案例分析

　　(一)代理土地登記申請、指界、地籍調(diào)查、領(lǐng)取土地證書的操作案例

　　1.案例情況(劃撥國有土地使用權(quán)設(shè)定登記)

　　M 市 A 學校于 2001 年 8 月 1 日經(jīng)批準，以劃撥方式取得一宗國有土地使用權(quán)，批準用途為教育用地。8 月 5 日 A 學校 選定大地土地登記代理機構(gòu)代理劃撥國有土地使用權(quán)設(shè)定登記工作，土地登記代理人為張建國。接受委托后，該土地 登記代理機構(gòu)應(yīng)如何代理土地登記工作?

　　2.操作步驟具體操作步驟如下：

　　第一步，土地登記代理人需要與A 學校就相關(guān)事宜進行接洽，充分了解 A 學校的意圖與要求，了解 A 學�，F(xiàn)有產(chǎn)權(quán)資 料的情況。 在與 A 學校接洽的過程中，具體要了解和明確以下兩方面的事項：

　　(1)具體代理事項及目標：包括土地登記代理的內(nèi)容、目標、時間要求以及質(zhì)量要求等。

　　(2)了解 A 學校現(xiàn)有的權(quán)屬來源資料，了解學校有關(guān)用地批準、規(guī)劃以及權(quán)源資料等文件是否齊全，現(xiàn)有哪些資料等。

　　第二步，根據(jù)協(xié)商結(jié)果，簽訂土地登記代理委托書、土地登記代理合同，明確授權(quán)范圍。

　　第三步，根據(jù)土地登記規(guī)則及當?shù)赝恋毓芾聿块T的要求，在學校的協(xié)助下收集、準備土地登記必備資料。

　　第四步，核實權(quán)屬來源資料。 填寫土地登記申請書時要注意以下幾個方面內(nèi)容：

　　(1)土地使用者與申請單位名稱要一致，應(yīng)為 A 學校，具體名稱參照該單位的法人代碼和營業(yè)執(zhí)照。

　　(2)申請登記類型，應(yīng)為劃撥國有土地使用權(quán)設(shè)定登記。

　　(3)土地使用權(quán)類型要與批準文件相符。

　　(4)土地面積要與相關(guān)批準文件一致。

　　(5)土地用途要符合相關(guān)批準文件要求。

　　(6)申請登記的依據(jù)要齊全。

　　第六步，向土地管理部門提交設(shè)定登記申請材料，并索取登記資料收件單或收據(jù)。 在上述工作結(jié)束后，土地登記代理人最終要向土地管理部門提交的申請材料包括：

　　1)土地使用權(quán)設(shè)定登記申請書;

　　2) 縣級以上人民政府建設(shè)用地批準書;

　　3)國有土地劃撥決定書;

　　4)A 學校法人證明、法人代表身份證明和個人身份證明;

　　5)土地登記代理委托書及代理人身份證明、土地登記代理人資格證書等。

　　第七步，參與地籍調(diào)查，代理進行土地指界。

　　第八步，在土地登記機關(guān)完成地籍調(diào)查、權(quán)屬審核和注冊登記后，由土地登記代理人代理領(lǐng)取土地證書。

　　(二)代理土地登記申請

　　1 案例情況(出讓國有土地使用權(quán)設(shè)定登記)

　　市第一機械廠 1998 年 7 月 30 日在城郊以協(xié)議出讓方式取得一宗國有土地使用權(quán)， 面積為 18 000 平方米， 用途為工業(yè)， 使用年限 50 年，未辦理土地登記。2000 年 8 月該廠進行技術(shù)改造，由于資金不足，需要以該土地抵押申請貸款，但由 于未辦理土地使用權(quán)設(shè)定登記，隨后該廠于 2000 年 8 月 15 日委托大地土地登記代理公司的土地登記代理人張建國代 理土地登記申請手續(xù)。試問應(yīng)如何辦理?

