土地登記代理合同

　　一、土地登記代理合同的涵義

　　土地登記代理合同是合同的一種，是土地登記代理人與委托人明確雙方所享有的權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的協(xié)議。土地登記代理人根據(jù)土地登記代理合同從事委托人要求的土地登記代理服務(wù)內(nèi)容，并據(jù)此收取土地登記代理服務(wù)費(fèi)用。

　　在實(shí)際操作時(shí)，土地登記代理合同簽訂的目的在于明確雙方當(dāng)事人各自享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。一方面，它通過規(guī)定土地登記代理人的代理權(quán)限和違約責(zé)任，約束代理人的行為，從而從法律上保護(hù)了委托人的利益;另一方面，它規(guī)定土地登記代理人在合同規(guī)定的代理權(quán)限內(nèi)從事的代理活動(dòng)，委托人必須承認(rèn)、承擔(dān)責(zé)任，并且按照合同規(guī)定給付代理費(fèi)用，從而保護(hù)土地登記代理人的利益。土地登記代理合同的重要作用主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

　　(一)有效保障合同當(dāng)事人的合法權(quán)益

　　合同訂立后，對(duì)合同當(dāng)事人具有法律約束，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。合同當(dāng)事人在履約過程中不承擔(dān)義務(wù)或者違反約定就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施及賠償損失等違約責(zé)任。

　　土地登記代理人與委托人之間通過合同形式相對(duì)固定雙方的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系，是合同當(dāng)事人取得相互信任、溝通并各自履行義務(wù)，確實(shí)保障雙方權(quán)利的根本途徑。

　　(二)維護(hù)土地登記代理市場(chǎng)的秩序

　　土地登記代理活動(dòng)是市場(chǎng)行為，土地登記代理人與委托人之間雖然是勞務(wù)關(guān)系但也體現(xiàn)了商品(服務(wù))交易關(guān)系。土地登記代理人與委托人之間通過合同形式約束雙方惡意的、無(wú)序的行為，可以避免損害對(duì)方利益行為的發(fā)生，使雙方最大限度地實(shí)現(xiàn)其利益，從而有效維護(hù)了土地登記代理的正常市場(chǎng)秩序。

　　二、土地登記代理合同的特征

　　土地登記代理合同主要有以下特征：

　　(一)土地登記代理合同是雙方合同

　　雙方合同是指一方當(dāng)事人所享有的權(quán)力就是另一方當(dāng)事人所負(fù)擔(dān)的義務(wù)。雙方當(dāng)事人之間存在著互為對(duì)等的關(guān)系，這也是商品交換(包括服務(wù)交換)最為典型的法律表現(xiàn)形式。

　　(二)土地登記代理合同是有償合同

　　有償合同是指當(dāng)事人在取得權(quán)利的同時(shí)，必須支付相應(yīng)的代價(jià)。一方當(dāng)事人取得利益，必須向?qū)Ψ疆?dāng)事人支付相應(yīng)的代價(jià);支付代價(jià)的一方，必須取得相應(yīng)的利益。這種代價(jià)可以是金錢，也可以是給付實(shí)物或提供服務(wù)。但一方取得的利益與對(duì)方支付的代價(jià)，不要求在經(jīng)濟(jì)上、價(jià)值上完全相等，但應(yīng)做到公平、合理，并應(yīng)得到雙方的認(rèn)可。

　　(三)土地登記代理合同一般為書面合同

　　《中華人民共和國(guó)合同法》第十條規(guī)定：當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。由于書面形式的合同具有可查證、發(fā)生糾紛時(shí)容易舉證、便于分清責(zé)任等優(yōu)點(diǎn)，因此，為了更有效地保護(hù)雙方權(quán)益，土地登記代理合同一般應(yīng)采用書面形式。

　　三、土地登記代理合同的內(nèi)容

　　土地登記代理合同的內(nèi)容主要由當(dāng)事人約定，具體的內(nèi)容根據(jù)當(dāng)事人不同需要會(huì)有所變化，但合同的主要內(nèi)容是具有共性的。一般情況下，土地登記代理的合同應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：

　　(一)當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所

　　當(dāng)事人是合同的主體，沒有主體，合同就不成立。主體不明確，其權(quán)利義務(wù)關(guān)系就無(wú)法明確。土地登記代理合同的主體包括土地登記代理機(jī)構(gòu)和委托人，土地登記代理人必須以土地登記代理機(jī)構(gòu)的名義與委托人簽訂合同，不能以土地登記代理人個(gè)人的名義與委托人簽定合同。通過明確主體關(guān)系，使土地登記代理合同具備法律效力。

　　(二)代理事項(xiàng)

　　代理事項(xiàng)是土地登記代理合同的客體。客體是指合同主體在履行權(quán)利與義務(wù)時(shí)的共同指向。沒有客體，合同的權(quán)利義務(wù)就失去目的。在土地登記代理合同中，代理事項(xiàng)主要是指土地登記代理的具體內(nèi)容，代理事項(xiàng)必須要明確、清楚。如不清楚將難以保證合同得到正常履行，代理事項(xiàng)應(yīng)是在合同加以明確的重要內(nèi)容。

　　(三)代理成果與質(zhì)量要求

　　土地登記代理成果一般以文件資料、書面報(bào)告等形式體現(xiàn)。為了滿足委托人的要求，保障合同的履行，對(duì)代理成果的形式和質(zhì)量的要求需要在合同條款中予以明確。

　　(四)代理權(quán)限范圍

　　代理權(quán)限范圍即土地登記代理合同中規(guī)定的授權(quán)范圍，是對(duì)土地登記代理人行為的約束。土地登記代理人必須在規(guī)定的授權(quán)范圍內(nèi)從事代理活動(dòng)，不得進(jìn)行無(wú)權(quán)代理或越權(quán)代理。同時(shí)，委托人的授權(quán)范圍不得超越國(guó)家有關(guān)法律的規(guī)定。

　　(五)代理費(fèi)用的支付標(biāo)準(zhǔn)、支付方式和時(shí)間要求

　　代理費(fèi)用是指委托人在接受土地登記代理人的代理成果的同時(shí)付給代理人的勞務(wù)報(bào)酬。此外，還應(yīng)規(guī)定代理勞務(wù)報(bào)酬的結(jié)算和支付方式及時(shí)間要求。支付方式可以為現(xiàn)金結(jié)算也可以轉(zhuǎn)帳支付。