2018年土地登記代理人考試《理論與方法》考點(diǎn)：劃撥國(guó)有土地使用權(quán)

　　劃撥國(guó)有土地使用權(quán)

　　一、定義

　　劃撥國(guó)有土地使用權(quán)是土地使用者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，無(wú)償取得的或者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后取得的沒有使用期限限制的國(guó)有土地使用權(quán)。

　　劃撥國(guó)有土地使用權(quán)是國(guó)有土地使用權(quán)的一種，其特殊之處主要有兩個(gè)方面，一是權(quán)利取得的方式，二是權(quán)利的期限。在此基礎(chǔ)上，還有一個(gè)特點(diǎn)，那就是權(quán)利的交易限制。

　　(一)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式。其特點(diǎn)是無(wú)償性。依《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第43條第1款的規(guī)定，劃撥國(guó)有土地使用權(quán)指土地使用者通過(guò)各種方式依法無(wú)償取得的土地使用權(quán)。依《劃撥國(guó)有土地使用權(quán)管理暫行辦法》第2條之規(guī)定，劃撥國(guó)有土地使用權(quán)是指土地使用者通過(guò)除出讓國(guó)有土地使用權(quán)以外的其他各種方式，依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)�？梢�，有關(guān)法規(guī)對(duì)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的具體取得方式?jīng)]用嚴(yán)格的限定，但無(wú)論采用何種方式，都是無(wú)償?shù)�。所謂無(wú)償，就是不承擔(dān)向土地所有者交納使用費(fèi)(出讓金、租金等)。需要指出的是，《城市房地產(chǎn)管理法》第22條第1款規(guī)定的“在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用”是指用地單位在征用集體土地或者通過(guò)行政劃撥取得其他單位已經(jīng)使用的劃撥土地的基礎(chǔ)上取得國(guó)有土地使用權(quán)的情形。這里的補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)是支付給農(nóng)民或原用地單位的，不是付給國(guó)家的。所以，盡管用地單位承擔(dān)了補(bǔ)償、安置等費(fèi)用，由于沒用向國(guó)家支付土地使用費(fèi)，理論上仍屬于無(wú)償取得國(guó)有土地使用權(quán)。

　　(二)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的期限。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第22條第2款“依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制”的規(guī)定，除有法定期限的情形外，劃撥國(guó)有土地使用權(quán)一般沒有使用期限。這不僅意味著用地人可以無(wú)期限地長(zhǎng)期使用土地，而且意味著國(guó)家有權(quán)隨時(shí)收回劃撥國(guó)有土地使用權(quán)，并且在收回時(shí)無(wú)需對(duì)用地人支付補(bǔ)償。

　　(三)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的交易限制。鑒于以上兩個(gè)特點(diǎn)，劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的交易受到限制。也就是說(shuō)，劃撥國(guó)有土地使用權(quán)本身一般不得單獨(dú)用于有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、投資等交易;如果用地人需要將劃撥土地用于交易，一是應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)國(guó)家土地管理部門批準(zhǔn)，二是應(yīng)當(dāng)取得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。劃撥國(guó)有土地使用權(quán)隨地上建筑物、附著物轉(zhuǎn)讓或以其他方式交易的，其土地收益原則上也應(yīng)當(dāng)上交國(guó)家。

　　二 、劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的主體

　　下列土地的使用者可以依法取得劃撥國(guó)有土地使用權(quán)：

　　1、國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;

　　2、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;

　　3、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地;

　　4、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他符合條件的用地。

　　另外經(jīng)國(guó)家征用而用地者閑置的農(nóng)民集體所有的土地，由國(guó)家依法收回后，應(yīng)當(dāng)無(wú)償劃撥給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體使用，農(nóng)民集體成為劃撥國(guó)有土地使用權(quán)主體之一。

