代理與土地登記代理

　　一、代理的一般概念與法律特征

　　代理是民法中一項重要的法律制度，指代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實施民事法律行為。被代理人對代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任。代理關(guān)系的主體包括代理人、被代理人和相對人。

　　根據(jù)《民法通則》第六十四條規(guī)定，代理包括委托代理、法定代理和指定代理。委托代理，是基于被代理人的委托而發(fā)生的代理關(guān)系，故委托代理又稱為授權(quán)代理或意定代理。法定代理是根據(jù)法律的直接規(guī)定而發(fā)生的代理關(guān)系，即代理人的代理權(quán)是基于法律的直接規(guī)定而發(fā)生的。法定代理主要是為無行為能力人或限制行為能力人設(shè)立代理人的方式。指定代理是指根據(jù)人民法院和有關(guān)單位依法指定而發(fā)生的代理關(guān)系，即代理權(quán)的產(chǎn)生是基于上述單位的指定，故稱指定代理。

　　代理關(guān)系有如下法律特征：

　　(一)代理人在代理權(quán)限范圍內(nèi)實施代理行為

　　代理人根據(jù)代理權(quán)進(jìn)行代理活動，因此代理人應(yīng)在代理權(quán)限內(nèi)實施代理行為，這是由代理關(guān)系的本質(zhì)屬性所決定的。代理人不能擅自變更或擴大代理權(quán)限。代理人超越代理權(quán)限的行為不屬于代理行為，被代理人對此亦不承擔(dān)責(zé)任。

　　(二)代理人以被代理人的名義進(jìn)行代理行為

　　代理人只有以被代理人的名義進(jìn)行代理行為，才能為被代理人取得權(quán)利、設(shè)定義務(wù)。如果代理人以自己的名義為法律行為，這種行為是代理人自己的行為而非代理行為，其所設(shè)立的權(quán)利與義務(wù)也只能由代理人自己承受。代理的這一特征使代理關(guān)系和行紀(jì)關(guān)系區(qū)別開來。

　　(三)代理主要是實施法律行為

　　代理人代被代理人實施的行為主要是法律行為，所以通過代理行為，必然在被代理人與相對人之間發(fā)生一定的法律關(guān)系，或者變更、終止被代理人與相對人之間的已經(jīng)存在的民事法律關(guān)系。前者如代簽合同，后者如代理變更合同內(nèi)容或代理解除合同等。

　　(四)被代理人對代理行為承擔(dān)民事責(zé)任

　　被代理人對代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任，就是要求被代理人承受代理行為的法律后果。從形式上看，代理行為是在代理人與相對人之間進(jìn)行的，然而它卻產(chǎn)生了被代理人與相對人之間的民事法律關(guān)系�；�于這種法律關(guān)系而產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)自應(yīng)由被代理人承受。

　　二、土地登記代理的涵義與基本原則

　　(一)土地登記代理的涵義

　　土地登記代理是指土地登記代理機構(gòu)在受托權(quán)限內(nèi)，為委托人提供土地登記咨詢、代理等業(yè)務(wù)服務(wù)，并由委托人直接承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的經(jīng)營活動。

　　土地登記代理是土地市場中介服務(wù)的一種，屬于委托代理的范疇。根據(jù)《土地登記規(guī)則》第七十五條和人事部、國土資源部《關(guān)于印發(fā)〈土地登記代理人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定〉和〈土地登記代理人職業(yè)資格考試實施辦法〉的通知》(人發(fā)[2002]116號)中規(guī)定，國家將于2003年開始實行土地登記代理人員職業(yè)資格制度，從事土地登記代理的人員和機構(gòu)必須取得國家規(guī)定的土地登記代理資格。土地登記代理是為適應(yīng)土地市場的發(fā)展而產(chǎn)生的，對規(guī)范土地登記行為，促進(jìn)土地市場的發(fā)展和完善是十分重要而且相當(dāng)必要的。伴隨著中國土地市場的蓬勃發(fā)展，土地登記代理事業(yè)必將會有廣闊的空間。

　　(二)土地登記代理的基本原則

　　1、合法原則

　　土地登記代理機構(gòu)和土地登記代理人在承接土地登記代理業(yè)務(wù)時，必須遵守國家的有關(guān)規(guī)定，在國家法律、法規(guī)、政策允許的服務(wù)項目范圍內(nèi)及核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍內(nèi)從事代理活動，提供代理服務(wù);不得從事國家法律、法規(guī)、政策禁止的服務(wù)項目。

　　2、平等自愿原則

　　合同法規(guī)定，民事合同當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個人不得非法干預(yù)。在選擇代理機構(gòu)及代理人時，必須尊重委托人的意愿，由委托人自主選擇、自愿委托代理機構(gòu)及代理人。委托人與代理人法律地位一律平等，任何一方不得將自己的意志強加于另一方，雙方在權(quán)利義務(wù)對等的基礎(chǔ)上訂立代理合同。

　　3、公平公正原則

　　土地登記代理人與委托人屬于民事法律關(guān)系，雙方的地位是平等的，任何一方?jīng)]有額外的特權(quán)，其權(quán)利和義務(wù)應(yīng)當(dāng)是統(tǒng)一的。在處理雙方的糾紛時，雙方所適用的法律也應(yīng)當(dāng)是相同的。

　　4、等價有償原則

　　等價有償是市場經(jīng)濟的基本原則，作為一種中介服務(wù)，土地登記代理所交換的是一種特殊商品-服務(wù)。土地登記代理人提供給委托人相應(yīng)的服務(wù)時，委托人應(yīng)當(dāng)按照代理人所提供服務(wù)的質(zhì)量和數(shù)量給予代理人適當(dāng)?shù)膭趧訄蟪辍?/P>

　　5、誠實信用原則

　　在行使權(quán)利、履行義務(wù)的過程中，土地登記代理人與委托人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則。雙方應(yīng)當(dāng)誠實守信，善意地行使權(quán)利、履行義務(wù)，不得有欺詐等惡意行為。任何一方不得弄虛作假，提供不實信息，或簽訂虛假合同。

　　6、保密原則