土地登記代理人考試?yán)碚摲椒ń滩闹�識點：土地承租權(quán)的內(nèi)容及限制

　　(一)土地承租權(quán)的基本內(nèi)容

　　土地租賃是土地使用權(quán)人在保留土地合法使用權(quán)的條件下，承租權(quán)人在一定期限內(nèi)以支付租金為對價對土地進(jìn)行使用和收益，因此，土地承租權(quán)人享有對租用土地的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)。土地承租權(quán)人不享有土地使用權(quán)，無權(quán)行使轉(zhuǎn)讓或者抵押等處分權(quán)。依《合同法》第224條的規(guī)定，經(jīng)土地使用權(quán)人的同意，土地承租權(quán)人可以將之轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租期限不得超過承租期限。

　　(二)土地承租期間新增建筑物的歸屬

　　按照房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)主體統(tǒng)一的原則，應(yīng)當(dāng)確定土地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)歸屬。土地使用權(quán)出租后，承租人僅享有租期內(nèi)對土地的占有、使用、收益，但并非土地使用權(quán)人;原土地使用權(quán)出讓合同仍由作為出租人的土地使用權(quán)人繼續(xù)履行，租期屆滿而土地使用權(quán)未屆期時，出租人有權(quán)收回土地使用權(quán)，土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物自然歸屬于出租人。而租賃土地使用權(quán)人投資建造的地上建筑物、其他附著物，依土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)主體統(tǒng)一和“房地一致”的原則，其所有權(quán)歸屬于該租賃土地使用權(quán)人。這兩者的區(qū)別應(yīng)予以注意。

　　(三)土地承租期間使用權(quán)轉(zhuǎn)移對承租權(quán)的效果

　　土地使用權(quán)人將其權(quán)利出租后，在租賃期內(nèi)又將其權(quán)利轉(zhuǎn)讓、抵押的，仍需保護(hù)原承租人的利益，維護(hù)原租賃合同的效力。按照傳統(tǒng)民法的概念，所有權(quán)、抵押權(quán)屬物權(quán)，而租賃權(quán)屬債權(quán)，二者為不同性質(zhì)的權(quán)利，且物權(quán)優(yōu)于債權(quán)。而現(xiàn)代民法為保護(hù)承租人的權(quán)益，創(chuàng)設(shè)“買賣不破租賃”原則，使承租人的租賃權(quán)具有物權(quán)地位，這就是所謂“租賃權(quán)物權(quán)化”的現(xiàn)象。土地使用權(quán)出租后，出租人可以通過出賣、交換 、贈與等方式轉(zhuǎn)讓已出租的土地使用權(quán)，變更土地使用權(quán)的主體，也可將已出租的土地使用權(quán)抵押，但為了保護(hù)承租人的權(quán)益，應(yīng)當(dāng)適用《合同法》第229條確認(rèn)的“買賣不破租賃”原則，維護(hù)原租賃合同的效力。

　　(四)承租人的優(yōu)先購買權(quán)

　　參照《合同法》第230條的規(guī)定，確認(rèn)承租人的優(yōu)先購買權(quán)。法律為保護(hù)承租人的權(quán)益，賦予其此種特權(quán)。因租賃合同為持續(xù)性合同，出讓國有土地使用權(quán)的承租人對土地進(jìn)行了一定的投資，故需要對租賃物長期使用和收益。對此，法律應(yīng)當(dāng)加以特殊保護(hù)，以鼓勵承租人進(jìn)行投資，實現(xiàn)土地資源的高效利用。因此，法律規(guī)定在出租人轉(zhuǎn)讓出讓國有土地使用權(quán)時，承租人享有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。出租人應(yīng)在出售前的合理期限內(nèi)通知承租人�！昂侠砥谙蕖币暰唧w情況而定。出租人未盡通知義務(wù)而轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，承租人可以請求人民法院撤銷已生效的法律行為。撤銷前已發(fā)生的權(quán)利轉(zhuǎn)移，對承租人不生效力。土地承租權(quán)的登記備案具有對抗第三人的效力。未經(jīng)登記備案的土地承租權(quán)人不享有優(yōu)先購買權(quán)。

　　(五)出租人的交付義務(wù)

　　出租人依約應(yīng)將土地的占有和使用提供給土地承租權(quán)人而未按期提供，但尚未造成土地租賃合同提前終止的，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任;由此造成土地承租權(quán)人損失的，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任�！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第20條對此有明確的規(guī)定。

　　(六)承租人的租金義務(wù)

　　土地使用權(quán)的取得以向土地使用權(quán)人支付一定數(shù)額的租金為對價，根據(jù)租賃合同對租金支付方式、數(shù)額、期限的約定，土地承租人負(fù)有按約定支付租金的義務(wù)。土地承租權(quán)人不繳納、不足額繳納租金或者不按期繳納租金，未達(dá)法定期限，沒有被收回土地承租權(quán)的，土地承租權(quán)人應(yīng)當(dāng)支付違約金，承擔(dān)違約責(zé)任�！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第22條即規(guī)定了承租權(quán)人的租金繳納義務(wù)。

　　(七)承租人遵守土地使用權(quán)出讓合同的義務(wù)

　　《劃撥國有土地使用權(quán)管理暫行辦法》第21條的規(guī)定表明，土地使用權(quán)出租后，承租人應(yīng)遵守土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的合理利用土地的義務(wù)，不得隨意改變原有的土地的用途;需要改變土地使用權(quán)合同規(guī)定用途內(nèi)容的，必須征得出租人的同意，并依法經(jīng)過審批，重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整出讓金，辦理登記手續(xù)。