　　行政劃撥是建國(guó)以來(lái)一直沿用的國(guó)有土地使用權(quán)取得方式。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，工商業(yè)用地、行政事業(yè)單位用地并無(wú)營(yíng)利性、公益性的顯著區(qū)分，土地資源的使用分配按計(jì)劃進(jìn)行。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立完善，這種帶有濃重計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩的用地制度已不適合我國(guó)的客觀情況。為了發(fā)展我國(guó)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，大力推進(jìn)土地使用制度改革，培育和發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)逐步縮小劃撥范圍，擴(kuò)大土地使用權(quán)出讓范圍，發(fā)揮市場(chǎng)在配置土地資源這一生產(chǎn)要素中的作用，保障國(guó)家在土地資產(chǎn)方面的收益。但是，從我國(guó)實(shí)際情況出發(fā)，對(duì)所有建設(shè)用地一律采取出讓方式提供土地使用權(quán)是不切實(shí)際的，因?yàn)檫@會(huì)提高公益性事業(yè)用地的成本，加重財(cái)政負(fù)擔(dān)，限制公益事業(yè)發(fā)展。所以，國(guó)家投資的基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目以及那些不能營(yíng)利而又為國(guó)計(jì)民生所需要的項(xiàng)目，由于其具有社會(huì)公益性質(zhì)，以劃撥方式取得土地使用權(quán)是恰當(dāng)?shù)摹?/P>

　　基于上述理由，我國(guó)法律嚴(yán)格地把劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的主體限定為國(guó)家投資或者其他投資者投資建設(shè)，用于非營(yíng)利性目的的建設(shè)用地的使用者。《城市房地產(chǎn)管理法》第23條和《土地管理法》第54條有關(guān)于劃撥土地范圍的規(guī)定，將劃撥土地的用地范圍限定為公用事業(yè)、國(guó)家機(jī)關(guān)、基礎(chǔ)設(shè)施以及國(guó)家重點(diǎn)工程用地。

　　在征用集體土地基礎(chǔ)上取得劃撥國(guó)有土地使用權(quán)實(shí)際上是一種廉價(jià)取得增量土地的方法。實(shí)踐中，通過(guò)這種方式取得劃撥國(guó)有土地使用權(quán)后，用地者征而不用、多征少用，導(dǎo)致土地閑置、資源浪費(fèi)的現(xiàn)象比較常見。所以，《土地管理法》第37條規(guī)定的征收閑置費(fèi)、無(wú)償收回土地以及將土地交給農(nóng)民集體恢復(fù)耕種，都有助于遏制這種現(xiàn)象，使有限的土地資源得以充分利用。

　　三 、劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的取得

　　用地者申請(qǐng)取得劃撥國(guó)有土地使用權(quán)需征用集體土地或占用其他用地者正在使用的國(guó)有土地的，申請(qǐng)用地者應(yīng)向集體土地所有者或原國(guó)有土地使用者支付土地補(bǔ)償安置費(fèi)或拆遷補(bǔ)安置費(fèi)。申請(qǐng)用地者取得劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的土地為國(guó)有荒山、荒地的，經(jīng)依法批準(zhǔn)后，可無(wú)償取得。

　　依《城市房地產(chǎn)管理法》第22條及《土地管理法》第40、47條的規(guī)定，劃撥國(guó)有土地使用權(quán)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，土地使用者可在繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后低償取得或無(wú)償取得。可見，取得劃撥國(guó)有土地使用權(quán)基本方式為無(wú)償取得和低償付取得。

　　依《土地管理法》第40條規(guī)定，“開發(fā)未確定使用權(quán)的國(guó)有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以確定給開發(fā)單位或者個(gè)人長(zhǎng)期使用�！边@是無(wú)償取得劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的特別規(guī)定。這里所稱“荒地”，包括荒溝、荒丘、荒灘等未經(jīng)開發(fā)利用的土地。對(duì)國(guó)有荒山、荒地加以利用有利于土地資源的利用和保護(hù)，應(yīng)予鼓勵(lì)。開發(fā)荒山、荒地，尤其是農(nóng)、林、牧、漁業(yè)開發(fā)，其成本較高、回收較慢、回報(bào)較低，因而采用無(wú)償劃撥的做法是可取的。

　　四 、劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的內(nèi)容及限制

　　劃撥國(guó)有土地使用權(quán)人對(duì)劃撥土地享有占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)。劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的處分權(quán)能受到一定限制，使用權(quán)人不得對(duì)其權(quán)利進(jìn)行有償處分。劃撥土地一般屬公益性用地，公益性用地并不以經(jīng)營(yíng)為目的，對(duì)土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押有違國(guó)家無(wú)償劃撥的目的。因此，《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第44、45條，《劃撥國(guó)有土地使用權(quán)管理暫行辦法》第5、6條均規(guī)定，劃撥國(guó)有土地使用權(quán)只有變?yōu)槌鲎寚?guó)有土地使用權(quán)并符合其他條件才可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。但是，對(duì)于劃撥土地上的房屋出租，《城市房地產(chǎn)管理法》第55條做了較為寬松的規(guī)定。按照該規(guī)定的精神，在這種情況下出租房屋可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但必須將租金中所含的土地收益上繳國(guó)家。這樣規(guī)定，有利于鼓勵(lì)有富裕房屋又不愿轉(zhuǎn)讓或交納土地出讓金的用地人將房屋租與他人，從而使已有的房屋資源得到充分利用，從而緩解城市房屋的供需矛盾。