　　2.操作步驟具體操作步驟如下：

　　第一步，土地登記代理人需要與第一機械廠就相關(guān)事宜進行接洽，明確以下幾方面的事項：

　　(1)代理事項及目標：根據(jù)委托人的要求，代理事項主要為出讓國有土地使用權(quán)的設(shè)定登記申請，不是抵押登記。

　　(2)了解現(xiàn)有的權(quán)屬來源資料，如是否已經(jīng)辦理建設(shè)用地批準書、是否簽訂出讓合同、是否全部繳納土地出讓金、是否 交納有關(guān)稅費等。

　　第二步，根據(jù)協(xié)商結(jié)果，與委托人簽訂土地登記代理委托書、土地登記代理合同，明確授權(quán)范圍。

　　第三步，根據(jù)土地登記規(guī)則及當?shù)赝恋毓芾聿块T的要求，收集、準備土地登記申請的必備資料。 《土地登記規(guī)則》將出讓國有土地使用權(quán)設(shè)定登記申請分為兩種情況：

　　1)以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，受讓方 應(yīng)當在按出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金后 30 日內(nèi)，持土地使用權(quán)出讓合同和土地使用權(quán)出讓金支付憑證申 請國有土地使用權(quán)設(shè)定登記;

　　2)成片開發(fā)用地采取一次出讓、分期付款、分期提供出讓國有土地使用權(quán)的，受讓方應(yīng) 當在每期付款后 30 日內(nèi)，持土地使用權(quán)出讓合同和土地使用權(quán)出讓金支付憑證申請國有土地使用權(quán)設(shè)定登記。 M 市第一機械廠的用地屬于第一種情況，但該廠未按照規(guī)定及時申請土地登記。按照土地登記規(guī)則規(guī)定，土地管理部門 會在對其進行處理后辦理出讓土地使用權(quán)設(shè)定登記。

　　根據(jù)土地登記規(guī)則規(guī)定，需要收集的權(quán)屬來源資料包括：

　　1)縣級以上人民政府建設(shè)用地批準書;

　　2)國有土地使用權(quán)出 讓合同;

　　3)全部土地出讓金支付憑證;

　　4)有關(guān)稅費支付憑證等。

　　還需要準備的其他文字材料有：

　　1)第一機械廠法人證 明、法人代表身份證明和個人身份證明;

　　2)土地登記代理委托書及代理人身份證明、土地登記代理人資格證書等。

　　第四步，核實權(quán)屬來源資料。

　　第五步，代寫土地使用權(quán)登記申請書。

　　第六步，向土地管理部門提交設(shè)定登記申請材料，并索取登記資料收件單或收據(jù)。

　　(三)代理領(lǐng)取土地證書

　　1.案例情況(代理領(lǐng)取出讓土地使用權(quán)證書)

　　C 公司有一宗地為協(xié)議出讓方式取得， 位于 M 市中心區(qū)文明街 3 號， 批準用途為營業(yè)用地， 土地面積的測量結(jié)果為 1 500 平方米，出讓合同中規(guī)定出讓年限為 40 年，自 2002 年 9 月 30 日至 2042 年 9 月 30 日。C 公司委托大地土地登記代理公司代理領(lǐng)取土地證書，試問如何辦理? 2.操作步驟具體操作步驟如下

　�。� 第一步，接受委托后，與委托人明確土地登記代理的基本事項，包括代理內(nèi)容及有關(guān)要求等;

　　第二步，與委托人 C 公司簽訂土地登記代理委托書、土地登記代理合同，明確授權(quán)范圍和權(quán)限。土地登記代理委托書 的參考格式如下，樣式見表 10—10。

