土地登記代理業(yè)務的具體操作與案例分析

　　1、代理土地登記申請、指界、地籍調(diào)查、領(lǐng)取土地證書的業(yè)務操作程序 在完成與委托人的接洽、了解委托人的意圖、簽訂土地登記代理委托書、簽訂土地登記代理合同等前期工作之后，土地登記代理人開始進入實質(zhì)性操作階段，其主要操作步驟包括：

　　(1)收集、準備相關(guān)權(quán)屬來源資料及文字申請材料。

　　(2)填寫土地登記申請書，向土地管理部門提出土地登記申請，提交土地登記申請材料。

　　(3)參與地籍調(diào)查，進行指界。

　　(4)領(lǐng)取土地證書。

　　(5)向委托人提交代理成果，并按照要求以書面或口頭形式進行匯報。

　　(一)代理土地登記申請的操作程序

　　1.在委托人的協(xié)助下收集、準備相關(guān)權(quán)屬來源資料及文字申請材料按照土地登記申請的要求，土地登記代理人開始收 集、準備土地登記申請所需要的文字材料、權(quán)屬來源文件。

　　2.核實權(quán)屬來源資料

　　3.代寫土地所有權(quán)、使用權(quán)和他項權(quán)利登記申請書在核實權(quán)屬來源資料后，土地登記代理人要代理委托人填寫土地所 有權(quán)、使用權(quán)和他項權(quán)利登記申請書。填寫土地登記申請書時要注意以下幾個方面：

　　(1)土地所有者、土地使用者、土地他項權(quán)利人與單位名稱要一致。

　　(2)土地所有權(quán)、使用權(quán)和他項權(quán)利類型與批準文件相符。

　　(3)土地面積與相關(guān)批準文件一致。

　　(4)土地用途符合相關(guān)批準文件要求。

　　(5)土地座落與相關(guān)批準文件一致。

　　(6)申請登記的依據(jù)要齊全。

　　4.向土地管理部門提交設(shè)定登記申請材料，并取得登記資料收件單或收據(jù)

　　(二)代理指界的操作程序

　　1.收集相關(guān)土地權(quán)屬資料，深入了解土地產(chǎn)權(quán)狀況 土地登記代理人在了解情況、搜集資料的過程中要重點了解以下幾個方面：

　　(1)宗地權(quán)屬的發(fā)生、演變過程，權(quán)屬性質(zhì)、土地用途及使用情況。

　　(2)宗地界址是否明確，有無爭議，與誰有爭議。

　　(3)如果存在爭議，爭議的焦點是什么。

　　(4)有無確鑿的資料或證據(jù)確認界址。

　　(5)如果有界址爭議，有什么可行的方案可以解決。 對于沒有爭議的宗地，其宗地界址在委托人確認后由土地登記代理人參照執(zhí)行。

　　2.現(xiàn)場勘察根據(jù)原有土地權(quán)屬等資料，土地登記代理人應與委托人就宗地界址達成共識后，還需要雙方共同到現(xiàn)場勘 察確認界址位置，并由委托方簽字認可。

　　3.現(xiàn)場指界權(quán)屬調(diào)查人員進行實地界址認定時，土地登記代理人代表委托人到現(xiàn)場指界、認定。界址認定時，土地登 記代理人應當出具個人身份證明、土地登記代理委托書。 指界過程中，界址位置如果有爭議，土地登記代理人要耐心聽取調(diào)查人員現(xiàn)場調(diào)解，并記錄調(diào)解處理情況;對于有爭 議的且已經(jīng)由委托方確認解決方案的界址，土地登記代理人嚴格按照解決方案辦理。

　　4.向委托人反饋信息并及時提供建議代理指界后，土地登記代理人要把指界情況、調(diào)解處理情況及時向委托人匯報。 委托人事后有異議的，應針對不同情況，采取相應的措施予以解決。

　　(三)代理領(lǐng)取土地證書的操作程序

　　1、收集資料和信息，了解情況土地登記代理人在了解情況、搜集資料的過程中要重點了解：1)宗地用途及使用情況; 2)宗地面積的測量結(jié)果;3)權(quán)屬性質(zhì);4)使用權(quán)類型等。

　　2.領(lǐng)取并核實土地證書在領(lǐng)取土地證書的時候，土地登記代理人要向土地管理部門提交身份證明和土地登記代理委托 書等，同時還要對土地證書的規(guī)范性和準確性進行審查。審查主要包括以下幾個方面：

　　(1)土地所有者、土地使用者、土地他項權(quán)利人名稱是不是與委托人名稱相一致。

　　(2)土地用途是不是與實際用途相符。

　　(3)土地所有權(quán)、使用權(quán)、他項權(quán)利類型是否符合相關(guān)文件資料的要求。

　　(4)如果是出讓土地，其使用期限或終止日期是否與資料符合。

　　(5)土地面積是否與委托人提供資料中的面積相一致。

　　3.向委托人反饋信息，提出建議在對土地證書進行核實后，土地登記代理人需要將發(fā)現(xiàn)的問題及時向委托人匯報，并 就具體問題提出相應的意見或建議供委托人參考。

　　題目：土地登記代理必須在規(guī)定的( )從事代理活動。

　　A.授權(quán)范圍內(nèi) B.活動范圍內(nèi) C.代理范圍內(nèi) D.登記范圍內(nèi)

　　答案：(A)