復(fù)雜，涉及到物權(quán)問題，應(yīng)在物權(quán)法中規(guī)定，本法可以不做規(guī)定。因此實(shí)踐中對(duì)此出現(xiàn)的情形，多仍依據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40條的規(guī)定處理。

　　(二)提前收回出讓國有土地使用權(quán)

　　土地使用權(quán)是土地使用權(quán)人與國有土地所有者代表通過簽訂合同設(shè)立的一項(xiàng)相對(duì)獨(dú)立的他物權(quán)，通常情況下，出讓方不得提前收回。雖然“合同即法律”，但任何合同在履行中都隨時(shí)可能出現(xiàn)不可預(yù)見的情形，因此，合同法賦予合同當(dāng)事人在特殊情況下的合同解除權(quán)。土地使用權(quán)出讓合同作為合同的一種，亦應(yīng)允許出讓方在特殊情況下單方解除合同，提前收回出讓國有土地使用權(quán)，這也是符合國際慣例的，即使是在實(shí)行土地私有制，主張私有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯的國家里，也都保留了國家在必要時(shí)征收私人土地的權(quán)利。

　　1、因公共利益的需要

　　土地使用權(quán)出讓方案是土地管理部門會(huì)同有關(guān)部門共同擬訂，并報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)的，其本身就充分考慮到了社會(huì)公共利益。土地使用權(quán)出讓合同一經(jīng)生效，其合同的正常履行，不僅符合出讓國有土地使用權(quán)人的利益，也當(dāng)然符合社會(huì)公共利益，但在特殊情況下，一切局部利益均應(yīng)服從國家的整體利益，因此，國家通過立法方式，保留了國家提前收回土地使用權(quán)的權(quán)利，從本質(zhì)上講，這也是符合社會(huì)公共利益的�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第19條、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第42條均規(guī)定國家對(duì)土地使用者依法取得的出讓國有土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可依法律程序提前收回。此處所謂社會(huì)公共利益的需要，主要是指依政府土地利用總體規(guī)劃及城市規(guī)劃的調(diào)整，出讓土地需要收回改為劃撥用地的�；�于這一認(rèn)識(shí)，對(duì)此類土地使用權(quán)，立法應(yīng)作出“國家應(yīng)以劃撥方式提供給其他需用地者”的硬性規(guī)定。依《土地管理法》第53條規(guī)定，將出讓土地收回主要用于①國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;②城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;③國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地;④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

　　提前收回土地使用權(quán)，必然會(huì)給土地使用權(quán)人造成損失，國家給予相應(yīng)的補(bǔ)償，符合公正、衡平的法律精神。但依現(xiàn)行法“根據(jù)開發(fā)土地的實(shí)際性況給予相應(yīng)補(bǔ)償”這一彈性規(guī)定，在土地使用權(quán)交易中有較大的人為因素，且模糊的用語影響了實(shí)踐中的可操作性，容易在土地使用權(quán)的補(bǔ)償中出現(xiàn)以權(quán)謀私。對(duì)此，建議在現(xiàn)有法律規(guī)定的基礎(chǔ)上，應(yīng)增加“依法定標(biāo)準(zhǔn)給予相應(yīng)補(bǔ)償”的硬性規(guī)定，以期對(duì)提前收回土地使用權(quán)的法律后果予以完善。

　　關(guān)于補(bǔ)償?shù)臄?shù)額，《土地管理法》第58條第2款運(yùn)用了“適當(dāng)”一詞，而《城市房地產(chǎn)管理法》第42條采用了“相應(yīng)”一語，比較兩者，“適當(dāng)”僅體現(xiàn)為一種合理性，而“相應(yīng)”則要求一致性，類似于“同質(zhì)救濟(jì)”，宜取“相應(yīng)”一語。

　　2、因用地者違法或違約

　　依《土地管理法》第80條和《城市房地產(chǎn)管理法》第25條規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)人違反關(guān)于禁止土地閑置或擅自改變土地用途的規(guī)定，國家可依法律程序提前并且無償、強(qiáng)制收回出讓國有土地使用權(quán)，以示對(duì)用地者違法行為的處罰。

　　此外，如果土地使用權(quán)出讓合同約定，因土地使用者的其他過錯(cuò)可導(dǎo)致國家提前收回出讓國有土地使用權(quán)的，產(chǎn)生的法律后果從約定，即國家既可依約無償收回，也可根據(jù)土地使用權(quán)人利用、開發(fā)土地的實(shí)際情況予以適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。

