代理與土地登記代理

　　一、代理的一般概念與法律特征

　　代理是民法中一項重要的法律制度，指代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實施民事法律行為。被代理人對代 理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任。代理關(guān)系的主體包括代理人、被代理人和相對人。 根據(jù)《民法通則》第六十四條規(guī)定，代理包括委托代理、法定代理和指定代理。委托代理，是基于被代理人的委托 而發(fā)生的代理關(guān)系，故委托代理又稱為授權(quán)代理或意定代理。法定代理是根據(jù)法律的直接規(guī)定而發(fā)生的代理關(guān)系，即 代理人的代理權(quán)是基于法律的直接規(guī)定而發(fā)生的。法定代理主要是為無行為能力人或限制行為能力人設(shè)立代理人的方 式。指定代理是指根據(jù)人民法院和有關(guān)單位依法指定而發(fā)生的代理關(guān)系，即代理權(quán)的產(chǎn)生是基于上述單位的指定，故 稱指定代理。

　　代理關(guān)系有如下法律特征： (一) 任。

　　(二)代理人以被代理人的名義進(jìn)行代理行為 代理人只有以被代理人的名義進(jìn)行代理行為，才能為被代理人取得權(quán)利、設(shè)定義務(wù)。如果代理人以自己的名義為法 律行為，這種行為是代理人自己的行為而非代理行為，其所設(shè)立的權(quán)利與義務(wù)也只能由代理人自己承受。代理的這一 特征使代理關(guān)系和行紀(jì)關(guān)系區(qū)別開來。

　　(三)代理主要是實施法律行為 代理人代被代理人實施的行為主要是法律行為，所以通過代理行為，必然在被代理人與相對人之間發(fā)生一定的法律 關(guān)系，或者變更、終止被代理人與相對人之間的已經(jīng)存在的民事法律關(guān)系。

　　(四)被代理人對代理行為承擔(dān)民事責(zé)任 代理人不能擅自變更或擴(kuò)大代理權(quán)限。代理人超越代理權(quán)限的行為不屬于代理行為，被代理人對此亦不承擔(dān)責(zé)任

　　二、土地登記代理的涵義與基本原則

　　(一)土地登記代理的涵義

　　土地登記代理是指土地登記代理機構(gòu)在受托權(quán)限內(nèi)，為委托人提供土地登記咨詢、代理等業(yè)務(wù)服務(wù)，并由委托人直 接承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的經(jīng)營活動。 土地登記代理是土地市場中介服務(wù)的一種，屬于委托代理的范疇國家于 2003 年開始實行土地登記代理人員職業(yè)資 格制度，從事土地登記代理的人員和機構(gòu)必須取得國家規(guī)定的土地登記代理資格。土地登記代理是為適應(yīng)土地市場的發(fā)展而產(chǎn)生的，對規(guī)范土地登記行為，促進(jìn)土地市場的發(fā)展和完善是十分重要而且相當(dāng)必要的。伴隨著中國土地市場 的蓬勃發(fā)展，土地登記代理事業(yè)必將會有廣闊的空間。

　　(二)土地登記代理的基本原則

　　1.合法原則

　　土地登記代理機構(gòu)和土地登記代理人在承接土地登記代理業(yè)務(wù)時，必須遵守國家的有關(guān)規(guī)定，在國 家法律、法規(guī)、政策允許的服務(wù)項目范圍內(nèi)及核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍內(nèi)從事代理活動，提供代理服務(wù);不得從事國家法律、 法規(guī)、政策禁止的服務(wù)項目。

　　2.平等自愿原則

　　3.公平公正原則

　　4.等價有償原則

　　給予適當(dāng)?shù)姆��?wù)費。

　　5.誠實信用原則 或簽訂虛假合同，

　　6.保密原則 的資料。

　　題目：關(guān)于代理關(guān)系的法律特征，下列說法不正確的是( )。

　　A.代理人在代理權(quán)限范圍內(nèi)實施代理行為

　　B.代理人以自己的名義進(jìn)行代理行為

　　C.代理主要是實施法律行為

　　D.被代理人對代理人承擔(dān)民事責(zé)任

　　答案：(B )

　　在土地登記代理過程中，土地登記代理機構(gòu)和土地登記代理人有權(quán)要求委托人提供與代理業(yè)務(wù)相關(guān) 在行使權(quán)利、履行義務(wù)的過程中，土地登記代理機構(gòu)及其代理人與委托人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原 則。任何一方都應(yīng)當(dāng)誠實守信，善意地行使權(quán)利、履行義務(wù)，不得有欺詐等惡意行為，不得弄虛作假，提供不實信息， 合同法規(guī)定，民事合同當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個人不得非法干預(yù)。 土地登記代理機構(gòu)及其代理人與委托人屬于民事法律關(guān)系，法律地位平等。 等價有償是市場經(jīng)濟(jì)的基本原則，作為一種，中介服務(wù)，土地登記代理所交換的是一種特殊商品——服務(wù)，土地登記代理機構(gòu)及其代理人提供給委托入相應(yīng)的服務(wù)時，委托人應(yīng)當(dāng)按照其所提供服務(wù)的質(zhì)量和數(shù)量