2018年土地登記代理人《相關(guān)法律》考點(diǎn)：土地使用權(quán)交易規(guī)則

　　國(guó)有土地使用權(quán)的交易規(guī)則

　　(一)國(guó)有土地使用權(quán)的交易形式

　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第2條、第27條的規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)交易的主要形式可包括轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以及用于合資、合作或其他投資活動(dòng)。這四種行為均涉及到國(guó)有土地使用權(quán)在不同主體之間的流轉(zhuǎn)，并且通過(guò)流轉(zhuǎn)使得各方實(shí)現(xiàn)了相應(yīng)的利益。此外，在企業(yè)合并、企業(yè)分立、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)等情況下，也可能發(fā)生土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。

　　(二)國(guó)有土地使用權(quán)的交易規(guī)則

　　國(guó)有土地使用權(quán)交易，除遵守民法的一般規(guī)則外，還要注意以下兩點(diǎn)：

　　第一，交易應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)法定程序。以不同方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，其交易應(yīng)遵循法律、行政法規(guī)規(guī)定的不同程序。例如，出讓國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，無(wú)須經(jīng)過(guò)審批，簽訂合同和辦理登記手續(xù)即可;而劃撥、租賃土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓時(shí)除須簽訂合同和辦理登記手續(xù)外，還必須首先依法經(jīng)過(guò)審批，辦理國(guó)有土地出讓手續(xù)，否則會(huì)導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。

　　第二，交易應(yīng)當(dāng)遵循房地一致的原則�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第31條，《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第24、28、32條以及《劃撥國(guó)有土地使用權(quán)管理暫行辦法》第11條均確認(rèn)了房地一致原則。在現(xiàn)階段的生產(chǎn)力條件下，房地分離還遠(yuǎn)未具備實(shí)現(xiàn)條件，若硬性規(guī)定房地分離原則，使地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)與其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)歸屬于不同的主體，不利于房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的明晰和房地產(chǎn)交易關(guān)系的穩(wěn)定。因此，采用房地一致原則作為國(guó)有土地使用權(quán)交易的一般規(guī)則，只有在地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)才允許例外，有利于避免房地產(chǎn)關(guān)系復(fù)雜化，減少權(quán)屬爭(zhēng)議的發(fā)生，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

　　(三)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的其他情形

　　依據(jù)實(shí)踐中的作法，區(qū)分是否為轉(zhuǎn)讓的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為主體是否發(fā)生變化。依《城市房地產(chǎn)管理法》第36條及《劃撥國(guó)有土地使用權(quán)管理暫行辦法》第8條的規(guī)定，買賣、交換、贈(zèng)與屬于國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，已十分明確。余下的繼承、抵債等其他情形，則屬于《城市房地產(chǎn)管理法》第36條規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的"其他合法方式"。

　　(四)國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股

　　其主要依據(jù)是《城市房地產(chǎn)管理法》第27條的規(guī)定。然而，對(duì)于將國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資是否視為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，應(yīng)根據(jù)不同情況區(qū)別對(duì)待。以土地使用權(quán)向企業(yè)法人投資或者投資成立新的企業(yè)法人，應(yīng)為國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，作為投資的土地使用權(quán)由企業(yè)法人享有，原土地使用權(quán)人取得相應(yīng)的股東權(quán)。以國(guó)有土地使用權(quán)向非法人的經(jīng)濟(jì)實(shí)體(如合伙企業(yè)、合伙型聯(lián)營(yíng))投資的，該土地使用權(quán)成為合伙企業(yè)或聯(lián)營(yíng)企業(yè)的共有財(cái)產(chǎn)，其權(quán)利主體發(fā)生變更，故也應(yīng)視為國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。單純契約性質(zhì)的投資合作(如一方提供土地、另一方提供資金的合作建房協(xié)議)，在合作期間土地使用權(quán)仍屬于原使用權(quán)人，不應(yīng)視為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

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