　　第三步，根據(jù)委托人 C 公司的要求，了解有關(guān)宗地信息，收集相關(guān)資料。

　　第四步，領(lǐng)取并核實土地證書。

　　第五步，向委托人反饋信息，并與土地登記機關(guān)進行溝通，解決存在的問題 土地登記代理人應(yīng)及時將核查土地證書過程中發(fā)現(xiàn)的問題向委托人匯報，并提出相應(yīng)的建議供委托人參考。

　　(四)代理查詢土地登記資料

　　1.案例情況

　　D 公司 1998 年 9 月以出讓方式取得一宗位于 M 市蓮花區(qū)解放路 88 號的國有土地使用權(quán)，面積為 15 000 平方米，用途為工業(yè)，已辦理土地登記手續(xù)。2002 年 8 月，D 公司擬以其所使用的國有出讓土地作抵押，向 B 銀行申 請貸款。為驗證 D 公司土地狀況的真實性，降低銀行貸款風險，現(xiàn) B 銀行委托大地土地登記代理公司代理查詢該宗地 的土地登記結(jié)果，試問如何辦理。

　　2.操作步驟具體操作步驟如下：

　　第一步，土地登記代理人通過與委托人進行溝通，了解委托人的意圖和查詢目的主要是通過土地登記機關(guān)查詢有關(guān)權(quán) 屬資料，驗證 D 公司合法擁有土地使用權(quán)的真實性，并查證有無其他抵押登記手續(xù)。了解了委托人的要求，就初步明 確了查詢的主要內(nèi)容是位于 M 市蓮花區(qū)解放路 88 號土地的登記狀況。

　　第二步，與委托人簽訂土地登記代理委托書、土地登記代理合同，明確授權(quán)范圍和權(quán)限。

　　第三步，根據(jù)確定的查詢內(nèi)容，向土地登記機關(guān)提出查詢申請。土地登記代理人應(yīng)填寫查詢申請書，明確查詢對象和 范圍主嚴為位于 M 市蓮花區(qū)解放路 88 號土地的登記狀況，通過查詢土地登記卡，即可了解有關(guān)登記狀況。

　　第四步，根據(jù)委托人 B 銀行的要求，查詢位于 M 市蓮花區(qū)解放路 88 號土地登記卡等土地登記資料，記錄該宗地的土地 使用者、座落、土地面積、土地權(quán)屬狀況、有無抵押登記等狀況，并可復印有關(guān)土地登記資料。

　　第五步，土地登記代理人將查詢到的土地登記資料提供給 B 銀行，完成土地登記資料的代理查詢工作。

　　(五)代理查證土地產(chǎn)權(quán)

　　案例情況

　　2003 年 3 月 E 公司擬與 F 公司合資，成立新的股份有限公司，根據(jù)雙方初步達成的協(xié)議，E 公司擬以其所使 用的位于 M 市的土地使用權(quán)作價出資，F(xiàn) 公司以設(shè)備作價出資。根據(jù) E 公司提供的資料，其所使用的土地為出讓土地， 工業(yè)用途，但 E 公司尚未辦理土地登記手續(xù)�，F(xiàn) F 公司委托大地土地登記代理公司欲查證 E 公司所使用的該宗土地的 權(quán)屬狀況，試問應(yīng)如何辦理?

　　2.操作步驟具體操作步驟如下：

　　第一步，通過與 F 公司溝通，可以了解到 F 公司的委托代理需求主要體現(xiàn)在三個方面：

　　1)該宗土地使用權(quán)是否為 E 公司所有;

　　2)E 公司有無合法、完整的用地手續(xù);

　　3)E 公司是否欠繳土地出讓金。這樣就進一步明確了查證的目標和內(nèi)容。 第二步，與委托人 F 公司簽訂土地登記代理委托書、土地登記代理合同，明確授權(quán)范圍和權(quán)限。 第三步，根據(jù)委托人 F 公司的要求，進一步分析需要什么材料予以驗證，并可通過哪些途徑獲得有關(guān)產(chǎn)權(quán)資料。

　　第四步，整理資料，向委托人提交分析結(jié)果。