四、土地登記代理機(jī)構(gòu)年度審查

　　土地登記代理機(jī)構(gòu)管理部門應(yīng)對(duì)代理機(jī)構(gòu)實(shí)施年度審查制度，年審主要審查機(jī)構(gòu)的機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員資格、經(jīng)營(yíng)行為 及業(yè)務(wù)狀態(tài)。

　　(一)土地登記代理機(jī)構(gòu)在年度審查中應(yīng)提交的證件

　　(1)《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》副本。

　　(2)《土地登記代理人職業(yè)資格證書》。

　　(3)《土地登記代理機(jī)構(gòu)人員構(gòu)成表》。

　　(4)《土地登記代理機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)情況表》。

　　(5)《土地登記代理業(yè)務(wù)情況表》。

　　(6)其他材料。

　　(二)凡有下列情況之一的土地登記代理機(jī)構(gòu)，視為年度審查不合格

　　(1)未按時(shí)辦理資質(zhì)有關(guān)登記事項(xiàng)變更登記的。

　　(2)《土地登記代理人職業(yè)資格證書》持證人員數(shù)量不足的。

　　(3)有嚴(yán)重違法經(jīng)營(yíng)行為的。

　　(4)逾期未辦理年審的。

　　對(duì)于有土地登記代理糾紛投訴現(xiàn)象，但尚未解決的，可以暫緩年審。待處理完投訴后，方可準(zhǔn)予年審。 年審不合格的土地登記代理機(jī)構(gòu)責(zé)令其停止土地登記代理業(yè)務(wù)。 每年度的土地登記代理機(jī)構(gòu)年審工作結(jié)束后，土地登記代理管理部門將發(fā)布公告，向社會(huì)公布年審結(jié)果。

　　題目：土地登記代理人和代理機(jī)構(gòu)違規(guī)執(zhí)業(yè)的法律責(zé)任不包括( )。

　　A.民事責(zé)任 B.社會(huì)責(zé)任 C.行政責(zé)任 D.刑事責(zé)任

　　答案：(B)

　　五、土地登記代理人與土地登記代理機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系

　　土地登記代理機(jī)構(gòu)是土地登記代理人執(zhí)業(yè)活動(dòng)的場(chǎng)所，是土地登記代理人執(zhí)業(yè)活動(dòng)的組織機(jī)構(gòu)，兩者間存在如下關(guān) 系：

　　(一)土地登記代理人與土地登記代理機(jī)構(gòu)之間的執(zhí)業(yè)關(guān)系

　　一方面，土地登記代理人從事代理活動(dòng)必須以土地登記代理機(jī)構(gòu)的名義進(jìn)行，不能以個(gè)人的名義進(jìn)行;土地登記代 理人承接土地登記代理業(yè)務(wù)由土地登記代理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一承接，由土地登記代理機(jī)構(gòu)與委托人簽訂代理合同，再由土地登 記代理機(jī)構(gòu)指定具體的土地登記代理人承辦業(yè)務(wù);另一方面，土地登記代理機(jī)構(gòu)必須是由土地登記代理人組成的。根 據(jù)一般規(guī)定，不論是設(shè)立土地登記代理公司、土地登記代理合伙企業(yè)、土地登記代理個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，還是設(shè)立土地登 記代理機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)，都必須有規(guī)定數(shù)量的持有《中華人民共和國(guó)土地登記代理人職業(yè)資格證書》的人員。由此可 見，沒有土地登記代理人的加入，土地登記代理機(jī)構(gòu)也是無(wú)法成立的。

　　(二)土地登記代理機(jī)構(gòu)與土地登記代理入之間的法律關(guān)系

　　由于土地登記代理業(yè)務(wù)是由土地登記代理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一承接的，土地登記代理合同是在委托人與土地登記代理機(jī)構(gòu)之間 簽訂的，因此，一方面土地登記代理人在執(zhí)業(yè)活動(dòng)中由于故意或過失給委托人造成損失的，由土地登記代理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一 承擔(dān)責(zé)任，土地登記代理機(jī)構(gòu)向委托人進(jìn)行賠償后，可以對(duì)承辦該業(yè)務(wù)的土地登記代理人進(jìn)行追償;另一方面，由于 委托人的故意或過失給土地登記代理機(jī)構(gòu)或土地登記代理人造成損失的，應(yīng)由土地登記代理機(jī)構(gòu)向委托人提出賠償請(qǐng) 求，委托人向土地登記代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行賠償后，再由土地登記代理機(jī)構(gòu)向土地登記代理人的損失進(jìn)行補(bǔ)償。 由土地登記代理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一承接業(yè)務(wù)并承擔(dān)法律責(zé)任有利于保護(hù)委托人、土地登記代理人和土地登記代理機(jī)構(gòu)三方的 合法權(quán)益，也有利于促使機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對(duì)其下執(zhí)業(yè)土地登記代理人的監(jiān)督和管理。

　　(三)土地登記代理機(jī)構(gòu)與土地登記代理人之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系

　　由于土地登記代理業(yè)務(wù)是由土地登記代理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一承接的，土地登記代理合同是在委托人與土地登記代理機(jī)構(gòu)之間 簽訂的。 目此，由于土地登記代理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一向委托人收取傭金，并由土地登記代理機(jī)構(gòu)出具發(fā)票。土地登記代理機(jī)構(gòu)收 取傭金后應(yīng)按約定給予具體承接代理業(yè)務(wù)的土地登記代理人報(bào)酬，報(bào)酬的形式可以由機(jī)構(gòu)與土地登記代理人協(xié)商確定， 可以是計(jì)件的也可以按標(biāo)的提成等。報(bào)酬的具體金額或比例由雙方約定，但應(yīng)符合當(dāng)?shù)禺?dāng)時(shí)提供同類服務(wù)的正常水平。