2018年土地登記代理人《代理實(shí)務(wù)》考點(diǎn)：初始土地登記

　　初始土地登記的概念、特點(diǎn)

　　1.概念：初始土地登記又稱總登記，是指在一定時(shí)間內(nèi)，對(duì)轄區(qū)全部土地或者特定區(qū)域

　　的土地進(jìn)行普遍登記。 它要求所有土地所有者依法使用或擁有的土地，在使用所有期間內(nèi)，無論是否有過變更，都應(yīng)該按照土地部門的要求，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，通過一定的程序重新在統(tǒng)一的薄冊(cè)上進(jìn)行登記，并換發(fā)土地證。也就是說，需要進(jìn)行初始土地登記的主要有兩種情況：一是從未進(jìn)行過土地登記的地區(qū);二是原有登記需要全面更新的。

　　2.特點(diǎn)：

　　1)階段性，初始土地登記有期限，持續(xù)一段時(shí)間后即告結(jié)束;

　　2)全域性，初始土地登記作業(yè)區(qū)是一個(gè)行政轄區(qū)，它通常是一個(gè)縣或市;

　　3)集中性，初始土地登記是在一定范圍和時(shí)間內(nèi)有計(jì)劃集體統(tǒng)一進(jìn)行的。

　　3.初始土地登記申請(qǐng)人

　　1)個(gè)人使用土地的，其土地登記申請(qǐng)人分別為：

　　(1)使用宅基地的城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民，由共房產(chǎn)權(quán)人或房主申請(qǐng)土地登記。

　　(2)使用四荒拍賣土地的農(nóng)村民，由農(nóng)地使用合同簽訂人申請(qǐng)土地登記。

　　2)單位使用土地的，其土地登記申請(qǐng)人分別為：

　　(1)企業(yè)法人單位，包括中外合資、合作、外商獨(dú)資企業(yè)、股份制企業(yè)，凡是以企業(yè)法人名義取得土地使用公的，由企業(yè)法人及其法人代表申請(qǐng)土地登記。

　　(2)機(jī)關(guān)法人、事業(yè)單位法人、社團(tuán)法人以及名義取得土地使用權(quán)的，由各法人及其法人代表申請(qǐng)登記。以上法人單位中，有法人資格，但不是以本法人單位名義取得土地使用權(quán)，如政府機(jī)關(guān)、婦聯(lián)、科協(xié)等單位，以政府名義取得的土地使用權(quán)的，應(yīng)由原取得土地使用權(quán)的法人及其法人代表申請(qǐng)土地登記。

　　(3)聯(lián)營單位是指不同所有制性質(zhì)的企業(yè)之間或企業(yè)、事業(yè)單位之間共同投資組成的新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，并具備法人條件的緊密型聯(lián)營企業(yè)。聯(lián)營單位以單位法人及法人代表申請(qǐng)土地登記。聯(lián)營單位聯(lián)營合同中規(guī)定土地作為入股或明確土地使用權(quán)不作為聯(lián)營條件，土地行政主管部門根據(jù)實(shí)際情況，確定土地登記申請(qǐng)人。

　　(4)私宮單位指生產(chǎn)資料歸公民私人所有，以雇傭勞動(dòng)力為基礎(chǔ)的，并已登記注冊(cè)的私營獨(dú)資企業(yè)、私營合作企業(yè)和私營有限責(zé)任公司。一般由私營單位代理人申請(qǐng)。私營單位屬合作性質(zhì)且土地使用權(quán)不作為合作條件的，土地行政主管部門視情況確定土地登記申請(qǐng)人。

　　3)集體所有的土地，其集體土地所有權(quán)土地登記申請(qǐng)人分別為：

　　(1)村集體所有的土地，由村屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)及其代表申請(qǐng)土地登記。

　　(2)村集體內(nèi)有兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，如過去的生產(chǎn)隊(duì)，目前仍然為獨(dú)立存在的，

　　可以由各農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織及其代表申請(qǐng)土地登記，也可以由村集體代辦。

　　(3)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的土地，應(yīng)由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體及其法人代表申請(qǐng)土地登記。根據(jù)我國目前農(nóng)村鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體的組織形式，國家沒有明文規(guī)定具體的鄉(xiāng)集體組織范圍、章程及組織方式，嚴(yán)格地講沒有反映出法人應(yīng)具備條件，但是事實(shí)上確實(shí)有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的土地，全面行使著土地所有者的權(quán)利。凡屬于這種情況的，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的土地可以暫時(shí)不進(jìn)行土地登記。隨著有關(guān)法律的健全，再統(tǒng)一解決。

　　4.初始登記應(yīng)提交的文件

　　初始土地登記申請(qǐng)人向土地登記機(jī)關(guān)提交的證明文件資料基本上同一般的土地登記，只是反映在土地權(quán)屬來源證明上，有共自己的特點(diǎn)。在初始土地登記中，申請(qǐng)人提交的土地權(quán)屬來源證明一般有以下幾中：

　　1)各時(shí)期政府土地主管部門征、撥(使)用的土地批準(zhǔn)文件。

　　2)因買賣、交換、贈(zèng)與、繼承等形式取得的土地使用權(quán)或所有權(quán)的，除提交買賣、交換、贈(zèng)與、繼承協(xié)議書或證明外，還應(yīng)提交土地使用權(quán)或所有權(quán)原始取昨證明。

　　3)無任何手續(xù)，擅自占用土地的，應(yīng)提交按有關(guān)規(guī)定處理后的證明文件。

　　4)因歷史等原因無法提交權(quán)屬證明材料的處理：個(gè)人使用土地的，由四鄰認(rèn)可，居民委員會(huì)或村民委員會(huì)開具證明;單位使用土地的，由其上級(jí)主管部門開具證明。

　　5.初始土地登記程序

　　土地登記程序：

　　1)申報(bào);2)地籍調(diào)查;3)權(quán)屬審核;4)注冊(cè)登記;5)頒發(fā)土地證書。

　　初始土地登記的程序還有其三個(gè)特殊性：1)是增加了準(zhǔn)備工作;2)是增加了通告;3)是增加了公告。

　　6.初始土地登記公告的意義：

　　1)讓土地權(quán)利人及時(shí)了解期土地權(quán)利是否得到保護(hù);

　　2)在一定時(shí)間內(nèi)，征詢利害關(guān)系人的異議;

　　3)對(duì)土地登記機(jī)關(guān)在行政作業(yè)與審核中的不足，施予救濟(jì)，追求登記效力的公平性;

　　4)保證土地登記的公信力。

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