　　實(shí)踐中，劃撥國(guó)有土地使用權(quán)人經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)，可以將劃撥土地?zé)o償讓與其他用地單位，也可以與其他劃撥國(guó)有土地使用權(quán)人進(jìn)行土地互換(但不得牟利)。但從本質(zhì)上說(shuō)，由于需要土地所有者的批準(zhǔn)，這種權(quán)利處分不是完全自主的。與此相比較，出讓國(guó)有土地使用權(quán)的處分無(wú)需批準(zhǔn)，而僅僅是辦理登記手續(xù)，使用權(quán)人有完全自主的處分能力。

　　劃撥國(guó)有土地使用權(quán)人享有對(duì)所得土地收益的處分權(quán)。劃撥后，用地者實(shí)際控制劃撥土地，并依土地使用目的對(duì)其實(shí)際利用。劃撥國(guó)有土地使用權(quán)人可通過(guò)占有、使用土地而獲取土地利益，該利益包括使用土地的收益和使用土地的便利。因劃撥國(guó)有土地使用權(quán)本身不具有處分權(quán)能，經(jīng)批準(zhǔn)適當(dāng)處分以后，用地者應(yīng)當(dāng)繳納出讓金或?qū)⑥D(zhuǎn)讓或出租所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家。

　　劃撥國(guó)有土地使用權(quán)人享有其劃撥土地上的建筑物和其他附著物的所有權(quán)。依房地一致原則，土地使用權(quán)的主體與地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的主體應(yīng)一致，因此，劃撥國(guó)有土地使用權(quán)人對(duì)其投資建造的地上建筑物和其他附著物享有所有權(quán)。

　　五 、劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

　　劃撥國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第39條對(duì)劃撥土地上房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓做出了規(guī)定。劃撥國(guó)有土地使用權(quán)可否進(jìn)入市場(chǎng)是一個(gè)有爭(zhēng)論的問題。就我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀而言，在高達(dá)99%的存量城市土地仍然為劃撥土地，國(guó)有土地出讓市場(chǎng)因資金短缺所限而發(fā)展緩慢，而通過(guò)征用集體土地增加城市土地供應(yīng)又受到諸種因素制約的現(xiàn)實(shí)情況下，應(yīng)該以多種方式促使存量土地進(jìn)入二級(jí)土地市場(chǎng)。因此，允許劃撥國(guó)有土地使用權(quán)通過(guò)一定條件，有限制地進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)是我國(guó)現(xiàn)實(shí)的要求，也是鼓勵(lì)原劃撥土地使用者節(jié)約用地、合理用地，防止土地的閑置、浪費(fèi)，發(fā)揮土地利用效能和經(jīng)濟(jì)效益，確保國(guó)土資源不流失，以達(dá)到土地資源合理利用和優(yōu)化配置的客觀需要。因此，我國(guó)的有關(guān)法律、法規(guī)對(duì)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，特別是國(guó)有企業(yè)改制中的劃撥國(guó)有土地使用權(quán)處理作了比較靈活的規(guī)定。

　　首先，劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，對(duì)符合出讓條件的，應(yīng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)并補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，由轉(zhuǎn)受讓方繳納出讓金。劃撥土地是國(guó)家根據(jù)土地使用者實(shí)際需要、用途交付其專項(xiàng)使用的，因此，轉(zhuǎn)讓劃撥國(guó)有土地使用權(quán)必經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。規(guī)定由轉(zhuǎn)受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納出讓金，不僅充分體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，并可避免因房地產(chǎn)私下交易而造成國(guó)家土地收益的流失。根據(jù)我國(guó)城市發(fā)展城市房地產(chǎn)的政策取向，劃撥土地轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)盡可能采用繳納出讓金、辦理出讓手續(xù)的方式。實(shí)踐中，無(wú)建筑物的土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，廠房、賓館、寫字樓、商品房住宅等經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，一般應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓。

