集體土地所有權和集體土地使用權變更登記

　　一、內容提要：本講主要講述集體土地所有權和集體土地使用權變更登記和土地他項權利變更登記。

　　二、重點、難點 大綱要求：

　　掌握：集體土地所有權和集體土地使用權變更登記和土地他項權利變更登記的法律特征、申請人、申請時限和申請人 應提交的證明文件，《土地登記卡》的內容。

　　熟悉：集體土地所有權和集體土地使用權變更登記和土地他項權利變更登記權屬審核內容及審核依據。

　　了解：集體土地所有權和集體土地使用權變更登記和土地他項權利變更登記的《土地歸戶卡》和土地證書的填寫內容。

　　一、集體土地所有權和集體土地使用權變更登記

　　1、基本概念

　　集體土地所有權和集體土地使用權變更登記是對經登記的集體土地所有權和集體土地使用權的權屬變更進行的土 地登記。

　　2、法律特征

　　(一)集體土地所有權和集體土地使用權權屬變更的限制

　　目前，按照我國的法律和政策，集體土地所有權和集體土地使用權變更僅限于以下幾種情況：

　　(1)農用地調整。

　　(2)土地征用。

　　(3)四荒地集體土地使用權的變更。

　　(4)農民集體內部成員之間的宅基地變更。

　　(5)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)因破產、兼并等原因引起的集體土地使用權變更。

　　題目： 集體土地所有權和集體土地使用權發(fā)生變更的情形包括

　　A.農用地調整

　　B.四荒地集體土地使用權的變更

　　C.農用地買賣

　　D.農民集體內部成員之間的宅基地變更

　　E.鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)因破產、兼并等原因引起的集體土地使用權變更

　　答案：( ABDE )

　　(二)集體土地所有權變更

　　集體土地所有權變更為國家土地所有權

　　(1)國家對農民集體全部進行移民安置并調劑土地后，遷移農民集體原有土地變更為國家所有。

　　(2)因國家建設征用土地，農民集體建制被撤銷或其人口全部轉為非農業(yè)人口，其未經征用的土地，變更為國家所有。

　　(3)全民所有制單位和城鎮(zhèn)集體所有制單位兼并農民集體企業(yè)的，辦理有關手續(xù)后，被兼并的原農民集體企業(yè)使用的集 體所有土地變更為國家所有。 鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)依照國家建設征用土地的審批程序和補償標準使用的非鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村農民集體所有的土 地，變更為國家所 有。

　　(4)全民所有制單位和城鎮(zhèn)集體所有制單位使用的原農民集體所有的土地，有下列情形之一的，變更為國家所有：

　　1) 簽訂過土地轉移等有關協議的;2)經縣級以上人民政府批準使用的;3)進行過一定補償或者安置勞動力的;4)接受農民集體饋贈的;5)已購買原集體所有的建筑物的;6)農民集體所有制企事業(yè)單位轉為全民所有制單位或者城鎮(zhèn)集體所 有制單位的。

　　(5)全民所有制單位、城鎮(zhèn)集體所有制單位違反規(guī)定使用的農民集體土地，按照有關規(guī)定清查處理后仍由全民所有制單 位、城鎮(zhèn)集體所有制單位使用的，變更為國家所有。

　　2.不同集體之間的土地所有權變更

　　(1)根據《六十條》確定的農民集體土地所有權，由于下列原因發(fā)生變更的，按變更后的現狀確定集體土地所有權：

　　1) 由于村、隊、社、場合并或分割等管理體制的變化引起土地所有權變更的;

　　2)由于土地開發(fā)、國家征用土地、集體興 辦企事業(yè)或者自然災害等原因進行過土地調整的;

　　3)由于農田基本建設和行政區(qū)劃等原因重新劃定土地所有權界限的。

　　(2)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))或村辦企事業(yè)單位使用的集體土地，有下列情況之一的，分別屬于該鄉(xiāng)(鎮(zhèn))或村農民集體所有：

　　1)簽訂過用 地協議的(不含租借);

　　2)經縣、鄉(xiāng)(公社)、村(大隊)批準同意，并進行了適當的土地調整或者經過一定補償的;

　　3)通 過購買房屋取得的;4)原集體企事業(yè)單位體制經批準變更的。

　　(3)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))或村辦企事業(yè)單位違反規(guī)定使用的集體土地按照有關規(guī)定清查處理后，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村集體單位繼續(xù)使用的，可 變更為該鄉(xiāng)(鎮(zhèn))或村集體所有。

　　(三)“四荒”土地使用權的變更

　　(1)承包、租賃、拍賣“四荒”使用權，最長不超過 50 年。

　　(2)通過招標、拍賣、公開協商等方式取得的“四荒’’土地使用權，經依法登記取得土地使用權證書的，在規(guī)定的使 用期限內可以依法轉讓、出租、人股、抵押或者其他方式流轉。對于實行承包、租賃和股份合作方式治理的，可以依 法繼承、轉讓或轉租;對于購買使用權的，依法享有繼承、轉讓、抵押、參股聯營的權利。

　　(四)農民集體內部成員之間的宅基地變更

　　(1)由于買賣房屋而轉移宅基地使用權的，應向所在的村民小組申請，經村民大會討論通過，村民委員會審核同意，報 鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準。

　　(2)農村村民出賣、出租住房后，不得再申請宅基地。

　　(3)出賣或出租建房用地的，限期將土地退回集體，沒收全部所得款項，并處以罰款。

　　(五)土地開發(fā)整理涉及的農用地調整

　　(1)自然人、法人或者其他經濟組織開發(fā)、整理、復墾集體土地，原土地所有權不變。

　　(2)權屬調整要經過批準。

　　(3)除飛地、插花地外，土地開發(fā)整理項目區(qū)范圍內的土地使用權原則上不作調整。對確需調整的，應由雙方所有權人 簽訂土地調整協議。對需要調整的土地使用權、承包經營權，位置應盡量與開發(fā)整理前保持一致或大致相當。農民集 體土地 承包經營權發(fā)生調整的，應當經村民委員會 2/3 以上成員或 2/3 以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)人民政府和縣級農業(yè) 行政主管部門批準。