四、土地登記代理合同中代理人與委托人的權(quán)利和義務(wù)

　　(一)土地登記代理人在代理合同中的權(quán)利和義務(wù)

　　1.土地登記代理人的權(quán)利土地登記代理人的權(quán)利是由接受委托人的委托并簽訂土地登記代理合同而產(chǎn)生的。由于土地 登記代理人進行的是民事活動，因此其權(quán)利的產(chǎn)生必須符合法律程序并受法律保護。 土地登記代理人的權(quán)利主要有以下幾個方面：

　　(1)獲取勞務(wù)報酬的權(quán)利。土地登記代理人有權(quán)利就其開展的土地登記代理活動所付出的勞動向委托人索取勞動報酬。

　　(2)依法開展土地登記代理業(yè)務(wù)的權(quán)利。在代理合同規(guī)定的授權(quán)范圍內(nèi)，依照法律規(guī)定，由土地登記代理人獨立開展土地登記代理業(yè)務(wù)，即有權(quán)決定如何進行具體的業(yè)務(wù)操作。

　　(3)要求委托方提供相關(guān)資料的權(quán)利。在開展土地登記代理業(yè)務(wù)過程中，土地登記代理人有權(quán)要求委托人提供與土地登 記代理!業(yè)務(wù)相關(guān)的已有資料，且應(yīng)保證資料的真實性。

　　2.土地登記代理人的義務(wù)

　　(1)按照委托人指示處理代理事務(wù)的義務(wù)。土地登記代理人應(yīng)當依照委托人的授權(quán)指示處理事務(wù)，在開展土地登記代理 合同中，委托人的授權(quán)指示可以表現(xiàn)為：

　　1)固定不變的指示。

　　2)可以變動的指示。

　　3)任意性示。

　　(2)及時告知的義務(wù)。土地登記代理人在處理委托人的事務(wù)時，應(yīng)當按照委托人的要求隨時報告處理事務(wù)的進展情況。

　　(3)維護委托人權(quán)益的義務(wù)。土地登記代理人不得與第三者串通或合伙隱瞞真相，損害委托人的利益。在代理過程中， 土地登記代理人有義務(wù)維護委托人的合法利益。

　　(4)將處理事務(wù)的收益和所得交付委托人的義務(wù)。

　　題目：關(guān)于土地登記代理人的義務(wù)下列說法錯誤的是( )

　　A.代理人有按照委托人的指示處理代理事務(wù)的義務(wù)

　　B.維護委托人權(quán)益的義務(wù)

　　C.將處理事務(wù)的收益和所得交付委托人的義務(wù)

　　D.土地登記代理人沒有及時告知委托人的義務(wù)

　　答案：D

　　(二)委托人的權(quán)利和義務(wù)

　　委托人的權(quán)利

　　(1)規(guī)定代理權(quán)限的權(quán)利。代理人的代理行為來自于委托人的授權(quán)，因此委托人有權(quán)利規(guī)定土地登記代理人的代理事項 及權(quán)限范圍。

　　(2)監(jiān)督土地登記代理人代理行為的權(quán)利。

　　2.委托人的義務(wù)

　　(1)承擔(dān)后果的義務(wù)。

　　代理行為是指委托人授權(quán)代理人為自己處理事務(wù)，代理人根據(jù)委托人的授權(quán)指示，以委托人的名 義處理委托事務(wù)的行為。

　　(2)承擔(dān)處理事務(wù)費用的義務(wù)。

　　土地登記代理人受委托人的指示處理事務(wù)，土地登記代理人在處理事務(wù)的過程中所發(fā)生 的必要費用應(yīng)當由委托人承擔(dān);對于處理事務(wù)所需要的費用可以用兩種方式解決：

　　1)預(yù)付費用。委托人與土地登記代 理人約定合同時，可以預(yù)先支付給土地登記代理人處理事務(wù)的費用：

　　2)償還費用。土地登記代理人在處理事務(wù)時發(fā)生 的墊付費用，委托人應(yīng)當償還。

　　(3)支付代理傭金的義務(wù)。委托人在接受土地登記代理人為其代理的業(yè)務(wù)成果的同時，必須按照合同規(guī)定的標準、方式 和時間支付土地登記代理的勞務(wù)報酬。

　　(4)提供相關(guān)資料的義務(wù)。委托人必須及時向土地登記代理人提供開展代理活動所必需的相關(guān)資料。

　　五、土地登記代理糾紛的規(guī)避方法

　　土地登記代理活動作為經(jīng)紀活動的一種，在具體操作過程中，會因為責(zé)任、義務(wù)不清，加之土地登記具有專業(yè)性、政策性比較強等特點，容易產(chǎn)生不必要的糾紛。為避免土地登記代理活動中產(chǎn)生糾紛，降低土地登記代理風(fēng)險，應(yīng)當注意慨好以下幾方面工作：

　　(一)簽訂規(guī)范的代理合同

　　在土地登記代理活動中出現(xiàn)的糾紛，首先是由于代理人和委托人缺乏必要的法律、法規(guī)意識;其次，一些代理人和委 托人未能掌握訂立和履行合同的規(guī)則也是一個重要的影響因素。 為了維護合同當事人的合法權(quán)利，減少合同糾紛，土地登記代理人應(yīng)和委托人簽定規(guī)范的土地登記代理合同，以保障 雙方的權(quán)益。政府或者土地登記代理的行業(yè)協(xié)會也可以制訂符合合同規(guī)定。

　　(二)制訂服務(wù)標準，明確服務(wù)內(nèi)容和要求

　　土地登記代理行業(yè)的服務(wù)標準是土地登記代理人為委托人提供服務(wù)的行為準則依據(jù)。同時，又是土地登記代理人應(yīng)當 履行的合同義務(wù)。制訂符合市場條件、行為準則、代理人和委托人利益的服務(wù)標準，是維護代理人與委托人的權(quán)益、 維護市場交易規(guī)范的必要手段，有利于提高土地登記代理行業(yè)的執(zhí)業(yè)水平，樹立良的企業(yè)與行業(yè)形象。

　　(三)告知必要的代理活動事項，利于委托人監(jiān)督

　　委托人應(yīng)當對土地登記代理人的資格條件、信用能力、服務(wù)準責(zé)、合同的內(nèi)容、簽約條件、履行方式等內(nèi)容具有知情 權(quán)。

　　(四)對已經(jīng)出現(xiàn)的糾紛，應(yīng)及時協(xié)商或通過法律途徑解決 。

　　土地登記代理人一旦發(fā)現(xiàn)代理活動中的糾紛，要積極努力地去解決。如果屬于自己工作中的過失，應(yīng)及早地采取彌補 措施，即使是委托人的過失，也應(yīng)盡可能友好地協(xié)商解決。當然，并不是一切糾紛都能自行協(xié)商解決，對于無法通過 協(xié)商達成一致的，可以通過仲裁或申訴等法律途徑來解決。

　　題目：土地登記代理當事人發(fā)生糾紛時，可以采取( )處理方式。

　　A.協(xié)商 B.復(fù)議 C.調(diào)解 D.仲裁 E.申訴

　　答案：(ACDE)