土地登記代理人考試?yán)碚摲椒ń滩闹�識(shí)點(diǎn)：土地抵押權(quán)定義

　　土地抵押權(quán)是土地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)不移轉(zhuǎn)土地占有而將土地使用權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)對(duì)土地使用權(quán)及其上建筑物、其他附著物依法進(jìn)行處分，并以處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保性土地他項(xiàng)權(quán)利。

　　抵押是債務(wù)人或者第三人以擔(dān)保債務(wù)清償為目的，不轉(zhuǎn)移占有而就自己財(cái)產(chǎn)為債權(quán)人設(shè)定擔(dān)保物權(quán)。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人行使抵押權(quán)，對(duì)擔(dān)保財(cái)產(chǎn)享有變價(jià)處分權(quán)和就變價(jià)所得優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

　　土地抵押權(quán)作為抵押權(quán)的一種，具備抵押權(quán)的共同屬性，適用抵押權(quán)制度的共同規(guī)則。但土地抵押權(quán)是設(shè)立于土地之上的權(quán)利和負(fù)擔(dān)，屬于土地權(quán)利的范疇，又要適用土地權(quán)利制度的有關(guān)規(guī)則，并符合國家的土地政策。因此，對(duì)土地抵押權(quán)定義的理解，應(yīng)注意以下幾個(gè)特點(diǎn)：

　　(1)土地抵押不是實(shí)物抵押而是權(quán)利抵押。在我國，土地所有權(quán)不具有流轉(zhuǎn)性，地產(chǎn)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的只是土地使用權(quán)。因此，土地抵押權(quán)的標(biāo)的是土地使用權(quán)而不是土地本身;土地抵押權(quán)的成立和存續(xù)依賴于土地使用權(quán)的法律存在而不是土地的自然存在。

　　(2)抵押權(quán)的客體是法律允許轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，即權(quán)利客體的限制性。首先，土地所有權(quán)不得抵押。其次，土地使用權(quán)可以抵押，但必須是法律允許轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。因?yàn)椋�抵押�?quán)實(shí)現(xiàn)的結(jié)果必然是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而我國法律對(duì)一部分土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有禁止性或者限制性的規(guī)定，如果這部分土地使用權(quán)允許抵押，實(shí)際上就等于突破了這些規(guī)定。例如，劃撥國有土地使用權(quán)不具有可流轉(zhuǎn)性，因而不允許抵押。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)不能脫離廠房等建筑物單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，因而也不能單獨(dú)用于抵押。

　　(3)抵押人必須是享有土地使用權(quán)的債務(wù)人或第三人。在土地使用權(quán)與所有權(quán)相分離而獨(dú)立設(shè)定的情況下，所有權(quán)人不得在該土地上另行設(shè)定抵押權(quán)。例如，對(duì)于已經(jīng)發(fā)包的土地，集體經(jīng)濟(jì)組織不具有以抵押人身份為他人提供土地使用權(quán)抵押的資格。

　　(4)土地使用權(quán)抵押不影響土地上其他權(quán)利人的權(quán)利。土地使用權(quán)抵押的效力，僅及于抵押人享有的物上權(quán)利，不涉及第三人在該土地上享有的物權(quán)，如工作物所有權(quán)、種植物所有權(quán)、房屋或土地租賃權(quán)以及各種土地他項(xiàng)權(quán)利。