2017年土地登記代理人《理論與方法》復(fù)習(xí)重點(diǎn)（21）

　　土地承租權(quán)的客體

　　下列權(quán)利可以與土地上的建筑物、其他附著物同時(shí)出租，設(shè)定土地承租權(quán)：

　　(一)依法或者依合同約定進(jìn)行投資開發(fā)的國有土地使用權(quán);

　　(二)依法可以流轉(zhuǎn)的城市私房用地使用權(quán)。

　　沒有建筑物、其他附著物但有獨(dú)立支配價(jià)值的國有土地使用權(quán)可以單獨(dú)出租，設(shè)定土地承租權(quán)。

　　現(xiàn)行土地立法的有關(guān)規(guī)定表明，國有土地使用權(quán)出租后可以設(shè)定土地承租權(quán)。

　　為了防止土地的投機(jī)膨脹和無計(jì)劃地濫用，現(xiàn)行法已規(guī)定，按規(guī)定或者約定的期限和條件完成投資開發(fā)的，土地使用權(quán)才可轉(zhuǎn)讓。同樣地，為了防止開發(fā)商不搞開發(fā)，將囤積土地用以租賃以牟取高額暴利，也應(yīng)當(dāng)對用于出租的國有土地使用權(quán)范圍加以限制。《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第28條對此僅做了原則性規(guī)定，要求土地使用權(quán)人依據(jù)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地。至于土地使用權(quán)人將土地開發(fā)到何種程度才可出租，法律尚未作明確規(guī)定，一般由各地根據(jù)具體情況而定。如有的地方規(guī)定除地價(jià)款外，投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到出讓合同約定投資的25%的即可出租;上海則要求達(dá)至約定投資的100%才可。這些做法對完善土地承租權(quán)的立法有積極意義。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條、《劃撥國有土地使用權(quán)管理暫行條例》第6條的規(guī)定，作為承租權(quán)標(biāo)的的國有土地使用權(quán)必須符合一個(gè)條件：已經(jīng)依法律或者約定完成了一定比例的投資開發(fā)。

　　若對土地的投資開發(fā)不屬于房屋建設(shè)工程，僅屬于成片開發(fā)土地的，依現(xiàn)行法的某些規(guī)定，只要達(dá)到“三通一平”，達(dá)到場地平整，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件的，便形成可以單獨(dú)出租的土地使用權(quán)。