2017年土地登記代理人考試《代理實務(wù)》重點知識（5）

　　土地登記代理合同的內(nèi)容

　　土地登記代理合同的內(nèi)容主要由當事人約定，具體的內(nèi)容根據(jù)當事人不同需要會有所變化，但合同的主要內(nèi)容是具有共性的。一般情況下，土地登記代理的合同應(yīng)當包括以下主要內(nèi)容：

　　(一)當事人的名稱或者姓名和住所

　　當事人是合同的主體，沒有主體，合同就不成立。主體不明確，其權(quán)利義務(wù)關(guān)系就無法明確。土地登記代理合同的主體包括土地登記代理機構(gòu)和委托人，土地登記代理人必須以土地登記代理機構(gòu)的名義與委托人簽訂合同，不能以土地登記代理人個人的名義與委托人簽定合同。通過明確主體關(guān)系，使土地登記代理合同具備法律效力。

　　(二)代理事項

　　代理事項是土地登記代理合同的客體�？腕w是指合同主體在履行權(quán)利與義務(wù)時的共同指向。沒有客體，合同的權(quán)利義務(wù)就失去目的。在土地登記代理合同中，代理事項主要是指土地登記代理的具體內(nèi)容，代理事項必須要明確、清楚。如不清楚將難以保證合同得到正常履行，代理事項應(yīng)是在合同加以明確的重要內(nèi)容。

　　(三)代理成果與質(zhì)量要求

　　土地登記代理成果一般以文件資料、書面報告等形式體現(xiàn)。為了滿足委托人的要求，保障合同的履行，對代理成果的形式和質(zhì)量的要求需要在合同條款中予以明確。

　　(四)代理權(quán)限范圍

　　代理權(quán)限范圍即土地登記代理合同中規(guī)定的授權(quán)范圍，是對土地登記代理人行為的約束。土地登記代理人必須在規(guī)定的授權(quán)范圍內(nèi)從事代理活動，不得進行無權(quán)代理或越權(quán)代理。同時，委托人的授權(quán)范圍不得超越國家有關(guān)法律的規(guī)定。

　　(五)代理費用的支付標準、支付方式和時間要求

　　代理費用是指委托人在接受土地登記代理人的代理成果的同時付給代理人的勞務(wù)報酬。此外，還應(yīng)規(guī)定代理勞務(wù)報酬的結(jié)算和支付方式及時間要求。支付方式可以為現(xiàn)金結(jié)算也可以轉(zhuǎn)帳支付。

　　(六)合同的履行期限和方式

　　履行期限直接關(guān)系到合同中權(quán)利與義務(wù)完成的時間，也是土地登記代理合同依法存在的效力期限，同時也是確定違約與否的因素之一。當事人應(yīng)當在土地登記代理合同中予以明確約定履行期限，同時也應(yīng)當在合同中明確履行合同的方式。

　　(七)違約責(zé)任

　　違約責(zé)任是當事人違反合同約定應(yīng)承擔的法律責(zé)任。違約責(zé)任條款有利于督促當事人履行合同義務(wù)，保護守約方的利益。

　　違約責(zé)任條款應(yīng)列明當事人雙方違背合同規(guī)定時所應(yīng)承擔的違約責(zé)任。合同中沒有約定違約責(zé)任的，并不意味違約方不承擔違約責(zé)任。違約方未被依法免除責(zé)任的，守約方仍然可以依法追究其違約責(zé)任。

　　(八)糾紛解決方式

　　糾紛解決方式是當事人解決合同糾紛的手段和途徑。當事人發(fā)生糾紛時使用的處理方式通常有協(xié)商、調(diào)節(jié)、仲裁和申訴四種方式。當事人應(yīng)在合同中明確選擇解決合同爭議或糾紛的具體途徑，如通過仲裁或申訴。 除上述內(nèi)容外，委托人和土地登記代理機構(gòu)還可根據(jù)不同土地登記代理的內(nèi)容，結(jié)合土地登記代理的有關(guān)專業(yè)要求和政策要求等特征，在合同中增加有關(guān)內(nèi)容。需要說明的是土地登記代理合同應(yīng)得到委托人和土地登記代理機構(gòu)雙方的認同，并簽定蓋章后方可生效。

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