　　(三)土地滅失

　　不可抗力一般指在簽訂合同以后，不是由于當(dāng)事人的過錯(cuò)，而是由于發(fā)生了當(dāng)事人不能預(yù)見和人力不能克服、不能避免的強(qiáng)制力量，致使合同不能履行或不能完全履行時(shí)，當(dāng)事人可以全部或部分免除自己承擔(dān)的責(zé)任。不可抗力事故，一種為自然現(xiàn)象如自然原因造成的水災(zāi)、火災(zāi)、地震、颶風(fēng)等;一種為社會(huì)現(xiàn)象如戰(zhàn)爭(zhēng)、政府禁令。

　　不可抗力的發(fā)生不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人，由此產(chǎn)生的法律后果的負(fù)擔(dān)必然應(yīng)以平衡雙方的利益為出發(fā)點(diǎn)。由此，因不可抗力造成土地狀況發(fā)生重大變故，導(dǎo)致出讓國有土地使用權(quán)人無法按既有用途利用土地的，國家可收回出讓國有土地使用權(quán)并退還剩余使用年限的出讓金。出讓金在經(jīng)濟(jì)學(xué)上的性質(zhì)為年地租折現(xiàn)值的總和，也即土地使用者將數(shù)十年使用土地的代價(jià)于訂立出讓合同時(shí)一次性支付給國有土地所有者代表。當(dāng)不可抗力發(fā)生時(shí)，出讓金多已交付于出讓人，土地使用權(quán)出讓合同已經(jīng)履行，若發(fā)生土地滅失，損失完全由土地使用者承擔(dān)顯失公平。因不可歸責(zé)的事由而導(dǎo)致用地者喪失預(yù)期利益以及出讓金已支付的，國家退還剩余年限的出讓金，已使用年限的出讓金，視為土地使用權(quán)人對(duì)該土地已行使的占有、使用、收益權(quán)的抵銷。當(dāng)然，如果僅是耕地因洪水變?yōu)槌靥�，種植業(yè)轉(zhuǎn)為漁業(yè)的，則不構(gòu)成土地滅失。

　　九、國家將國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股——出讓國有土地使用權(quán)的特殊形式

　　《土地管理法實(shí)施條例》第29條規(guī)定，“國有土地有償使用的方式包括：(一)國有土地使用權(quán)出讓;(二)國有土地租賃;(三)國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股。從表面來看，依現(xiàn)行法的規(guī)定，國有土地使用權(quán)的取得方式包括出讓、租賃、作價(jià)出資或入股與劃撥四種方式。但進(jìn)一步分析后會(huì)發(fā)現(xiàn)，國家將國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股實(shí)質(zhì)上是在出讓國有土地時(shí)所采取的一種特殊方式，企業(yè)由此取得出讓國有土地使用權(quán)，其所應(yīng)向國家支付的出讓金抽象為國家對(duì)企業(yè)享有的股份�？梢�，作價(jià)出資或入股的后果均使企業(yè)取得了與交納出讓金效果完全一樣的出讓國有土地使用權(quán)，而《土地管理法實(shí)施條例》第29條將之與出讓并列作為國有土地有償使用的方式，體現(xiàn)了作價(jià)出資或入股的特殊性。因此，并未將作價(jià)出資或入股列為一項(xiàng)獨(dú)立的土地使用權(quán)取得方式，而將其并入出讓方式中。

　　《公司法》第24條規(guī)定，有限責(zé)任公司的股東和股份有限公司的發(fā)起人可以用土地使用權(quán)作價(jià)出資。1994年12月《股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第10條規(guī)定，“國家根據(jù)需要，可以一定年限的國有土地使用權(quán)作價(jià)入股，經(jīng)評(píng)估作價(jià)后，界定為國家股，由土地管理部門委托國有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。土地管理部門應(yīng)與國有股權(quán)持股單位簽訂委托持股合同”。1998年2月國土局發(fā)布的《國有企業(yè)改革中劃撥國有土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第3條第2款明確規(guī)定對(duì)國企改革中涉及的劃撥國有土地使用權(quán)可采取國家以土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)方式予以處置，并于第4款對(duì)國家以土地使用權(quán)作價(jià)出資入股作出了界定“本規(guī)定所稱國家以土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)，是指國家以一定年限的國有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓國有土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)形成的國家股股權(quán)，按照國有資產(chǎn)投資主體由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地管理部門委托有資格的國有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有”。由此可見，國家可將出讓國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股(以出讓金為作價(jià)金額)，作為對(duì)企業(yè)的出資或股份投入，為了增加國家的土地收益，國家對(duì)企業(yè)享有相應(yīng)的股東權(quán)，企業(yè)享有出讓國有土地使用權(quán)。土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股形成的國家股股權(quán)，按照國有資產(chǎn)投資主體由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地管理部門委托有資格的國有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。土地管理部門應(yīng)與國有股權(quán)持股單位簽定委托持股合同，以便將土地使用權(quán)用于投資、轉(zhuǎn)讓或者租賃。

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