　　順便指出，從嚴(yán)格的法律意義上講，辦理土地使用權(quán)出讓的情況下，所謂劃撥使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，實(shí)質(zhì)上不過(guò)是一種權(quán)利更新，即原有的劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的終止和新的出讓國(guó)有土地使用權(quán)的設(shè)立。當(dāng)然，從實(shí)務(wù)的角度，將這種現(xiàn)象理解為以權(quán)利更新為條件和后果的土地使用權(quán)交易，也未嘗不可。

　　其次，劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，對(duì)不具備出讓條件的土地，如國(guó)家暫時(shí)無(wú)法或不需要轉(zhuǎn)為出讓方式提供給土地使用者的土地，或根據(jù)城市規(guī)劃不宜出讓而近期又不禁止轉(zhuǎn)讓的土地，可以不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳給國(guó)家。1992年9月財(cái)政部發(fā)布的《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》第3條規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入中土地收益金(或土地增值費(fèi))包括土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(含連同地表建筑物一同轉(zhuǎn)讓)給第三者時(shí)，就其轉(zhuǎn)讓土地交易額按規(guī)定比例向財(cái)政部門繳納的價(jià)款。

　　六、劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的出租

　　劃撥國(guó)有土地使用權(quán)人以營(yíng)利為目的，將劃撥國(guó)有土地使用權(quán)連同其地上建筑物、其他附著物出租的，應(yīng)按規(guī)定的定額或比例標(biāo)準(zhǔn)向國(guó)家上繳土地收益金�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第55條對(duì)劃撥土地上以營(yíng)利為目的實(shí)施的房屋出租做出了規(guī)定。劃撥國(guó)有土地使用權(quán)出租是出租人將權(quán)利租給承租人使用一定年限，出租人并不因此失去土地使用權(quán)。這不同于劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。在轉(zhuǎn)讓的情況下，土地使用權(quán)人將權(quán)利徹底讓與受讓人，由受讓人取代原土地使用權(quán)人的地位。因此，劃撥國(guó)有土地使用權(quán)出租不需要進(jìn)行土地使用權(quán)的變更登記，只須辦理租賃登記，以便登記機(jī)關(guān)公示和管理。

　　在上述情況下的土地使用權(quán)出租，不需要辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但出租人應(yīng)當(dāng)將租金中所含的土地收益上交國(guó)家。依《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》第3條的規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)出租時(shí)的土地收益金(或土地增值費(fèi))，為出租人所獲得的租金收入按規(guī)定比例向財(cái)政部門繳納的價(jià)款。

　　需要注意的是，劃撥國(guó)有土地使用權(quán)單獨(dú)出租的，不適用《城市房地產(chǎn)管理法》第55條的規(guī)定。此時(shí)應(yīng)按照《劃撥國(guó)有土地使用權(quán)管理暫行辦法》第5條、第6條的規(guī)定，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。另外，根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條的規(guī)定，劃撥土地連同地上建筑物、附著物出租的，也可以經(jīng)批準(zhǔn)后辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。對(duì)于那些打算長(zhǎng)期出租物業(yè)，而且對(duì)未來(lái)地價(jià)有較高升值預(yù)期的用地人來(lái)說(shuō)，這不失為一種可取的選擇。

　　七、劃撥國(guó)有土地使用權(quán)隨建筑物抵押

　　劃撥國(guó)有土地使用權(quán)與其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。

　　劃撥國(guó)有土地使用權(quán)抵押時(shí)，也應(yīng)有嚴(yán)格的程序限制。因?yàn)榈盅鹤鳛閷?duì)債權(quán)的擔(dān)保，一旦債務(wù)到期債務(wù)人不履行債務(wù)，抵押權(quán)人即可以依法通過(guò)拍賣、變賣劃撥國(guó)有土地使用權(quán)及其上建筑物、其他附著物而實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。當(dāng)?shù)盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，必然發(fā)生劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。因此，應(yīng)比照劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序，報(bào)請(qǐng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，并交納土地使用權(quán)出讓金或者以所得收益抵交土地使用權(quán)出讓金，方可將劃撥國(guó)有土地使用權(quán)抵押。

