第二節(jié)出讓國有土地使用權設定登記

　　一、基本概念

　　土地使用權出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家 支付土地使用權出讓金的行為。

　　二、法律特征

　　(一)出讓國有土地使用權的主體廣泛

　　(二)國有土地使用權出讓可以采取協(xié)議、招標、拍賣、掛牌方式

　　1、協(xié)議出讓國有土地使用權

　　2、招標出讓國有土地使用權

　　3、拍賣出讓國有土地使用權

　　4、掛牌出讓國有土地使用權

　　(三)出讓國有土地使用權須有償取得

　　以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位按照國務院規(guī)定的標準和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地 有償使用費和其他費用后，方可使用土地。 協(xié)議出讓最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地補償費用以及國家規(guī)定應繳納的有關稅費之和。有基 準地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的 70%。

　　(四)出讓國有土地使用權受使用期限限制 居住用地 70 年，工業(yè)用地 50 年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年，商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年，綜合或 者其他用地 50 年。

　　(五)政府壟斷 國有土地使用權的出讓，由市縣人民政府負責，由土地行政主管部門具體負責。

　　(六)不符合有關規(guī)定的土地使用權不得登記 出讓土地沒有支付全部土地使用權出讓金的，經營性土地沒有按照招、拍、掛方式出讓的，協(xié)議出讓土地地價明顯低 于出讓低價的，違反規(guī)劃改變土地用途的，未辦理土地使用權登記而設定抵押的，以上幾種情況不得登記。

　　題目：下列土地使用者可以免交土地使用稅的情況包括：()

　　A 國家機關用地和軍事用地

　　B 由國家財政部門撥付事業(yè)經費的單位自用的土地

　　C 宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地

　　D 市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地

　　E 國有企業(yè)的用地

　　答案：(ABCD )

　　三、登記要點

　　(一)申請

　　1、申請人

　　2、申請期限

　　(1)出讓國有土地使用權按出讓合同約定受讓方一次支付全部出讓金的。

　　(2)出讓國有土地使用權成片開發(fā)，按出讓合同約定一次出讓，受讓方分期付款、分期取得土地使用權的。

　　3.申請人應提交的土地權屬來源證明

　　(1)建設用地批準書。

　　(2)《國有土地使用權出讓合同》。

　　(3)國有土地使用權出讓金全部繳納完畢的憑證。

　　(4)有關稅費的交納憑證。

　　(5)其他證明文件。

　　(二)權屬審核

　　1、出讓國有土地使用權設定登記的主要土地權屬證明要件是《國有土地使用權出讓合同》對《國有土地使用權出讓合 同》應著重從兩個方面來進行審核。

　　(1)國有土地使用權出讓合同的出讓方，依法是市、縣人民政府土地行政主管部門。

　　(2)出讓標的只能是經依法批準的國有土地使用權，出讓集地使用權或未經依法批準的國有土地使用權，簽訂的出讓合 同無效。

　　2.出讓年限 各類土地出讓的最高年限：

　　(1)居住用地 70 年。

　　(2)工業(yè)用地 50 年。

　　(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年。

　　(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年。

　　(5)綜合或者其他用地 50 年。

　　3.受讓人應按出讓合同的約定支付出讓金

　　(三)注冊登記與核發(fā)證書

　　出讓國有土地使用權設定登記需報人民政府批準，經人民政府批準后，方可進行注冊登記。

　　1、在《土地登記卡》上注冊登記新設定出讓國有土地使用權的宗地在此次登記前已進行過其他土地權利登記，且宗地 的地號、圖號、宗地面積未發(fā)生變更的，注冊登記在原《土地登記卡》上進行;宗地未進行過其他土地權利登記或進 行登記但宗地的地號、圖號、宗地面積發(fā)生變更的，注冊登記在新建立的《土地登記卡》上進行。

　　2.依據〈土地登記卡〉填寫〈土地歸戶卡〉

　　3.根據《土地登記卡》填制〈國有土地使用證〉由土地登記機關代表政府核發(fā)給出讓國有土地使用者。