土地登記代理人考試?yán)碚摲椒ń滩闹�識(shí)點(diǎn)：確定土地使用權(quán)

　　確定集體土地使用權(quán)

　　集體土地可分為集體農(nóng)用土地、集體建設(shè)用地和集體未利用地。按照這一分類，使用集體土地的使用者享有的集體土地使用權(quán)包括兩類：集體農(nóng)用土地使用權(quán)和集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。

　　農(nóng)用土地使用權(quán)主要是指對(duì)農(nóng)業(yè)用地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，也包括依法取得的“四荒地”使用權(quán);集體土地建設(shè)用地使用權(quán)可再進(jìn)一步分為農(nóng)村居民宅基地使用權(quán)和鄉(xiāng)村企事業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)等�！洞_定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》重點(diǎn)對(duì)集體土地建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行了規(guī)定，故這里主要討論確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)的情況。

　　由于歷史上農(nóng)村土地政策的調(diào)整和變動(dòng)，使用農(nóng)村集體土地的情況也十分復(fù)雜，而且在不同的階段呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn)。確權(quán)的一般原則和國(guó)家建設(shè)征用集體土地、集體之間使用土地的權(quán)屬問(wèn)題分階段處理的原則，已對(duì)此進(jìn)行了闡述。從使用農(nóng)村集體土地的情況來(lái)看，1950年《中華人民共和國(guó)土地改革法》到1962年9月27日《六十條》的公布實(shí)施，這個(gè)時(shí)期使用集體土地，主要依靠行政命令，缺乏文字材料。從1962年到1982年頒布《國(guó)家建設(shè)征用土地條例》，這個(gè)時(shí)期使用集體土地以協(xié)議方式為主，一般不經(jīng)批準(zhǔn)。從1982年到1986年發(fā)布《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地管理、制止亂占耕地的通知》，這一時(shí)期鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農(nóng)村建房亂占濫用耕地的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)隨意占地不履行審批手續(xù)，干部以權(quán)代法、隨意批準(zhǔn)用地甚至自批自用，甚至違反法律，買(mǎi)賣(mài)、租賃和擅自轉(zhuǎn)讓土地的情況較為普遍。針對(duì)上述情況，要求我們確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，一定要遵循和貫徹好分階段處理原則，具體問(wèn)題具體分析。

　　(一)確定農(nóng)村居民宅基地建設(shè)用地使用權(quán)

　　1、1982年2月國(guó)務(wù)院發(fā)布《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》之前農(nóng)村居民建房占用的宅基地，超過(guò)當(dāng)?shù)卣�府�?guī)定的面積，在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》施行后未經(jīng)拆遷、改建、翻建的，可以暫按現(xiàn)有實(shí)際使用面積確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。

　　2、1982年2月《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》發(fā)布時(shí)起至1987年 1月《土地管理法》開(kāi)始施行時(shí)止，農(nóng)村居民建房占用的宅基地，其面積超過(guò)當(dāng)?shù)卣�府�?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，超過(guò)部分按1986年3月中共中央、國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)土地管理、制止亂占耕地的通知》及地方人民政府的有關(guān)規(guī)定處理后，按處理后實(shí)際使用面積確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。

　　3、符合當(dāng)?shù)卣�府分戶建房�?guī)定而尚未分戶的農(nóng)村居民，其現(xiàn)有的宅基地沒(méi)有超過(guò)分戶建房用地合計(jì)面積標(biāo)準(zhǔn)的，可按現(xiàn)有宅基地面積確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。

　　4、非農(nóng)業(yè)戶口居民(含華僑)原在農(nóng)村的宅基地，房屋產(chǎn)權(quán)沒(méi)有變化的，可依法確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。房屋拆除后沒(méi)有批準(zhǔn)重建的，土地使用權(quán)由集體收回。

　　5、接受轉(zhuǎn)讓、購(gòu)買(mǎi)房屋取得的宅基地，與原有宅基地合計(jì)面積超過(guò)當(dāng)?shù)卣�府�?guī)定標(biāo)準(zhǔn)，按照有關(guān)規(guī)定處理后允許繼續(xù)使用的，可暫確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。繼承房屋取得的宅基地，可確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。

　　6、農(nóng)村專業(yè)戶宅基地以外的非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地與宅基地分別確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。

　　7、按照上述1、5的規(guī)定確定農(nóng)村居民宅基地集體土地建設(shè)用土地使用權(quán)時(shí)，其面積超過(guò)當(dāng)?shù)卣�府�?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記卡和土地證書(shū)內(nèi)注明超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)面積的數(shù)量。以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，按當(dāng)?shù)卣�府�?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新確定使用權(quán)，其超過(guò)部分退還集體

　　8、空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的宅基地，確定土地使用權(quán) 已經(jīng)確定使用權(quán)的，由集體報(bào)經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，注銷(xiāo)其土地登記，土地由集體收回。

　　(二)確定鄉(xiāng)村企事業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)

　　1、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村辦企事業(yè)單位和個(gè)人依法使用農(nóng)民集體土地行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，可依法確定使用者集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。多占少用、占而不用的，其閑置部分不予確定使用權(quán)，并退還農(nóng)民集體，另行安排使用;

　　2、農(nóng)民集體經(jīng)依法批準(zhǔn)的土地使用權(quán)作為聯(lián)營(yíng)條件與其他單位或個(gè)人舉辦聯(lián)營(yíng)企業(yè)的，或者農(nóng)民集體經(jīng)依法批準(zhǔn)以集體所有土地的使用權(quán)作價(jià)入股，舉辦外商投資企業(yè)和內(nèi)聯(lián)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的，對(duì)聯(lián)營(yíng)或股份制企業(yè)確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。