　　在劃撥國(guó)有土地使用權(quán)抵押的情況下，一旦發(fā)生抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，即產(chǎn)生同劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一樣的效果。因此，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，原有的劃撥國(guó)有土地使用權(quán)存在著兩種可能：一是按照國(guó)有土地出讓程序轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎寚?guó)有土地使用權(quán)，二是繼續(xù)保持為劃撥國(guó)有土地使用權(quán)。

　　八、劃撥國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股

　　劃撥國(guó)有土地使用權(quán)不得直接作價(jià)出資或入股作為對(duì)企業(yè)的投資。劃撥國(guó)有土地使用權(quán)人辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并交納出讓金后，可以用出讓國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股。但是，中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)設(shè)立時(shí)，中方合資、合作者已依法經(jīng)審批以劃撥國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資的，不在此限。

　　以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的企業(yè)，在改制為股份制企業(yè)時(shí)，可以通過(guò)補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金，進(jìn)行出讓國(guó)有土地使用權(quán)登記以后，將該土地使用權(quán)作價(jià)計(jì)入企業(yè)資本。同樣地，企業(yè)也可以用同樣方式取得出讓國(guó)有土地使用權(quán)后，以土地使用權(quán)向其他企業(yè)投資，或者與其他企業(yè)合資成立新的企業(yè)。

　　但是，對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》實(shí)施前，外商投資企業(yè)法已經(jīng)規(guī)定的中方合資、合作者可以其已經(jīng)依法取得的劃撥國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資的制度，也應(yīng)予以承認(rèn)。故將此規(guī)定為適用除外。

　　九、國(guó)有企業(yè)改革中對(duì)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的處置

　　(一)企業(yè)改革中對(duì)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的處置方式

　　國(guó)有企業(yè)改革中涉及劃撥國(guó)有土地使用權(quán)處置的，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取保留劃撥國(guó)有土地使用權(quán)、國(guó)有土地使用權(quán)出讓、國(guó)有土地租賃、國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)或國(guó)有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營(yíng)的方式處置。其中，根據(jù)原國(guó)家土地管理局1998年2月17日發(fā)布的《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥國(guó)有土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第3條第2、3款以及第4條的規(guī)定，國(guó)有土地租賃，是指土地使用者與縣級(jí)以上人民政府土地管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為;國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)，是指國(guó)家以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓國(guó)有土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押;國(guó)有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營(yíng)，是指國(guó)家以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)后授權(quán)給經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家控股公司、作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)管理的行為。

　　在這里，需要注意國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)與國(guó)有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營(yíng)的區(qū)別。雖然這兩種方式都規(guī)定了國(guó)家在一定年期內(nèi)對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，但作價(jià)后土地使用權(quán)利的具體內(nèi)容是不同的。首先，獲得權(quán)利的主體不完全相同。前者規(guī)定的獲得權(quán)利的主體為“改組后的新設(shè)企業(yè)”;而后者規(guī)定的權(quán)利主體為“經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家控股公司、作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司”。其次，權(quán)利內(nèi)容不同。前者的權(quán)利主體是土地使用權(quán)的持有者，對(duì)該土地使用權(quán)利有較完備的處分權(quán)，如，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓國(guó)有土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)，國(guó)家只享有股權(quán);后者的權(quán)利主體是土地使用權(quán)的經(jīng)營(yíng)管理者，一般并不直接使用土地，而是將土地使用權(quán)在授權(quán)范圍內(nèi)以作價(jià)出資(入股)或租賃等方式在其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)范圍內(nèi)配置土地，其向集團(tuán)公司以外的第三人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，須經(jīng)有權(quán)土地管理部門批準(zhǔn)，并交納土地出讓金。

　　(二)保留劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的情形

　　根據(jù)原國(guó)家土地管理局1998年2月17日發(fā)布的《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥國(guó)有土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第3條第1款的規(guī)定，國(guó)有企業(yè)使用的劃撥國(guó)有土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)逐步實(shí)行有償使用制度。因此，保留劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的情形主要為 3種：一是基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地;二是關(guān)系國(guó)家安全利益、高新技術(shù)、重點(diǎn)技術(shù)改造項(xiàng)目的用地;三是改造或改組后的國(guó)有企業(yè)用地。需要強(qiáng)調(diào)的是，保留劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的一般不包括公司制企業(yè)，只有國(guó)有企業(yè)改造或改組為國(guó)有獨(dú)資公司的屬于例外。而且，保留劃撥國(guó)有土地使用權(quán)要經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)。

