2018年土地登記代理人考試《相關(guān)法律》考點(diǎn)：物權(quán)的公示

　　物權(quán)的公示

　　一、物權(quán)公示的概念和效力

　　(一)概念：是指物權(quán)的享有及變動(dòng)可取信于社會(huì)公眾的外部表現(xiàn)形式。動(dòng)產(chǎn)為占有和交付;不動(dòng)產(chǎn)為登記。

　　(二)效力：目前，世界上主要有三種立法例。

　　1、成立要件主義，以是否具備公示形式作為行為是否成立或生效的要件。

　　2、對(duì)抗要件主義，即公示形式的有無(wú)并不影響行為的成立和生效，只是該行為不經(jīng)公示，不產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力。

　　3、折中主義，我國(guó)就采用這種做法，即原則上，以公示形式的有無(wú)作為行為成立和生效的要件，但是，當(dāng)事人作出特別約定的，公示形式并不影響行為的效力，但不得對(duì)抗善意第三人。

　　二、不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)公示---登記

　　(一)登記的概念

　　是指不動(dòng)產(chǎn)的行政管理機(jī)關(guān)根據(jù)申請(qǐng)人的申請(qǐng)或依職權(quán)將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、消滅等情況依法記載于其專門設(shè)置的登記薄上的行政行為。

　　(二)登記的效力

　　1、依民事法律行為而變動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)者，非經(jīng)登記不生效力。

　　2、因法律事件而取得物權(quán)者，非經(jīng)登記不得處分。

　　三、動(dòng)產(chǎn)的公示---交付

　　(一)交付的概念

　　是指一方將物之占有移轉(zhuǎn)給另一方。

　　(二)交付方式：

　　1、現(xiàn)實(shí)交付，包括直接交付標(biāo)的物或通過(guò)托運(yùn)、郵寄等方式交付。

　　2、簡(jiǎn)易交付，即當(dāng)事人根據(jù)協(xié)議，將他主占有變?yōu)樽灾髡加小?/P>

　　3、占有改定，當(dāng)事人根據(jù)協(xié)議，使轉(zhuǎn)讓人的自主占有變?yōu)樗�主占有�?/P>

　　4、返還財(cái)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)的讓與。如出租人轉(zhuǎn)讓出租物的所有權(quán)。

　　(三)交付的效力

　　我國(guó)以生效要件主義為原則，以對(duì)抗要件主義為例外，我國(guó)《民法通則》第72條規(guī)定：“按照合同或者其他方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

　　四、物權(quán)公示的公信力------善意取得制度

　　即物權(quán)公示形式具有社會(huì)公信力，即使公示形式與真實(shí)權(quán)利不符，善意第三人基于對(duì)公示形式的信任，其利益仍然受到保護(hù)的制度。該制度的價(jià)值是保護(hù)社會(huì)交易的安全和秩序。提高交易效率，降低交易成本。

　　善意取得制度的構(gòu)成要件為：

　　1、轉(zhuǎn)讓人并非真正的權(quán)利人，即轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)。

　　2、轉(zhuǎn)讓人對(duì)財(cái)產(chǎn)的控制符合物權(quán)公示的形式。即轉(zhuǎn)讓人占有某項(xiàng)動(dòng)產(chǎn)或?yàn)槟稠?xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的登記名義人。

　　3、第三人必須為善意，即他既不知道也不應(yīng)知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)。

　　4、第三人取得權(quán)利必須基于民事法律行為。

　　5、須是依真正權(quán)利人的意思脫離其占有的財(cái)產(chǎn)。

　　6、第三人取得權(quán)利須為付出相應(yīng)對(duì)價(jià)。

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