地權(quán)

　　“三大改造”和“私房改造”不僅使我國城市國有土地從數(shù)量上轉(zhuǎn)化為絕對優(yōu)勢，而且使人們的社會(huì)觀念發(fā)生了歷史性的轉(zhuǎn)變。“聚財(cái)購地，添置房產(chǎn)”已不再是廣大市民追逐奮斗的目標(biāo)。以房產(chǎn)或地產(chǎn)謀取收益的活動(dòng)也逐漸收斂匿跡。房地產(chǎn)市場行為從公開轉(zhuǎn)向隱蔽。城市土地的所有制處在分崩離析之中。

　　這時(shí)地權(quán)結(jié)構(gòu)漸趨模糊，反映出土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系不夠明朗的客觀狀況。土地國有所有權(quán)迅速上升為主要權(quán)種。這是一個(gè)具有重大意義卻又沒有任何明確界定的權(quán)利。這種權(quán)利雖然名義上屬于國家，但沒有固定、明確的產(chǎn)權(quán)代表，權(quán)利的行使實(shí)際掌握在各有關(guān)部門及其行政領(lǐng)導(dǎo)手中。

　　這時(shí)的土地私有者不再向地上權(quán)人提出地租要求，國有土地所有者對地上權(quán)人也僅收取時(shí)斷時(shí)續(xù)僅具象征意義的使用費(fèi)。因此，這時(shí)的地上權(quán)逐漸消失或?yàn)橥恋厥褂脵?quán)所吸收。土地典權(quán)和土地抵押權(quán)除在歷史形成的舊的經(jīng)濟(jì)關(guān)系中維系外，不再有這類經(jīng)濟(jì)行為出現(xiàn)。“地權(quán)”觀念在社會(huì)上被沖洗淡化了。

　　農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度沿革

　　1、農(nóng)民土地所有制的建立建國以后到1952年的土地改革，實(shí)現(xiàn)了在1950年6月頒布的《中華人民共和國土地改革法》提出的目標(biāo)：“廢除地主階級(jí)封建剝削的土地所有制，實(shí)行農(nóng)民土地所有制，借以解放農(nóng)村生產(chǎn)力，發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，為新中國工業(yè)化開辟道路。”通過改革，到1952年底，已使3億無地或少地的農(nóng)民獲得了6700萬公頃土地，建立起以“耕者有其田”為特征的農(nóng)民土地所有制。

　　這種以農(nóng)民土地所有制為核心的農(nóng)村地權(quán)制度是最適宜當(dāng)時(shí)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件、農(nóng)村產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和農(nóng)民利益取向的制度安排，因而在當(dāng)時(shí)產(chǎn)生了極為顯著的成效。

　　2、農(nóng)村土地集體所有制的建立 1952年，中國工業(yè)化、城市化過程剛剛開始。1953年，新一輪的農(nóng)村土地制度變遷便啟動(dòng)了。為了適應(yīng)當(dāng)時(shí)實(shí)施的優(yōu)先發(fā)展工業(yè)的戰(zhàn)略，建立起了相配套的高度集權(quán)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制、人民公社制度和城鄉(xiāng)分隔制度，具體體現(xiàn)在土地制度的變遷上，則是建立起了傳統(tǒng)的土地集體所有制——“三級(jí)所有、隊(duì)為基礎(chǔ)”。

　　3、農(nóng)村家庭聯(lián)產(chǎn)承包經(jīng)營責(zé)任制的建立 70年代末，中國的經(jīng)濟(jì)體制改革以農(nóng)村土地制度改革為發(fā)端在全國展開。在農(nóng)村實(shí)行土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包經(jīng)營責(zé)任制，廣大農(nóng)民的生產(chǎn)積極性被重新喚起。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率大大提高。

　　這時(shí)期的農(nóng)村地權(quán)內(nèi)容由原來高度集中的土地所有權(quán)分化出了集體土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地經(jīng)營權(quán)等各權(quán)種。這種地權(quán)制度的內(nèi)容安排由于適應(yīng)當(dāng)時(shí)的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)特性并有利于小農(nóng)家庭經(jīng)濟(jì)體制傳統(tǒng)優(yōu)勢的發(fā)揮，其經(jīng)濟(jì)效益是極其顯著的。

　　土地權(quán)利登記制度概況

　　土地權(quán)利登記，又簡稱為土地登記，是為了確定土地權(quán)利的歸屬、變更以及土地權(quán)利狀態(tài)有無負(fù)擔(dān)等，對土地上權(quán)利的確立、變更、轉(zhuǎn)移、消滅所作的記錄。土地登記是土地權(quán)利變動(dòng)的基本公示方式，是判斷土地權(quán)利變動(dòng)生效的主要根據(jù)。

　　現(xiàn)代的土地登記來源于傳統(tǒng)大陸法系民法所謂不動(dòng)產(chǎn)登記，不動(dòng)產(chǎn)登記主要是指不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所記載的各種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)。因?yàn)樽鳛閷?shí)體法的民法典所關(guān)注的主要是登記這種事實(shí)狀態(tài)對實(shí)體權(quán)利的影響，而登記機(jī)關(guān)對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依法進(jìn)行的記錄與涂銷活動(dòng)是一項(xiàng)公法行為，并非私法所涉及的范圍。由于不動(dòng)產(chǎn)是關(guān)系到人類生存利益的重要財(cái)產(chǎn)，為保護(hù)市場交易的安全和善意第三人的合法權(quán)益，對其進(jìn)行登記是重要的保護(hù)手段，由此，不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)該成為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)制度的重要組成部分。

　　我國現(xiàn)行土地登記制度，來源于1986年土地管理法，在《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中，規(guī)定了土地使用權(quán)登記制度。新的《土地管理法》第11條規(guī)定了登記的機(jī)關(guān)和權(quán)利類型：農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。單位和個(gè)人依法使用的國有土地，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán);其中，中央國家機(jī)關(guān)實(shí)用的國有土地的具體登記發(fā)證機(jī)關(guān)，由國務(wù)院確定。第12條：依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。較為完整土地產(chǎn)登記制度是從1996年2月1日起開始在全國范圍內(nèi)施行的《土地登記規(guī)則》。

　　城市地權(quán)制度的演變

　　1、城市土地國有化奠基時(shí)期在1949一1952年間，人民政府成立，相繼沒收了******政府的地產(chǎn)和官僚資本家、大地主、戰(zhàn)爭罪犯等的地產(chǎn)，將其轉(zhuǎn)為國有，奠定了社會(huì)主義城市土地國有化的基礎(chǔ)。這一時(shí)期城市地權(quán)除了取消了永佃權(quán)和永租權(quán)外，基本沿襲了解放前的構(gòu)架，其具體內(nèi)容如下：

　　2、城市土地基本國有化時(shí)期我國城市土地的國有化是在一系列政治運(yùn)動(dòng)中逐步實(shí)現(xiàn)的。從1953年至1966年，通過對農(nóng)業(yè)、手工業(yè)、資本主義工商業(yè)的三大改造和對出租私有房屋的社會(huì)主義改造，逐步使城市土地基本國有化。