2016土地登記代理人《理論與方法》輔導資料：國有土地使用權(quán)

　　1.國有土地使用權(quán)的主體

　　境內(nèi)法人，非法人組織和自然人。

　　2.國有土地使用權(quán)的取得

　　1)有償(出讓、租賃、作價出資或入股)和無償;

　　2)中外合資企業(yè)的聲地使用權(quán)(作價出資、繳納使用費);

　　3)國有農(nóng)用地、未利用地可出讓、租賃、承包和劃撥。

　　3.國有土使用權(quán)的內(nèi)容與限制

　　1)劃撥的限制;

　　2)地下資源及其他的限制;

　　3)用途限制;

　　4)規(guī)劃限制。

　　4.國有土地使用權(quán)交易形式與規(guī)則

　　1)交易形式：轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、合資合并或其他投資活動。

　　2)交易規(guī)則：民法規(guī)則，交易應(yīng)經(jīng)法定程序，遵循房地一致的原則。如果國有土地使用權(quán)作價出資或入股，當權(quán)利主體變更時，則為轉(zhuǎn)讓。

　　5.房屋基地使用權(quán)

　　我們一般采取按份享有。房屋套內(nèi)部分按區(qū)分所有。

　　根據(jù)我國的現(xiàn)行規(guī)定和實踐中通行的做法，以建筑面積作為計算分攤額的系數(shù)計算基地使用權(quán)分攤份額的方法較為穩(wěn)妥。

　　1998年國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局《商品房銷售面積測量與計算計量技術(shù)規(guī)范》第11條規(guī)定：

　　共有建筑面積分攤系數(shù)(幢)=共有建筑面積/各套內(nèi)建筑面積之和

　　各套分攤的共有建筑面積=各套內(nèi)建筑面積×共有建筑面積分攤系數(shù)

　　6.劃撥國有土地使用權(quán)

　　1)概念：是土地全用進經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，無償限得的或繳納補償、安置等費用后取得的無使用用期限限制的國有土地使用權(quán)。但受交易限制。

　　2)主體：機關(guān)、軍事、基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)，國家重點扶持的能源、交通、水利、其他。

　　3)內(nèi)容及限制：享有占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)、有限制的處分權(quán)。

　　4)劃撥土地的轉(zhuǎn)讓：一種情況是，劃撥土地符合出讓條件，由政府審批，受讓者補辦出讓手續(xù)，繳納出讓金后土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓;另一咱情況，劃撥土地不具備出讓條件，但土地空話轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方繳收益中的土地收益，轉(zhuǎn)讓后保留土地劃撥性質(zhì)。

　　5)劃撥土地的出租：土地使用權(quán)迦同地上建筑物等出租，辦理租賃登記，并向國家交土地收益金。土地單位出租的，需辦理出讓手續(xù)。

　　6)劃撥土地的抵押：報政府批準，并繳納出讓金。