2017年土地登記代理人考試《代理實(shí)務(wù)》重點(diǎn)知識(shí)（11）

　　按照民法學(xué)思想，土地登記所產(chǎn)生的一般效力主要分兩種：一種是采用意思主義的立法，一種是采用形式主義的立法。

　　采用意思主義的立法，規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)只因當(dāng)事人的意思表示而發(fā)生效力，不動(dòng)產(chǎn)的登記只是對(duì)抗第三人的要件。在土地權(quán)利變動(dòng)過程中，只要土地權(quán)利變動(dòng)當(dāng)事人雙方意思表示一致，如簽署了有關(guān)土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓的協(xié)議書或讓與書，即產(chǎn)生土地權(quán)利變動(dòng)的法律后果，至于是否到土地登記機(jī)關(guān)辦理土地權(quán)屬變更登記，當(dāng)事人可以辦理，也可以不去辦理，只不過在土地權(quán)利變動(dòng)的法律效力上有所差別。辦理了登記的土地權(quán)利變動(dòng)，可以對(duì)抗第三人，即第三人不得主張登記了的土地權(quán)利變動(dòng)為無(wú)效，而沒有辦理土地登記的土地權(quán)利變動(dòng)，第三人可以主張?jiān)撏恋貦?quán)利變動(dòng)無(wú)效。例如，甲把一塊土地轉(zhuǎn)讓給乙，雙方只要訂立了土地轉(zhuǎn)讓合同，就在法律上產(chǎn)生了土地權(quán)利變動(dòng)效果。但該項(xiàng)土地權(quán)利變動(dòng)是否辦理登記，在對(duì)抗第三人方面效力不同。雙方訂立土地轉(zhuǎn)讓合同后，到土地登記機(jī)關(guān)履行了登記手續(xù)的，當(dāng)?shù)谌�人主張�(jiān)撏恋貦?quán)利變動(dòng)無(wú)效時(shí)，法律不予支持;但如果雙方未到土地登記機(jī)關(guān)履行登記手續(xù)，當(dāng)?shù)谌�人主張�(jiān)擁?xiàng)土地權(quán)利變動(dòng)無(wú)效，法律上有可能認(rèn)定該項(xiàng)土地權(quán)利變動(dòng)無(wú)效。土地登記是對(duì)抗第三人的要件�；�于這種立法思想的不動(dòng)產(chǎn)登記，也稱作登記的對(duì)抗要件主義、登記的公示主義。

　　采用形式主義的立法，規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)非經(jīng)登記不得生效，不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件。土地權(quán)利變動(dòng)當(dāng)事人簽署了土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓協(xié)議或讓與書，只表示物權(quán)行為成立，不直接產(chǎn)生土地權(quán)利變動(dòng)的法律后果。只有經(jīng)當(dāng)事人雙方到土地登記機(jī)關(guān)辦理了土地登記后，土地權(quán)利變動(dòng)才產(chǎn)生法律效力。例如，甲、乙雙方訂立了土地轉(zhuǎn)讓合同書后，轉(zhuǎn)讓土地的物權(quán)行為已經(jīng)成立，但并沒有生效，只有當(dāng)雙方在土地登記機(jī)關(guān)辦理完登記后，土地權(quán)利才真正由賣方轉(zhuǎn)移給了買方。在登記前，土地權(quán)利變動(dòng)并未生效，此時(shí)，若賣方反悔，買方只能要求按照約定辦理登記，而不能以侵權(quán)要求把土地權(quán)利確認(rèn)給自己，即不動(dòng)產(chǎn)的登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件�；�于這種立法思想的不動(dòng)產(chǎn)登記，也稱為登記的生效要件主義，登記要件主義。

　　此外，當(dāng)土地登記存有瑕疵，意即無(wú)處分權(quán)的人將他人的土地轉(zhuǎn)讓給第三人，并履行了土地權(quán)利變動(dòng)的登記手續(xù)，第三人依據(jù)登記而取得了土地權(quán)利，致使原來(lái)的土地權(quán)利人蒙受損失時(shí)，此時(shí)土地登記在法律上是否產(chǎn)生土地權(quán)利變動(dòng)的后果，第三人取得的土地權(quán)利是否應(yīng)該返還給原土地權(quán)利人，以及原土地權(quán)利人的損失應(yīng)該如何解決等問題。按照民法學(xué)的有關(guān)理論，不同的立法思想其解決的方法也不同。采用登記公信原則立法的，認(rèn)為公示產(chǎn)生公信力，即經(jīng)過公示產(chǎn)生的土地權(quán)利變動(dòng)的效力值得公眾信賴，具有可信賴性，因此，只要經(jīng)過土地登記，土地權(quán)利的變動(dòng)就發(fā)生效力，即使土地登記本身有瑕疵，善意取得土地權(quán)利的第三人也不負(fù)返還的義務(wù)，而只能由在土地權(quán)利變動(dòng)過程中有過錯(cuò)的人承擔(dān)責(zé)任，原土地權(quán)利人有權(quán)要求無(wú)權(quán)處分的轉(zhuǎn)讓人賠償損失。所謂善意取得土地權(quán)利的第三人是指在不知道土地權(quán)利變動(dòng)事項(xiàng)及土地登記本身存在瑕疵的情況下，而取得土地權(quán)利的第三人。不采用登記公信原則立法的，則規(guī)定只要土地權(quán)利變動(dòng)不符合法律的規(guī)定，即使登記完畢，登記機(jī)關(guān)也可以注銷登記，撤銷登記所產(chǎn)生的對(duì)抗效力。

　　(二)實(shí)踐探討

　　我國(guó)現(xiàn)行的法律、法規(guī)和政策性文件對(duì)有關(guān)土地登記效力的規(guī)定比較零散。如《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，依法改變土地的權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)。《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理權(quán)屬登記�！吨腥A人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定，土地使用權(quán)抵押，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效�！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》規(guī)定，國(guó)家依法實(shí)行土地登記發(fā)證制度。依法登記的土地所有權(quán)和土地使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。依法改變土地用途的，必須持批準(zhǔn)文件，自土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行變更登記�！锻恋氐怯浺�(guī)則》第六十九條規(guī)定，土地使用者、所有者凡不按規(guī)定如期申請(qǐng)初始土地登記的，按照非法占地的處理辦法論處;對(duì)凡不按規(guī)定如期申請(qǐng)變更土地登記的，除按違法占地處理外，視情節(jié)輕重報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，注銷土地登記，注銷土地證書。中共中央、國(guó)務(wù)院“關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理，切實(shí)保護(hù)耕地的通知”規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓要辦理變更土地登記。不按規(guī)定辦理變更土地登記的，按土地使用權(quán)非法轉(zhuǎn)讓處理。

　　綜合以上現(xiàn)行規(guī)定可以看出，我國(guó)的土地登記采用的是形式主義的立法思想，可以歸類于登記的生效要件主義、登記要件主義，進(jìn)言之，我國(guó)土地登記的一般效力是土地權(quán)利變動(dòng)非經(jīng)登記不得生效，土地登記是土地權(quán)利變動(dòng)的生效要件。