　　(三)采用出讓國(guó)有土地使用權(quán)和租賃國(guó)有土地的情形

　　根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》的規(guī)定，對(duì)于一般競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)，應(yīng)堅(jiān)持以出讓、租賃等方式配置土地。另外，《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥國(guó)有土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第5條、第6條也對(duì)國(guó)有企業(yè)的劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為出讓國(guó)有土地使用權(quán)或租賃國(guó)有土地作了規(guī)定。根據(jù)這些規(guī)定，國(guó)有企業(yè)改革涉及的劃撥國(guó)有土地使用權(quán)，有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)采取出讓國(guó)有土地使用權(quán)的方式依法處置：1、國(guó)有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的;2、國(guó)有企業(yè)改組為股份合作制企業(yè)的;3、非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)的;4、原國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)或出售的;5、采用成熟技術(shù)進(jìn)行產(chǎn)品更新和技術(shù)改造的國(guó)有企業(yè)，但承擔(dān)國(guó)家計(jì)劃內(nèi)重點(diǎn)技術(shù)改造項(xiàng)目的國(guó)有企業(yè)除外;6、屬于其他一般競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)的企業(yè)。

　　國(guó)有企業(yè)改革涉及的劃撥國(guó)有土地使用權(quán)，有下列情形之一的，可以采取租賃國(guó)有土地的方式依法處置：1、符合上述應(yīng)當(dāng)出讓的第1、2、3、6種情形規(guī)定的;2、國(guó)有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的。

　　(四)國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)方式處置劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的情形

　　根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，關(guān)系國(guó)計(jì)民生、國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈的關(guān)鍵領(lǐng)域和基礎(chǔ)性行業(yè)企業(yè)或大型骨干企業(yè)，改組為國(guó)家控股的有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建國(guó)有企業(yè)集團(tuán)的，經(jīng)有審批權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，所涉及的劃撥國(guó)有土地使用權(quán)可以采取國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)的方式處置。

　　《關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》中規(guī)定：“對(duì)于自然壟斷的行業(yè)、提供重要公共產(chǎn)品和服務(wù)的行業(yè)，以及支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，根據(jù)企業(yè)改革和發(fā)展的需要，主要采用授權(quán)經(jīng)營(yíng)和國(guó)家作價(jià)出資(入股)方式配置土地，國(guó)家以作價(jià)轉(zhuǎn)為國(guó)家資本金或股本金的方式，向集團(tuán)公司后企業(yè)注入土地資產(chǎn)�！薄秶�(guó)有企業(yè)改革中劃撥國(guó)有土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第7條規(guī)定：“根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，須由國(guó)家控股的關(guān)系國(guó)計(jì)民生、國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈的關(guān)鍵領(lǐng)域和基礎(chǔ)性行業(yè)企業(yè)或大型骨干企業(yè)，改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的，涉及的劃撥國(guó)有土地使用權(quán)經(jīng)省級(jí)以上人民政府土地管理部門批準(zhǔn)，可以采取國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)的方式處置�！眹�(guó)家控股的關(guān)系國(guó)計(jì)民生、國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈的關(guān)鍵領(lǐng)域和基礎(chǔ)性行業(yè)企業(yè)或大型骨干企業(yè)，一般指自然壟斷的行業(yè)、提供重要公共產(chǎn)品和服務(wù)的行業(yè)，以及支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，如，郵電業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)等。

　　(五)國(guó)有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式的概括性規(guī)定

　　國(guó)家根據(jù)需要，可將一定年限的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)后授權(quán)給經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家控股公司，由作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司或集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)管理，并由國(guó)務(wù)院或省級(jí)土地管理部門發(fā)給國(guó)有土地使用權(quán)經(jīng)營(yíng)管理授權(quán)書。被授權(quán)的國(guó)家控股公司、作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司憑授權(quán)書可依法處置土地。

