土地登記代理機構(gòu)

　　一、土地登記代理機構(gòu)

　　土地登記代理機構(gòu)是指為委托人提供土地登記咨詢和代理服務(wù)的中介組織，即指符合執(zhí)業(yè)條件，并依法設(shè)立，從事土地登記代理活動的公司、合伙機構(gòu)、個人獨資機構(gòu)。另外，境內(nèi)外土地登記代理機構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支機構(gòu)也可以以自己的名義獨立經(jīng)營土地登記代理業(yè)務(wù)。

　　二、土地登記代理機構(gòu)的設(shè)立與注銷

　　(一)土地登記代理機構(gòu)的設(shè)立

　　由于我國對土地登記代理機構(gòu)的設(shè)立條件還沒有明確的規(guī)定，因此可參照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四章第五十七條，對房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)設(shè)立的條件確定土地登記代理機構(gòu)的設(shè)立應(yīng)具備：

　　(1)有自己的名稱和組織機構(gòu);

　　(2)有固定的服務(wù)場所;

　　(3)有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費;

　　(4)有足夠數(shù)量的專業(yè)人員;

　　(5)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　土地登記代理機構(gòu)的設(shè)立還應(yīng)符合中華人民共和國公司法、合伙機構(gòu)法、個人獨資機構(gòu)法、中外合作經(jīng)營機構(gòu)法、中外合資經(jīng)營機構(gòu)法、外商獨資經(jīng)營機構(gòu)法等法律法規(guī)及其實施細則和工商登記的規(guī)定。

　　設(shè)立土地登記代理機構(gòu)的執(zhí)業(yè)人員的條件，應(yīng)當由土地行政主管部門進行審查，經(jīng)審查合格后，再辦理工商登記。設(shè)立跨省、自治區(qū)、直轄市從事土地登記代理活動的機構(gòu)，應(yīng)當符合所在地有關(guān)管理部門的規(guī)定。

　　(二)土地登記代理機構(gòu)的分支機構(gòu)的設(shè)立

　　國內(nèi)土地登記代理機構(gòu)可以根據(jù)業(yè)務(wù)需要，也可在國內(nèi)其他區(qū)域或國外設(shè)立分支機構(gòu)，從事土地登記代理業(yè)務(wù)。分支機構(gòu)應(yīng)有一定的經(jīng)營資金和一定數(shù)量的從業(yè)人員，持有《中華人民共和國土地登記代理人職業(yè)資格證書》的人員數(shù)量達到規(guī)定的要求。分支機構(gòu)不具有法人資格，土地登記代理機構(gòu)對其分支機構(gòu)解散后尚未清償?shù)膫鶆?wù)承擔責(zé)任。

　　外國土地登記代理機構(gòu)可以在中華人民共和國境內(nèi)設(shè)立分支機構(gòu)，從事土地登記代理業(yè)務(wù)。分支機構(gòu)應(yīng)有一定的經(jīng)營資金和一定數(shù)量的中國政府承認的并允許其在國內(nèi)執(zhí)業(yè)的從業(yè)人員，持有《中華人民共和國土地登記代理人職業(yè)資格證書》的人員數(shù)量達到規(guī)定的要求。其分支機構(gòu)不具有法人資格，外國土地登記代理機構(gòu)對其在中國境內(nèi)的分支機構(gòu)的債務(wù)承擔責(zé)任。

　　設(shè)立分支機構(gòu)也應(yīng)經(jīng)過土地行政主管部門審查和工商登記，應(yīng)符合國家法律、法規(guī)和工商登記管理規(guī)定的其他條件。

　　(三)土地登記代理機構(gòu)和分支機構(gòu)的注銷

　　土地登記代理機構(gòu)和分支機構(gòu)的注銷，標志著其主體資格的終止。注銷后的土地登記代理機構(gòu)不再有資格從事土地登記代理業(yè)務(wù)，注銷時尚未完成的土地登記代理業(yè)務(wù)應(yīng)與委托當事人協(xié)商處理，可以轉(zhuǎn)由他人代為完成，可以終止合同賠償損失，在符合法規(guī)的前提下，經(jīng)當事人約定，也可以用其他方法。

　　土地登記代理機構(gòu)和分支機構(gòu)的備案證書被撤消后，應(yīng)當在規(guī)定的期限內(nèi)向所在地的工商行政管理部門辦理注銷登記。

　　土地登記代理機構(gòu)和分支機構(gòu)歇業(yè)或因其他原因終止代理活動的，應(yīng)當在向工商行政管理部門辦理注銷登記后的規(guī)定期限內(nèi)向原辦理登記備案手續(xù)的土地行政主管部門辦理注銷手續(xù)。

　　三、土地登記機構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)

　　(一)土地登記代理機構(gòu)有以下權(quán)利：

　　1.享有工商行政管理部門核準的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的經(jīng)營權(quán)利，依法開展各項經(jīng)營活動，并按規(guī)定標準收取傭金;

　　2.可向主管部門提出實施專業(yè)培訓(xùn)的要求和建議;

　　3.按照國家有關(guān)規(guī)定制訂各項規(guī)章制度，并以此約束在本機構(gòu)中執(zhí)業(yè)土地登記代理人的執(zhí)業(yè)行為;

　　4.由于委托人的原因，造成土地登記代理機構(gòu)或土地登記代理人的經(jīng)濟損失的，有權(quán)向委托人提出賠償要求;

　　5.法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。

　　(二)土地登記代理機構(gòu)有以下義務(wù)：

　　1.依照法律、法規(guī)和政策開展經(jīng)營活動;

　　2.認真履行土地登記代理合同，督促土地登記代理人認真開展代理業(yè)務(wù);

　　3.維護委托人的合法權(quán)益，按照約定為委托人保守商業(yè)秘密;

　　4.承擔因代理不當造成的委托人的損失賠償;

　　5.嚴格按照規(guī)定標準收費;

　　6.接受主管部門的監(jiān)督和檢查;

　　7.依法繳納各項稅收和行政管理費;

　　8.法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。

　　四、土地登記代理機構(gòu)年度審查

　　土地登記代理機構(gòu)管理部門應(yīng)對代理機構(gòu)實施年度審查制度，年審主要審查機構(gòu)的機構(gòu)設(shè)置、人員資格、經(jīng)營行為及業(yè)務(wù)狀況。

　　(一)土地登記代理機構(gòu)在年度審查中應(yīng)提交：

　　1.《營業(yè)執(zhí)照》副本;

　　2.《土地登記代理人職業(yè)資格證書》;

　　3.《土地登記代理機構(gòu)人員構(gòu)成表》;

　　4.《土地登記代理機構(gòu)經(jīng)營情況表》;

　　5.《土地登記代理業(yè)務(wù)情況表