國家租賃國有土地使用權(quán)設(shè)定登記

　　國家租賃國有土地使用權(quán)設(shè)定登記是對一宗地上新確認(rèn)的以國家租賃方式取得國有土地使用權(quán)進(jìn)行的土地登記。

　　一、 基本概念

　　國有土地租賃，是指土地使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。土地租賃合同經(jīng)出租方同意后可以轉(zhuǎn)讓，改變原合同規(guī)定的使用條件，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地租賃合同，簽訂土地租賃合同和轉(zhuǎn)讓土地租賃合同應(yīng)當(dāng)辦理土地登記和變更登記手續(xù)。租賃土地上的房屋等建筑物、構(gòu)筑物可以依法抵押，抵押權(quán)實現(xiàn)時，土地租賃合同同時轉(zhuǎn)讓。[1]

　　二、 法律特征

　　(一)國有土地租賃受的范圍

　　國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充。當(dāng)前應(yīng)以完善國有土地出讓為主，穩(wěn)妥地推行國有土地租賃。嚴(yán)格依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，確定國有土地租賃的適用范圍。對原有建設(shè)用地，因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，可以實行租賃。對于新增建設(shè)用地，重點仍應(yīng)是推行和完善國有土地出讓，租賃只作為出讓方式的補(bǔ)充。對于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地，無論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地.都必須實行出讓，不實行租賃。[2]

　　企業(yè)改革涉及的劃撥土地使用權(quán)，有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)采取出讓或者租賃的方式處置：[3]

　　(1)國有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建集團(tuán)的;

　　(2)國有企業(yè)改組為股份合作制的;

　　(3)國有企業(yè)租賃經(jīng)營的;

　　(4)非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的。

　　(二)國有土地租賃的期限

　　國有土地租賃可以根據(jù)具體情況實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應(yīng)實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年;對需要進(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長期使用的土地，應(yīng)實行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期。[4]

　　(三)國有土地租賃的租金與繳納方式

　　國有土地租賃的租金的確定，可以采用招標(biāo)、拍賣或者雙方協(xié)議的方式，有條件的地方，必須采取招標(biāo)、拍賣。采用雙方協(xié)議方式出租國有土地的租金，不得低于出租底價和按國家規(guī)定的最低地價折算的最低租金標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)議出租的結(jié)果要報上級土地行政主管部門備案，并向社會公開披露，接受上級土地行政主管部門和社會的監(jiān)督。國有土地租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與地價標(biāo)準(zhǔn)相均衡。承租人取得土地使用權(quán)時未支付其他土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按全額地價折算;承租人取得土地使用權(quán)時支付了征地、拆遷等土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按扣除有關(guān)費(fèi)用后的地價余額計算。對改制企業(yè)的土地使用權(quán)采取租賃方式處置的，必須進(jìn)行地價評估。[5]

　　不同的租賃方式其租金繳納方式也不同，采取短期租賃的，一般按年度或季度支付租金;采用長期租賃的應(yīng)當(dāng)在國有土地租賃合同中明確約定土地租金支付時間、租金調(diào)整的時間間隔和調(diào)整方式。

　　(四)國有土地租賃權(quán)人的權(quán)利、義務(wù)[6]

　　1、承租土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押

　　國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押必須依法登記。

　　2、 國有土地租賃權(quán)人有優(yōu)先受讓權(quán)

　　承租土地在使用年期內(nèi)改為出讓方式的，承租人有優(yōu)先受讓權(quán)，租賃土地在辦理出讓手續(xù)后，終止租賃關(guān)系。承租土地使用權(quán)期滿，承租人可以申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益的需要收回該幅土地的，應(yīng)予以批準(zhǔn)。

　　3、 承租土地提前收回，可以獲得合理補(bǔ)償

　　國家對土地使用者依法取得的承租土地使用權(quán)，在租賃合同約定的使用年限屆滿前不收回;因社會公共利益的需要，依照法律程序提前收回的，應(yīng)對承租人給予合理補(bǔ)償。承租土地使用權(quán)的收回原因：

　　(1)承租人未按合同約定開發(fā)建設(shè)、未經(jīng)土地行政主管部門同意轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或不按合同約定按時繳納土地租金的，土地行政主管部門可以解除合同，依法收回承租土地使用權(quán)。

　　(2)承租土地使用權(quán)期滿申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，承租土地使用權(quán)由國家無償收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、構(gòu)筑物，恢復(fù)土地原狀。

　　(五)土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同

　　租賃期限六個月以上的國有土地租賃，應(yīng)當(dāng)由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。租賃合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范圍、面積、用途、租賃期限、土地使用條件、土地租金標(biāo)準(zhǔn)、支付時間和支付方式、土地租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的時間和調(diào)整幅度、出租方和承租方的權(quán)利義務(wù)等。