　　《關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》中規(guī)定，對(duì)于自然壟斷的行業(yè)、提供重要公共產(chǎn)品和服務(wù)的行業(yè)，以及支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，根據(jù)企業(yè)改革和發(fā)展的需要，主要采用授權(quán)經(jīng)營(yíng)和國(guó)家作價(jià)出資(入股)方式配置土地，國(guó)家以作價(jià)轉(zhuǎn)為國(guó)家資本金或股本金的方式，向集團(tuán)公司后企業(yè)注入土地資產(chǎn)�！秶�(guó)有企業(yè)改革中劃撥國(guó)有土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第4條規(guī)定，國(guó)家根據(jù)需要，可以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)后授權(quán)給經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家控股公司、作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)管理。國(guó)有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營(yíng)，由國(guó)家土地管理局審批，并發(fā)給國(guó)有土地使用權(quán)經(jīng)營(yíng)管理授權(quán)書。被授權(quán)的國(guó)家控股公司、作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司憑授權(quán)書，可以向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)以作價(jià)出資(入股)或租賃等方式配置土地，企業(yè)應(yīng)持土地使用權(quán)經(jīng)營(yíng)管理授權(quán)書和有關(guān)文件，按規(guī)定辦理變更土地登記手續(xù)。

　　被授權(quán)的國(guó)家控股公司、作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司必須接受授權(quán)部門的監(jiān)督管理。被授權(quán)的企業(yè)必須對(duì)土地資產(chǎn)保值、增值情況提供年度報(bào)告;對(duì)企業(yè)土地股權(quán)的土地資產(chǎn)的情況和執(zhí)行土地管理法律、法規(guī)的情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，企業(yè)違反土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定以及超越授權(quán)經(jīng)營(yíng)的權(quán)限和范圍使用土地后處置土地資產(chǎn)的，授權(quán)部門有權(quán)依法予以查處，并追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。

　　國(guó)有土地使用權(quán)需要作價(jià)授權(quán)經(jīng)營(yíng)給省屬企業(yè)的，經(jīng)國(guó)家土地管理局批準(zhǔn)，有省級(jí)人民政府土地管理部門決定，并按本部分規(guī)定執(zhí)行。

　　十、政策優(yōu)惠住房的劃撥國(guó)有土地使用權(quán)

　　公民可以按照國(guó)家法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定處置其購(gòu)買的政策優(yōu)惠住房及其劃撥國(guó)有土地使用權(quán)。政策優(yōu)惠住房的劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為出讓國(guó)有土地使用權(quán)后，應(yīng)依國(guó)家有關(guān)規(guī)定確定土地使用權(quán)年限。政策優(yōu)惠住房的劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為出讓國(guó)有土地使用權(quán)后，應(yīng)依國(guó)家有關(guān)規(guī)定簽定國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。

　　關(guān)于住房制度改革后對(duì)原公有住房占用的劃撥國(guó)有土地使用權(quán)以及經(jīng)濟(jì)適用房占用的劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的處置，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組〈關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見〉的通知》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》以及《關(guān)于已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售中有關(guān)土地問題的通知》等規(guī)定，政策優(yōu)惠住房的劃撥國(guó)有土地使用權(quán)，不進(jìn)入市場(chǎng)的，可保留為劃撥國(guó)有土地使用權(quán);進(jìn)入市場(chǎng)的，應(yīng)轉(zhuǎn)為出讓國(guó)有土地使用權(quán)。轉(zhuǎn)為出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定確定出讓年限，并簽定國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。

　　十一、劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的收回

　　在下列情況下，國(guó)家可收回劃撥國(guó)有土地使用權(quán)：1、因公共利益需要使用土地的;2、為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的;3、土地出讓等有償合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的;4、因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國(guó)有土地的;5、公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。

　　為了穩(wěn)定土地使用關(guān)系，鼓勵(lì)土地投資和防止政府濫用權(quán)力損害土地使用者的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)對(duì)國(guó)家收回劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的事由加以限定。根據(jù)《土地管理法》第58條第1款的規(guī)定，有上述5種情形。國(guó)家在具備法定事由收回劃撥土地時(shí)，對(duì)于用地人在土地上的投入，并非一概采取無(wú)償收歸國(guó)有的辦法。根據(jù)《土地管理法》第58條第2款的規(guī)定，對(duì)其中的第1、2兩種情況應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償。

　　2018年全國(guó)土地登記代理人網(wǎng)校培訓(xùn)：

　　2018年土地登記代理人網(wǎng)校輔導(dǎo)導(dǎo)師精講+精選題解+內(nèi)部資料。各章節(jié)配備相應(yīng)習(xí)題，清晰掌握鞏固各考點(diǎn);詳細(xì)梳理各章節(jié)分值分布，明確考試重點(diǎn)，解析考試方向，臨考提分必備。點(diǎn)擊購(gòu)買>>>>

　　全國(guó)統(tǒng)一服務(wù)熱線：4000-525-585　快速聯(lián)系通道