土地登記的基本原則

　　(一)依法的原則

　　土地登記必須依法進(jìn)行，這里的“法”是指廣義上的“法”的概念，泛指我國現(xiàn)行的法律、法規(guī)和政策，如《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》、《土地登記規(guī)則》等。土地登記依法的原則，有三方面的含義：一是土地登記義務(wù)人必須依法向土地登記機(jī)關(guān)申請，提交有關(guān)的證明文件資料，并按照土地登記機(jī)關(guān)的要求到現(xiàn)場指界等;二是土地登記機(jī)關(guān)必須依法對土地登記義務(wù)人的申請進(jìn)行審查、確權(quán)和在土地登記簿上進(jìn)行登記;三是土地權(quán)利經(jīng)登記后的效力由法律、法規(guī)和政策規(guī)定，任何單位和個(gè)人都不能隨意夸大或縮小土地登記的效力。

　　(二)申請的原則

　　土地登記機(jī)關(guān)辦理土地登記，一般都應(yīng)當(dāng)由土地權(quán)利人或土地權(quán)利變動(dòng)當(dāng)事人首先向土地登記機(jī)關(guān)提出申請，即向土地登記機(jī)關(guān)提出明確的意思表示。由于土地登記是國家實(shí)行的一項(xiàng)法律措施，其結(jié)果具有決定物權(quán)變動(dòng)是否生效的法律依據(jù)，因此，土地登記申請應(yīng)采取書面方式，口頭表示無效。

　　(三)審查的原則

　　土地登記機(jī)關(guān)對土地登記申請和地籍調(diào)查的結(jié)果必須進(jìn)行審查。審查的內(nèi)容主要包括兩個(gè)方面：一是形式審查，審查土地登記申請所提交的各種證明、文件資料是否為土地登記所必須具備的要件;二是實(shí)質(zhì)審查，審查所申請的土地權(quán)利或權(quán)利變動(dòng)事項(xiàng)是否符合國家有關(guān)法律和政策。經(jīng)過審查，有的還需要通過公示，凡符合土地登記要求的，應(yīng)予以登記。否則，不予登記。

　　(四)屬地管轄的原則

　　土地登記屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的管轄為屬地管轄，處理不動(dòng)產(chǎn)問題的法律依據(jù)是不動(dòng)產(chǎn)所在地法，因不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生的糾紛，一律由不動(dòng)產(chǎn)所在地的法院或房管、土地部門處理，同樣土地登記也遵循屬地管轄的原則。土地登記的屬地管轄具體來說有以下兩個(gè)要求：一是土地登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持統(tǒng)一性。在一個(gè)登記區(qū)內(nèi)只能由一個(gè)土地登記機(jī)關(guān)來登記，不能由兩個(gè)或兩個(gè)以上土地登記機(jī)關(guān)登記;二是土地登記資料應(yīng)當(dāng)保持完整性。同一個(gè)登記區(qū)內(nèi)的土地登記資料，只能由一個(gè)土地登記機(jī)關(guān)建檔保存，不能由兩個(gè)或兩個(gè)以上土地登記機(jī)關(guān)來分別保管。

　　土地登記機(jī)關(guān)是指就土地權(quán)利或權(quán)利變動(dòng)事項(xiàng)在土地登記簿上進(jìn)行注冊登記的機(jī)關(guān)。我國法律明確，縣級(jí)以上人民政府是所轄行政區(qū)域內(nèi)法定的土地登記機(jī)關(guān)，土地行政主管部門作為政府主管土地管理工作的職能部門，負(fù)責(zé)土地登記的具體工作。

　　這里有一點(diǎn)要說明的是，《中華人民共和國土地管理法》第十一條第三款規(guī)定：“中央國家機(jī)關(guān)使用的國有土地的具體登記發(fā)證機(jī)關(guān)，由國務(wù)院確定。”